Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по делу n А53-21384/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: i№[email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-21384/2013

10 июля 2014 года                                                                              15АП-1548/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от истца – представителя Саргсян А.К. по доверенности от 25.09.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Фортуна-М»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2013 по делу № А53-21384/2013

по иску ООО «Фортуна-М» к ответчику Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону

при участии третьих лиц Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориального управления Росимущества в Ростовской области

о признании права собственности, принятое судьей Губенко М.И.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фортуна-М» (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на нежилое помещение - магазин «Детские товары» с детским кафе и офисом литер А площадью 481 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориальное управления Росимущества в Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

            ООО «Фортуна-М» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования. Доводы апелляционной жалобы основаны на том, что истец не пытался обойти установленную законом административную процедуру ввода объекта в эксплуатацию, как указывает суд, что подтверждается документами, представленными в материалы дела. Истец дважды обращался за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и дважды получал отказ.

            Кроме того, истец указывает, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

            Также истец не согласен с выводами суда первой инстанции, что истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что до обращения в суд с настоящим иском истец обращался в регистрационный орган, так как право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

            Как следует из материалов дела, истцу на основании постановления Главы Администрации г. Ростова-на-Дону был предоставлен в долгосрочную аренду на 49 лет земельный участок площадью 0,1 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40 лет Победы, 312а для проектирования и строительства магазина «Детские товары» с детским кафе и офисом. На объект было выдано разрешение на строительство №5546 от 12.10.1999.

            В 2004 году истец возвел на земельном участке магазин «Детские товары» с детским кафе и офисом площадью 483,4 кв.м. литер А, А1, А2. 30.06.2004 истец зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект. Согласно техническому паспорту, представленному в материалы дела, площадь объекта составила 481 кв.м.

            С целью оформления права собственности на объект завершенного строительства, истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с заявлением на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону отказал истцу в выдаче разрешения, поскольку строение является самовольной постройкой.

            Истец представил в материалы дела заключение №08-08/2013, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз» из текста которого усматривается, что возведенное нежилое здание литер А, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40 лет Победы, 312а соответствует действующим строительным нормам и правилам, пожарно-техническим и санитарным нормам и правилам. Техническое состояние несущих конструкций соответствует СП 13-102-2003.

            Все несущие конструкции находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, не угрожает жизни и здоровью людей. Возведенный объект не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

            С целью легализации и введения указанного объекта недвижимого имущества в гражданский оборот, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права собственности на спорное здание.

            Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Истец просил признать право собственности на спорный объект как на самовольную постройку, правовым обоснованием указав нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одним из оснований иска стала регистрация за истцом права собственности на земельный участок, на котором расположен спорный объект.

Согласно свидетельству от 07.11.2006 серии АГ № 556493 о государственной регистрации права собственности на земельный участок, основанием регистрации стал договор купли-продажи земельного участка собственнику строений от 10.01.2006 № 2630 (т. 1 л.д. 29). Копия указанного договора приобщена к материалам дела (т. 1 л.д. 20-21). Согласно условиям пунктов 1.1. и 1.2., участок продан истцу Фондом имущества г. Ростова-на-Дону с указанием на факт нахождения на нем незавершенного строительством объекта – магазина «Детские товары» с детским кафе и офисом, площадью 483,4 кв.м., литер А, А1, А2.

Заключению договора предшествовало распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, согласно которому земельный участок подлежит приватизации в соответствии с законодательством по заявке истца от 09.12.2005 № ЮП-149.

   Определением от 19.05.2014 суд апелляционной инстанции запрашивал у истца информацию о том, на основании какой нормы земельного законодательства он приватизировал земельный участок под объектом незавершенного строительства. Истцу предложено представить копию вышеупомянутого заявления от 09.12.2005 № ЮП-149. Письменных пояснений от истца не поступило, однако устно его представитель подтвердил, что правовым основанием выкупа земельного участка являлась статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

   Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

   Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

   Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по вопросу о приобретении земельного участка под незавершенным строительством объектом недвижимости дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

   Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе. К ним, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Очевидно, что указанное исключение не имеет отношения к настоящему спору.

Правовая позиция, согласно которой приватизация земельных участков в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации под объектами незавершенного строительства недопустима, в судебной практике является устоявшейся (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №14880/2010; постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.04.2013 по делу №А53-22892/2012, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.07.2013 по делу № А49-6033/2012, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.04.2013 по делу №А56-35440/2012).

   Учитывая, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства не является зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи № 2630 от 12.01.2005 земельного участка. Вывод суда в этой части соответствуют правовым позициям, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 01.03.2011 № 14880/10.

Констатация ничтожности такого договора нашла отражение в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.05.2012 №А01-594/2011 и от 08.05.2014 № А53-17496/2013.

Ничтожная сделка не порождает правовых последствий за исключением тех, что связаны с ее недействительностью, следовательно, договор купли-продажи  от 12.01.2005 № 2630 не породил у истца вещного права на земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 09 12:0016. Отсутствие такового означает невозможность удовлетворения иска о признании права на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец не лишен права претендовать на предоставление ему в аренду для завершения строительства земельного участка, на котором расположен его легализованный объект незавершенного строительства, после чего, по завершении строительства, ввести его в эксплуатацию в соответствии с действующим градостроительным законодательством.

Апелляционный суд отмечает также, что исковые требования о признании права собственности заявлены к Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону и к администрации г. Ростова-на-Дону, которая привлечена в качестве соответчика.

Согласно статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации: " От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

2. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане".

Соответственно ответчиком по заявленному иску должно быть муниципальное образование город Ростов-на-Дону в лице уполномоченного муниципального органа.

Однако из компетенции Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, определенной пунктами 2 и 3 Устава муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, утвержденного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 14 августа 2001 года № 2300, не следует, что Департамент правомочен представлять интересы муниципального образования при предъявлении исков о признании права собственности на самовольные постройки. Также не имеется официально опубликованных нормативных правовых актов Городской Думы г. Ростова-на-Дону и Мэра г. Ростова-на-Дону, которые бы уполномочили названный Департамент представлять интересы муниципального образования город Ростов-на-Дону при предъявлении к муниципальному образованию исков о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким