Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2014 по делу n А32-7992/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-7992/2014

04 августа 2014 года                                                                          15АП-12852/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беликовой А.Н.

при участии:

от ответчика: представитель не явился, извещен

от истца: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 июня 2014 года по делу № А32-7992/2014 о прекращении производства по делу

по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН 2349002300 ОГРН 1022304653260)

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью «Цементная Транспортная Компания» (ИНН 2349023860 ОГРН 1032327421114); Курташеву Ярославу Валерьевичу

о признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Цементная Транспортная Компания» (далее – общество) о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, расторжении договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин Курташев Я.В.

Исковые требования мотивированы тем, что 24.12.2012 между истцом и обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:48:0402043:1066 площадью 6196 кв.м. №4800006282. 22.01.2013. Общество продало гражданину Курташеву Я.В. здание компрессорной, расположенное на указанном земельном участке. В связи с продажей здания компрессорной 22.01.2013 между обществом и Курташевым Я.В. подписан договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. Уступка прав по договору аренды земельного участка совершена в нарушение пункта 4.2.24 договора аренды земельного участка, без согласия собственника земельного участка на совершение сделки перенайма. 24.02.2014 истец направил в адрес общества приглашение на подписание соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2012. Указанные соглашения обществом не подписаны.

Определением суда от 07.04.2014 гражданин Курташев Я.В. привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

Определением арбитражного суда Краснодарского края от 05 июня 2014 года производство по делу прекращено, со ссылкой на то, что данный спор не подведомственен арбитражному суду, поскольку одной из сторон является физическое лицо - Курташев Я.В.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район обжаловало его в порядке главы 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, направить настоящее дело в суд первой инстанции для рассмотрения по существу, ссылаясь на то, что переуступка прав и обязанностей к Курташеву Я.В. совершена в нарушение пункта 4.2.24 договора аренды земельного участка от 24.12.2012г., письменного согласия на заключение такой сделки собственник земельного участка не давал, что для данной сделки порождает последствия, указанные в п. 1 ст. 167 ГК РФ. А значит Курташев Я.В. не является надлежащим арендатором данного земельного участка и УМИЗО правомерно надлежащим арендатором считает ООО "ЦТК".

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

От ООО «Цементная Транспортная Компания»  поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции  24.12.2012 управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район и обществом заключен договор №4800006282 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:48:0402043:1066, предоставленного под производственную базу. В пункте 4.2.24 договора стороны установили, что арендатор обязан заключать договор о передаче прав и обязанностей с письменного согласия арендодателя. Договор аренды заключен на основании постановления администрации муниципального образования Славянский район от 18.12.2012 №2697 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «ЦТК» в Славянском районе, г. Славянск-на-Кубани, по ул. Маевское шоссе, 7/13».

22.01.2013 общество продало гражданину Курташеву Я.В. компрессорную, литер «И», расположенную по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Маевское шоссе, 7/13. Здание компрессорной расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:48:0402043:1066, принадлежащем обществу на праве аренды на основании договора №4800006282 от 24.12.2012.

Согласно штампу государственной регистрации договор купли-продажи здания компрессорной зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 01.02.2013.

Письмом от 21.01.2013 общество сообщило начальнику УМИЗО муниципального образования Славянский район о том, что в связи с реализацией объекта недвижимости – здания компрессорной обществом передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:48:0402043:1066 гражданину Курташеву Я.В.

22.01.2013 обществом и Курташевым Я.В. подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору №4800006282 аренды земельного участка от 24.12.2012, общество передало Курташеву Я.В. в полном объеме права и обязанности арендатора по договору №4800006282 аренды земельного участка от 24.12.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:48:0402043:1066. В пункте 1.5 договора от 22.01.2013 указано, что в связи с заключением договора купли-продажи компрессорной право аренды земельного участка переходит от общества к Курташеву Я.В.

Поскольку второй стороной оспариваемого договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является гражданин Курташев Я.В., суд определением от 07.04.2014 привлек гражданина Курташева Я.В. к участию в деле в качестве ответчика, независимо от ходатайства истца или согласия сторон, поскольку по иску о признании сделки недействительной ответчиками должны быть все стороны сделки, их привлечение к участию в деле в качестве ответчиков является для суда обязательным (часть 6 статьи 46 АПК РФ).

Письмом Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №11 по Краснодарскому краю от 27.03.2014 по запросу арбитражного суда направлена справка от 26.03.2014 №07-1-57/647, согласно которой в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей отсутствуют сведения о приобретении физическим лицом Курташевым Я.В. статуса индивидуального предпринимателя или главы крестьянско-фермерского хозяйства.

Поскольку у ответчика Курташева Я.В. отсутствует статус индивидуального предпринимателя, требование о признании недействительным договора перенайма неподведомственно арбитражному суду и производство по нему подлежит прекращению согласно пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В связи с продажей здания компрессорной Курташеву Я.В. последнему в силу закона (пункт 2 статьи 271 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ) перешло право аренды земельного участка, предоставленного обществу, с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Как указано в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», «покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка».

Согласно правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выраженной в постановлении от 19.02.2014 по делу №А32-4585/2013, «поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Названные положение гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях».

Соответственно, с момента регистрации перехода права собственности на компрессорную Курташев Я.В. автоматически стал арендатором земельного участка независимо от внесения изменений в договор аренды или заключения с ним нового договора.

Надлежащим ответчиком по иску о расторжении договора аренды по требованию арендодателя неизменно является вторая сторона договора, арендатор.

Следовательно, производство по делу надлежит прекратить также и по требованию о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку такое требование адресовано в действительности не обществу, выбывшему из арендных правоотношений, а гражданину Курташеву Я.В. как новому арендатору земельного участка. Отсутствие у гражданина Курташева Я.В. статуса индивидуального предпринимателя исключает подведомственность арбитражному суду иска о расторжении договора аренды земельного участка.

Хотя бы истец и не был согласен с позицией законодателя и Пленума ВАС РФ о переходе в силу закона к новому собственнику здания права аренды земельного участка, в любом случае рассмотрением иска о расторжении договора аренды напрямую затрагиваются права гражданина Курташева Я.В. на земельный участок, поскольку в результате такого расторжения право аренды земельного участка утрачивается, а гражданин Курташев Я.В., тем не менее, является стороной договора перенайма, по которому он это право аренды приобрел у общества.

Кроме того, ранее сделанный вывод суда о прекращении производства по требованию о признании недействительным договора перенайма между обществом и Курташевым Я.В. означает, что арбитражный суд не проверяет эту сделку на предмет ее действительности, из чего следует, что сделка перенайма должна рассматриваться (до тех пор, пока не будет оспорена в суде в соответствии с подведомственностью и признана недействительной), как породившая правовой эффект в виде перехода права аренды земельного участка к Курташеву Я.В. Из этого, в свою очередь, следует, что в данном деле надлежащим ответчиком по требованию о расторжении договора аренды должен быть новый арендатор – гражданин Курташев Я.В. В связи с отсутствием у Курташева Я.В. статуса индивидуального предпринимателя производство по делу и по этому требованию также подлежит прекращению (пункт 1 части 1 статьи 150 АПК РФ).

Таким образом, при любом из приведенных подходов производство по делу надлежит прекратить по обоим требованиям за неподведомственностью арбитражному суду спора с участием в качестве ответчика гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Согласно части 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального