Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу n А32-28374/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-28374/2013

11 июля 2014 года                                                                              15АП-9564/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен           11 июля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балала Е.Е.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;

от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен;

от третьих лиц: представители не явились, надлежаще извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2014 по делу № А32-28374/2013

по иску закрытого акционерного общества «Турбаза «Приморская»

к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, Администрация Краснодарского края, Департамент имущественных отношений Краснодарского края,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

принятое судьей Суминым Д.П.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Турбаза «Приморская» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 120223 кв.м., с кадастровым номером 23:33:0106006:206, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, г/п. Новомихайловское, п. Турбазы «Приморская», категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 154 967 447 рублей, по состоянию на 01.01.2011; об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю в течение пяти дней с момента вступления в силу решения суда внести в государственный земельный кадастр сведения о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:206 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 2, л.д. 171)).

Исковое заявление мотивировано завышенной кадастровой стоимостью арендуемого земельного участка, что нарушает права истца как арендатора  земельного  участка  и  как плательщика арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2014 исковые требования удовлетворены.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении № 913/11 от 28.06.2011, пришел к выводу, что в законодательстве отсутствует запрет определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Администрация Краснодарского края обратилась с апелляционной жалобой в установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просила отменить решение суда, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению поступлений в муниципальный бюджет. Кроме этого, ознакомившись с заключением эксперта от 04.12.2013 № 1-564-Э/2013, заявитель апелляционной жалобы пришел к выводу, что изложенный документ составлен некорректно. Расчет рыночной стоимости земельного участка экспертом по делу произведен методом сравнения продаж, при котором стоимость выбранных объектов сравнения корректируется в соответствии с их ценообразующими характеристиками. Информация об объекте-аналоге № 4, представленная на стр. 93 заключения эксперта, документально не подтверждена, экспертом приведена информационная база, которая не носит доказательственный характер. Источник информации к заключению эксперта не приложен. Информация об объекте-аналоге № 6, представленная на стр. 95 заключения эксперта, подтверждает информацию, указанную экспертом, но не отражает дату предложения к продаже названного аналога, что имеет существенное значение при рассмотрении данного дела. Предложения о продаже объектов-аналогов № 1,2, используемые при расчете корректировки на местоположение, не подтверждают информацию, указанную экспертом: информацию об удаленности объектов от берега моря, о рельефе земельных участков, о наличии инженерных коммуникаций.

Расчет корректировки на вид разрешенного использования (табл. 6 на стр. 63 заключения эксперта) производится методом прямого попарного сопоставления цен аналогов. Условие применения данного метода – отличие объектов-аналогов друг от друга только по одному элементу сравнения. Выбранные для сравнения пары объектов-аналогов имеют различие по местоположению и виду разрешенного использования. В примечании к таблице 6 (стр. 64), эксперт исходит из допущения, что местоположение сравниваемых участков характеризуется «одинаковой ликвидностью». Однако в табл. 5 на стр. 62 заключения эксперта экспертом приведен расчет корректировки по параметру «Месторасположение» населенных пунктов Туапсинского района. Корректировка на различие в рельефе земельных участков (стр. 65-66 заключения эксперта) вводится для всех объектов-аналогов, однако данные о характеристиках их рельефа не подтверждены. При определении корректировок на скидку к цене предложения и на состав инженерных коммуникаций, эксперт ссылается на анализ рынка (п. 8.3.2 заключении эксперта), однако в соответствующем разделе заключения данные сведения отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу закрытое акционерное общество «Турбаза «Приморская» просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, а также ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.09.2009 между Администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Турбаза «Приморская» (арендатор) заключен договор аренды № 3300004205 земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 120 223 кв.м., с кадастровым номером 23:33:0106006:206, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, г/п. Новомихайловское, п. Турбазы «Приморская».

Договор аренды от 10.09.2009 № 3300004205 зарегистрирован в установленном законом порядке (номер регистрационной записи 23-23-13/064/2009-465).

Земельный участок принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю.

Согласно приложению к договору аренды размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка (412 267 509 рублей 37 копеек), площади земельного участка (120 223 кв.м.), а также ставки арендной платы (1,5 %).

Основанием указанного выше расчета арендной платы послужило Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

Согласно кадастровому паспорту от 19.08.2013 № 2343/12/13-723590 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 412 267 509 рублей 37 копеек.

Согласно отчету № 0559-13/21-О от 20.09.2013 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:206 площадью 120223 кв.м., расположенным по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, г/п. Новомихайловское, п. Турбазы «Приморская», подготовленному Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз и оценки», действительная рыночная стоимость, установленная на дату, на которую была установлена его кадастровая стоимость, т.е. на 01.11.2011, составляет 138 136 227 рублей.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что в свою очередь влияет на размер арендной платы, оплачиваемой закрытым акционерным обществом «Турбаза «Приморская» по договору аренды от 10.09.2009 № 3300004205, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 № 913/11, положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном