Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу n А32-37656/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-37656/2013

21 июля 2014 года                                                                              15АП-10127/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца- Степко Р.И. по доверенности от 21.04.2013 №62,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2014 по делу № А32-37656/2013, принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Нефтяная компания» Роснефть» - Научно-Технический Центр» (ОГРН 1042305704352/ ИНН 2310095895)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная служба регистрации государственной регистрации, кадастра и картографии»

при участии третьего лица: администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799 / ИНН 2310032246)

об установлении кадастровой стоимости равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «НК «Роснефть» - Научно-Технический Центр» (далее – ООО  «НК «Роснефть» - Научно-Технический Центр», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная служба регистрации государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208027:98, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мира/Рашпилевская,36/35, площадью 2512 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов;

- земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308022:30, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Фурманова, 1/8, площадью 3452 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов;

- земельного участка  с кадастровым номером 23:43:0305017:108, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Ленина, 44, площадью 2273 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011, а также об обязании кадастровой палаты внести в государственный кадастр недвижимости изменения кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость, определенную по состоянию на 01.01.2011.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 15.04.2014 исковые требования удовлетворены.

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила отменить решение  суда, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, допущено не было. Доводы истца о нарушении его прав   превышением установленной кадастровой стоимости земельного участка  его рыночной стоимости являются необоснованными. На момент заключения  договора истцу были известны кадастровая стоимость земельного участка и размер арендной платы. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению поступлений в муниципальный бюджет. 

В судебном заседании представитель ООО  «НК «Роснефть» - Научно-Технический Центр» апелляционную жалобу не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ФГБУ «Федеральная служба регистрации государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации муниципального образования город Краснодара, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом согласно статьям 121-123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба  не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.11.1997 между мэрией г. Краснодара (арендодатель) и ОАО «РосНИПИтермнефть» (арендатор) заключен договор аренды №4300002629 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208027:98, площадью 1435 кв.м., расположенный по улице Мира, 36 для обслуживания административного здания (прилегающая территория) на срок до 05.11.2046.

В плане участка к договору аренды земельного участка от 24.11.1997 №1807 указана общая площадь участка «РосНИПИтермнефть» - 2571,5 кв.м., из которых 1136,28 кв.м. – участок №1, предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование, 1435,22 кв.м. – участок №3, предоставлен в аренду на 49 лет для обслуживания административного здания (прилегающая территория). На чертеже участка от 11.01.1996 отражены участок №1 площадью 1136,28 кв.м., предоставляемый в бессрочное пользование, и участок №3 площадью 1435,22 кв.м., предоставляемый в аренду на 49 лет.

Впоследствии в связи с ликвидацией ОАО «РосНИПИтермнефть» последнее продало ООО «НК «Роснефть» - Научно-Технический Центр» административное здание по адресу: г. Краснодар, ул. Мира/Рашпилевская, 36/35, и уступило истцу по настоящему делу права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.11.1997 №4300002629 общей площадью 1435,22 кв.м. по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 36, для обслуживания административного здания по адресу: г. Краснодар, ул. Мира/Рашпилевская, 36/35.

В материалы дела  представлено  свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «НК «Роснефть» - Научно-Технический Центр» на нежилое здание с пристройками общей площадью 3405,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, дом 36/ул. Рашпилевская, дом №35, регистрация права собственности на здание произведена в ЕГРП 21.07.2008 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2007.

В связи с приобретением права собственности на административное здание по адресу: г. Краснодар, ул. Мира/Рашпилевская, 36/35 в порядке статьи 35 Земельного кодекса РФ истцу перешло и право аренды на земельный участок, ранее предоставленный ОАО «РосНИПИтермнефть» для эксплуатации указанного здания вместе с правом на земельный участок, предоставленный правопредшественнику на праве постоянного бессрочного пользования, которые при сложении площадей образуют земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208027:98. Иных объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, на указанном земельном участке не имеется, участок расположен под принадлежащим истцу на праве собственности зданием. Данное обстоятельство очевидно из материалов отчета ЗАО «Бизнес-Фактор» от 17.10.2013 №100113.02/1 (фотоматериалы, на которых изображен центральный офис ООО «НК «Роснефть» - НТЦ»).

Как указано в пунктах 13, 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано также следующее. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22 ноября 2011 года № 1756 утверждены результаты кадастровой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208027:98 в размере  97624408 руб. 64 коп., что отражено в кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 20.06.2012 N 2343/12/12-369140 (т. 1 л.д. 52).

По договору аренды №4300017289 от 11.04.2011 администрация г. Краснодар (арендодатель) предоставила ООО «НК «Роснефть» - Научно-Технический Центр» (арендатор) во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок площадью 3452 кв.м. по улице Фурманова, 1/8, кадастровый номер 23:43:0308022:30, участок предоставлен для эксплуатации зданий проходной, гаража.

Согласно пункту 2.2 договора размер ежегодной арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в том числе в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

Договор аренды заключен на 49 лет, до 22.03.2060, зарегистрирован в Росреестре согласно штампу регистрации на первом листе договора, регистрация подтверждается также представленной истцом выпиской из ЕГРП от 02.04.2014 №01/139/2014-460 (дата регистрации – 16.05.2011, номер регистрации 23-23-01/435/2011-001).

Истец также представил копии свидетельств о государственной регистрации права собственности ООО «НК «Роснефть» - НТЦ» на расположенные на земельном участке по адресу: г. Краснодар, ул. Фурманова, 1/8 здания проходной литер А и гаража литер Б от 26.05.2005.

Согласно данным кадастрового паспорта от 25.02.2011 №2343/12/11-70482 договор аренды от №4300017289 от 11.04.2011 заключен в отношении земельного участка, находящегося на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Проанализировав содержание договора, а также положения статьи 35 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» от 05.11.2002 № 532-КЗ, регулирующей полномочия органов местного самоуправления в Краснодарском крае в области земельных отношений до разграничения государственной собственности на землю, апелляционный суд пришел к выводу, что настоящий договор заключен администрацией города Краснодар в пределах предоставленных по закону полномочий, что исключает субъектные пороки самого договора и подтверждает интерес истца в оспаривании кадастровой стоимости участка.

По данным кадастрового паспорта от 25.02.2011 №2343/12/11-70482 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308022:30 составляет 37789803 руб. 44 коп. (том 1 л.д. 47).

В материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому годовой размер арендной платы за арендованный земельный участок составляет 566847 руб. 05 коп. из расчета кадастровой стоимости земельного участка равной 37789803 руб. 44 коп. (37789803 руб. 44 коп. х 1,5= 566847 руб. 05 коп.).

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей определения размера платы за пользование землей, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца.

Нарушенные права истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту от 29.12.2012 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305017:108 расположен по адресу: г. Краснодар, ул. им. Ленина, 44, разрешенное использование – для эксплуатации 4-5 этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, участок поставлен на кадастровый учет 09.11.2012.

Истец подтвердил владение на праве собственности рядом помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: г. Краснодар, ул. им. Ленина, 44, представив в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности (общая долевая собственность) на нежилые помещения в здании (свидетельство о государственной регистрации права от 13.09.2013 серия 23-АЛ №915662 выдано взамен свидетельства №215917серия 23АА от 19.01.2005), от 13.09.2013 серия 23-АЛ №915663 выдано взамен свидетельства №317420 серия 23АА от 24.05.2005, серия 23-АМ №070541 от 16.09.2013 выдано взамен свидетельства №215945 серия 23 АА от 19.01.2005. На оборотной стороне упомянутых свидетельств указано на общее имущество в многоквартирном доме: земельный участок, земли населенных пунктов, для эксплуатации 4-5-этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, площадью 2273 кв.м.. адрес: г. Краснодар, ул. им. Ленина,