Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А32-7953/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 09.09.2005 N 1461 "О мерах по предотвращению застройки придомовых территорий многоквартирных домов" установлено, что предоставление земельных участков на территориях, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирных домов (в том числе детские, бельевые площадки), не осуществляется.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 06.06.2013 по делу № А32-22985/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.10.2013,  ИП Пошнагову З.К. отказано в признании недействительным приказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г.Краснодар от 04.08.2011 № 152 об отмене разрешения на строительство объекта от 06.06.2011 №RU-23306000-1809-р. Администрация г.Краснодара и ИП Белоконь Т.И. участвовали в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Как установлено судами при рассмотрении дела № А32-22985/2011, спорный земельный участок (площадью 258 кв.м.) формировался для строительства и эксплуатации кафе-кондитерской площадью 56 кв.м., в связи с чем, является неправомерной выдача на строительство гостиницы площадью застройки 236,5 кв.м. Кроме того, суды пришли к выводу, что разрешение на строительство 2-х этажного здания гостиницы с кафе-кондитерской выдано на земельный участок, расположенный на территории, где расположены многоквартирные жилые дома, под которыми не сформированы и не поставлены на кадастровый учет земельные участки, необходимые для их эксплуатации. Строительство объекта ведется в границах придомовой территории 14-этажного жилого дома по ул.Сормовской, 118, что подтверждается планом усадебного участка.

С целью выполнения указаний суда кассационной инстанции при повторном рассмотрении настоящего дела  была проведена судебная экспертиза (заключение № 1 от 16 декабря 2013 года эксперта ООО «Центр земельных отношений» Герасименко Н.С.).

Экспертом установлено, что земельные участки, необходимые для эксплуатации жилого дома по ул. Сормовская, 120 (ТСЖ «Теремок»), жилого дома по ул. Сормовская, 122 (ТСЖ «Сказка»), жилого дома по ул.Тюляева,7 (ТСЖ «Энергетик-7»), жилого дома по ул. Тюляева, 7/1 (ТСЖ «Надежда-Люкс») в г.Краснодаре, уже сформированы в целях эксплуатации многоквартирных домов.

Согласно выводам эксперта (по четвертому вопросу) наложение спорного земельного участка площадью 258 кв.м. на земельный участок, необходимый для эксплуатации  многоквартирного дома по ул.Сормовская, 118 не происходит, в случае формирования земельных участков для эксплуатации многоквартирных домов по ул.Сормовская ,118 и Тюляева 9, Тюляева 7, по вариантам указанным в графических приложениях №№ 1,2 к заключению, а в случае формирования земельных участков для эксплуатации многоквартирных домов по ул.Сормовская ,118 и Тюляева 9, Тюляева 7, по варианту, указанному в графическом приложении №3, наложение земельных участков происходит.

По пятому вопросу эксперт сделал вывод о том, что формирование границ земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов по ул.Сормовская,118, Тюляева,9 в г.Краснодаре в соответствии с нормативной площадью без использования полностью или в части земельного участка площадью 258 кв.м. с КН 23:43:0414013:264, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул.Тюляева,9/2, предоставленного в аренду ИП Пошнагову З.К., возможно за счет свободных прилегающих земель.

Суд первой инстанции, исследовав заключение эксперта, обосновано установил, что из графических приложений №№ 1,2,3 к заключению следует, что в состав земельного участка, формируемого для эксплуатации жилого дома по ул. Сормовская,118, в  указанных вариантах экспертом включены общие проезды и проходы.

Невозможность формирования земельного участка для эксплуатации дома по ул.Сормовская,118, по вариантам указанным в графических приложениях №№ 1,2 к заключению № 1 от 16 декабря 2013,  подтверждается иными представленными в материалы дела письменными доказательствам, подлежащими оценке в совокупности с заключением эксперта по правилам ст. 71 АПК РФ.

Так из письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 22 января 2014 года № 29/458 следует, что формирование земельного участка в границах, соответствующих предложенным экспертом,  невозможно, по причинам включения в испрашиваемую территорию земельного участка под многоквартирным домом по ул. Сормовской, 118 части внутриквартального проезда, обеспечивающего доступ к иным объектам недвижимого имущества, расположенным в квартале.

Из заключения кадастрового инженера Грищенко М.А., выполненного по заданию истца (л.д.45-70 т.3), следует, что общая площадь земельных участков, занятых проходами (проездами) составляет 3475 кв.м., в результате чего кадастровый инженер пришел к выводу о наложении (пересечении) границ земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов, в т.ч. по ул. Сормовская 118,  с земельным участком площадью 258 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0414013:264 и невозможности формирования в соответствии с нормативной площадью земельных участков для эксплуатации жилых домов без  использования спорного земельного участка.

Кроме того, согласно письмам ОАО «Ростелеком (№0407/05/375-14 от 17.01.2014), ОАО «АТК «Краснодартеплоэнерго» (№ 137/08 от 21.01.2014) в границах земельного участка предполагаемого для формирования в качестве придомовой территории дома по ул.Сормовская 118 находятся 2-х канальная телефонная канализация с кабелями связи и смотровыми устройствами типа ККС-1, а также тепловые сети, в охранной зоне которых, согласно  СНиП 41-02-2003 запрещено строительство и установка каких-либо объектов  (л.д.9-10 т.3).

Исходя из  совокупности представленных в дело доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации дома №118 по ул.Сормовской с учетом существующих общих проходов, проездов, охранных зон различных коммуникаций и спорного участок N 264, а также  об отсутствии необходимости в проведении дополнительной судебной экспертизы по предложенным ответчиком вопросам.

Поскольку спорный земельный участок площадью 258 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0414013:264 предоставлен в аренду ИП Пошнагову З.К. с нарушением положений ст. 36 ЖК РФ, ст. 36 ЗК РФ, договор аренды от 04.08.2009 N 4300015783 в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 по делу №А32-7953/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий                                                           М.В. Ильина

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

Т.Р. Фахретдинов