Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2014 по делу n А32-846/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-846/2014

04 августа 2014 года                                                                          15АП-12194/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа  2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беликовой А.Н.

при участии:

от ответчика: представитель не явился, извещен

от истца: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы закрытого акционерного общества «Возрождение» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 мая 2014 года по делу № А32-846/2014

по иску закрытого акционерного общества «Возрождение» (ИНН 2315071320 ОГРН 1032309088624)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Строй Корпорация» (ИНН 2315168956 ОГРН 1112315012754)

о взыскании задолженности в размере 54 196, 28 руб., договорной неустойки в размере 2 794, 72 руб., об обязании освободить нежилое помещение,

принятое в составе судьи Решетникова Р.А.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Возрождение» (далее – истец, ЗАО «Возрождение») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Строй Корпорация» (далее - ответчик, ООО «БСК») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 1 от 01.09.2013 в размере 54 196 рублей 28 копеек, договорной неустойки в размере 2 794 рублей 72 копеек, а также об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 34,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сипягина, д. 5 (литер В, В1, второй этаж) (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда от 14.04.2014).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате по договору аренды нежилого помещения № 1 от 01.09.2013. Кроме того, истец просил возложить на ответчика судебные расходы в размере 15 515 рублей 60 копеек и расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

До вынесения судебного акта по существу спора от ЗАО «Возрождение» поступило ходатайство о частичном отказе от исковых требований, в части обязания ответчика освободить нежилое помещение площадью 34,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сипягина, д. 5 (литер В, В1, второй этаж).

Ходатайство мотивировано тем, что спорное помещение было освобождено арендодателем самостоятельно, ввиду уклонения арендатора от возврата помещения по акту приема-передачи.

Решением суда от 16 мая 2014 года принят частичный отказ ЗАО «Возрождение» от иска в части требований об обязании ООО «Бизнес Строй Корпорация» освободить нежилое помещение площадью 34,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Сипягина, д. 5 (литер В, В1, второй этаж).

В указанной части производство по делу прекращено.

Взыскано с ООО «Бизнес Строй Корпорация» в пользу ЗАО «Возрождение» 14 690 рублей 32 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.12.2013 по 24.12.2013, 1 189 рублей 92 копейки договорной неустойки за период с 06.12.2013 по 24.02.2014; 557 рублей 20 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины; 4 322 рубля 65 копеек судебных расходов на оплату услуг представителя, транспортных и почтовых расходов, связанных с рассмотрением дела. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ЗАО «Возрождение» обжаловало его в порядке предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что отказывая в части в удовлетворении исковых требований суд сделал выводы основываясь на письмах истца, адресованных ответчику. Но письма эти были написаны с целью побудить истца выполнить свои обязательства по оплате задолженности. Фактически же, замки не менялись - у истца был комплект запасных ключей в целях пожарной безопасности. Доступ ответчика в помещение не был приостановлен, так как сделать этого фактически невозможно. Кроме того, все письма адресованные ответчику почта вернула в связи с истечением сроков хранения, т.е.  ответчик не получил никаких предупреждений от истца. Офисная мебель, оборудование ответчика находились в арендуемом помещении вплоть до 24 февраля 2014 года и только 25 февраля 2014 года все имущество ответчика было описано комиссией и перенесено на хранение в другие помещения, о чем составлен акт комиссии. Суд не принял во внимание положение пункта 7.2.4 договора аренды, о том, что договор расторгается в согласованные сроки, но не позднее 30 календарных дней с момента отправки уведомления в адрес арендатора, т.е. с 15.01.2014г.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции ЗАО «Возрождение» на праве собственности принадлежит нежилое помещение литер В, В1 площадью 727,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Новороссийск, Центральный округ, ул. Сипягина, 5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 28.03.2006 серии 23-АА №611939.

Между ЗАО «Возрождение» (арендодатель) и ООО «БСК» (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения №1 от 01.09.2013, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, указанное в пункте 1.2 договора и оборудование согласно Приложению №2, а арендатор обязуется принять объект в аренду и выплачивать за него арендную плату и плату за другие услуги.

В пункте 1.2 договора указаны следующие характеристики спорного объекта недвижимости: часть нежилого помещения общей площадью 34,5 кв.м., расположенного по адресу: 353900, г. Новороссийск, ул. Сипягина, 5 (литер «В, В1», 2-ой этаж). План объекта является неотъемлемой частью договора (приложение №2).

Из пункта 5.2 договора следует, что договор заключается на 11 месяцев, в связи с чем не требует государственной регистрации в силу требований статей 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нежилое помещение передано ООО «БСК» по акту приема-передачи №1 от 01.09.2013 и приняты последним без возражений.

Согласно пункту 3.1 договора начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта недвижимости и до момента фактического возврата объекта арендатором по акту приема-передачи.

В силу пункта 3.2 договора, арендная плата за арендуемые помещения составляет 550 рублей за один квадратный метр в месяц. Общая арендная плата за один месяц составляет 18 975 рублей без НДС.

Арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 5 числа оплачиваемого месяца в наличном и/или безналичном порядке. При отсутствии (задержке) счета, выставляемого Арендодателем, арендатор рассчитывает сумму платежа самостоятельно согласно настоящему договора аренды (пункт 3.3 договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы за декабрь 2013 года, ЗАО «Возрождение» направило в адрес ООО «БСК» претензию № 54 от 12.12.2013, в которой указало, что приостанавливает доступ арендатора на объект аренды до полного погашения последним задолженности по платежам и неустойке.

В письме от 16.12.2013 №56 ЗАО «Возрождение» указало ООО «БСК» на расторжение договора аренды нежилого помещения №1 от 01.09.2013 в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 7.2.3 договора.

Сведения о получении ООО «БСК» писем ЗАО «Возрождение» №54 от 12.122013 и №56 от 16.12.2013 в материалах дела отсутствуют.

25 декабря 2013 года ЗАО «Возрождение» составлен акт комиссионного вскрытия помещений, согласно которому сотрудники ЗАО «Возрождение» и иными арендаторами в здании вскрыты помещения, арендуемые ООО «БСК» по договору аренды нежилого помещения №1 от 01.09.2013, произведена замена дверных замком. До решения вопроса о погашении задолженности по договору аренды доступ работников ООО «БСК» в указанные помещения прекращен.

Полагая, что ООО «БСК» ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по внесению арендных платежей, ЗАО «Возрождение» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Договор №1 от 01.09.2013 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержится следующее разъяснение.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Обстоятельства передачи ООО «БСК» арендуемого нежилого помещения в фактическое владение и пользование подтверждаются актом приема-передачи №1 от 01.09.2013. Сведения о возврате ответчиком помещений арендодателю в деле отсутствуют.

Доказательства внесения арендных платежей в заявленный истцом период взыскания – с декабря 2013 года по февраль 2014 года, в материалы дела также не представлено.

Вместе с тем, в письме №54 от 12.12.2013 ЗАО «Возрождение» указало ответчику, что приостанавливает доступ арендатора на объект аренды до полного погашения последним задолженности по платежам и неустойке.

Актом комиссионного вскрытия от 25.12.2013 зафиксирован факт замены дверных замков и волеизъявление ЗАО «Возрождение» на прекращение доступа работников ООО «БСК» в арендуемые помещения.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что замена арендодателем дверных замков в арендуемых помещениях объективно ограничило возможность ответчика использовать спорные помещения на условиях, предусмотренных договором.

В связи с этим, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что при отсутствии доказательств обеспечения арендодателем возможности пользоваться арендуемыми помещениями весь период взыскания (в данном случае, передачи после смены замка ключей от нового (-ых) замка (-ов) для обеспечения доступа арендатора в арендуемые помещения), арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 по делу № А63-10724/2012 и постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу № А32-15862/2013.

В