Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу n А32-34347/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Шелковым И.А. права собственности на спорный земельный участок ничтожна, постольку ничтожны и все последующие сделки с этим земельным участком, в том числе договор купли-продажи от 09.03.2007, заключенный между ООО "Командор" и ООО "Дон-Прогресс".

Также администрацией заявлено требование о признании недействительным зарегистрированного за ООО "Дон-Прогресс" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:24.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно выражал правовой подход, согласно которому, поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации, Законе N 122-ФЗ и иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5740/09).

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано, что признание в судебном порядке зарегистрированного права отсутствующим допустимо при условии нарушения названного права регистрационной записью в реестре и отсутствия возможности его защиты путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились.

Если требование о признании зарегистрированного права отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием обременения, его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом и отсутствует возможность признания права на него или его виндицирования. В этом случае требование истца расценивается как негаторное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

В отсутствие доказательств нахождения спорного земельного участка в фактическом владении администрации, права последней, не являющейся стороной по договорам купли-продажи, не могут быть защищены посредством требования о признании отсутствующим обременения правом собственности.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении требования администрации о признании недействительным зарегистрированного права судом первой инстанции правомерно отказано.

Свое право на судебную защиту путем предъявления виндикационного иска администрация мотивирует ссылкой на положения Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ). Указывает, что с момента вступления указанного закона в силу земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:24 сменил уровень собственности с федеральной на муниципальную.

Согласно части 7 статьи 1 Закона N 244-ФЗ земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 названной статьи.

В силу частей 10, 11 статьи 1 названного Федерального закона к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, которые указаны в части 7 статьи 1, расположены в границах курортов федерального значения и которые заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; предоставлены органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований либо созданным ими казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; предусматриваются федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, а также иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 статьи 1 Закона N 244-ФЗ.

Материалами дела не подтверждено, что на момент вступления в законную силу вышеназванного Закона право федеральной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:24 было зарегистрировано в установленном порядке. С момента вступления Закона N 244-ФЗ в силу титул собственника земельного участка перешел к муниципальному образованию город Сочи в силу прямого указания закона.

При этом тот факт, что на момент вступления в силу Закона N 244-ФЗ право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за обществом не имеет правового значения, поскольку государственная регистрация права общества произведена на основании ничтожного договора.

Приобретя в силу положений Закона N 244-ФЗ титул собственника земельного участка, муниципальное образование города Сочи в лице своего органа местного самоуправления, правомерно обратилось в суд с настоящим иском.

Как было указано выше, на момент совершения сделок в отношении спорного земельного участка, он являлся федеральной собственностью. Уполномоченный орган Российской Федерации не принимал решения о распоряжении земельным участком каким-либо способом, что свидетельствует о его выбытии из владения Российской Федерации помимо воли собственника.

Последующее приобретение муниципальным образованием город Сочи права собственности на земельный участок не свидетельствует о вовлечении земельного участка в гражданский оборот по воле собственника, поскольку правовое значение для квалификации правомерности выбытия имущества из владения собственника имеет наличие воли того лица, которое являлось собственником имущества на момент совершения сделки. Последующее совпадение в одном лице субъекта гражданских прав, распорядившегося чужой собственностью и субъекта, приобретшего право собственности на имущество в силу закона, не способно исцелить порок воли, имевшийся на момент совершения сделки.

В соответствии с рекомендациями, данными в пункте 39 постановления от 29.04.2010 N 10/22 по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником помимо их воли.

В данном случае суд правомерно не усмотрел признаков добросовестности приобретения и владения ООО "Дон-Прогресс" спорным земельным участком.

Согласно пункту 38 постановления от 29.04.2010 N 10/22 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых территорий. В силу пункта 2 указанной статьи земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В кадастровом плане от 11.02.2007 N 49/07-03-2531 из государственного земельного кадастра на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:24 указано на его обременение: весь участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, то есть спорный земельный участок является ограниченным в обороте.

В договоре купли-продажи, заключенном между Шелковым А.И. и ООО "Командор", цена земельного участка определена в размере 750 000 руб.

Сделки по отчуждению спорного земельного участка совершены в непродолжительный промежуток времени (04.02.2007 между Шелковым А.И. и ООО "Командор" и 09.03.2007 между ООО "Командор" и обществом).

Учитывая совокупность указанных обстоятельств, ООО "Дон-Прогресс", действуя с разумной осмотрительностью и осторожностью, должно было проявить интерес к возможности приобретения права собственности на земельный участок, ограниченный в обороте. Заключение договоров по отчуждению земельных участков с коротким промежутком во времени и размер предлагаемой продавцом цены за земельный участок, находящийся в курортной зоне, должны были вызвать у ООО "Дон-Прогресс" определенные сомнения относительно соответствия закону совершаемой сделки и добросовестности продавца - ООО "Командор".

Поскольку спорный земельный участок выбыл из владения собственника помимо его воли, находится во владении ООО "Дон-Прогресс" незаконно, постольку виндикационный иск администрации обоснованно удовлетворен судом первой инстанции.

Требование истца об обязании Управления Росреестра по КК аннулировать запись о государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:24 правомерно отклонено судом первой инстанции, поскольку в силу абзаца 2 пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом указанных разъяснений, судебный акт по настоящему делу о виндикации спорного земельного участка является основанием для внесения записи в ЕГРП о погашении записи о праве собственности ООО "Дон-Прогресс" на спорное имущества, приобретенное по ничтожной сделке и регистрации соответствующего права администрации.

         Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельства дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, апелляционная жалоба мотивированных доводов не содержит.

         Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.

          Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу                  № А32-34347/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий