Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу n А53-15600/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Сервис» Бровкову Александру Владимировичу, Мичук Анатолию Васильевичу.

По итогам экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение №13180/ОН-2013 от 08.10.2013, согласно которому, рыночная  стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114 по состоянию на 01.01.2007 составляет 5 421 300 рублей.

Оценивая экспертное заключение №13180/ОН-2013 от 08.10.2013, составленное экспертами  общества  с  ограниченной  ответственностью  «Оценка-Сервис» Бровковым Александром Владимировичем и Мичук Анатолием Васильевичем, как доказательство, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленное заключение эксперта об оценке рыночной стоимости земельного участка, явившийся результатом судебной экспертизы, не соответствует  требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации, а также в связи с отсутствием в экспертном заключении подписи эксперта,  составившего  заключение,  и  не  может  быть  принято  судом  в  качестве доказательства размера  рыночной  стоимости  земельного  участка  по  состоянию  на 01.01.2007.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения  эксперта представитель Правительства Ростовской области заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы для  определения  размера рыночной  стоимости земельного участка, указывая на несоответствие экспертного заключения №13180/ОН-2013 от 08.10.2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-Сервис», требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального  кодекса  Российской Федерации, а также в связи с отсутствием в экспертном заключении подписи эксперта, составившего заключение.

По ходатайству Правительства Ростовской области судом первой инстанции назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» Харченко Александру Евгеньевичу, Барановой Галине Николаевне.

По итогам повторной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение №7-2014 от 16.01.2014, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114 по состоянию на 01.01.2007 составляет 9 002 400 рублей.

Результаты экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» были положены в основу решения Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2014г. по делу №А53-15600/2013.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что экспертное заключение  № 7-2014 от 16.01.2014г., выполненное ООО «Компани ВЕАКОН АрсГор», положенное в основу решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-15600/2013,  не соответствует обязательным требованиям стандартов оценки и действующему законодательству.

В отчете приведены сведения о том, что по данным Агентства недвижимости «Титул» средняя цена стоимости 1 сотки земли в г.Ростове-на-Дону на 01.01.2007г. составляла 540 000руб. В дальнейшем экспертами проводится анализ рынка с разбивкой по районам по данным с сайта компании «ЛЕНДЛОРД -эксперт» за период 2009,2010,2011, т.е. за период, последующий по отношению к дате проведения оценки. Проанализировав данные сведения, эксперты пришли к выводу, что средняя стоимость за сотку земельного участка составляет 1 620 000руб.

Таким образом, предварительные выводы относительно цены земельного участка сделаны экспертами ООО «Компани ВЕАКОН АрсГор» на основании сведения за ненадлежащий временной период.

Приведенные в качестве аналогов сведения не содержат полной информации о цене за земельные участки аналогичные объекту исследования. Так в Таблице №7 приведены как указано экспертами, сходные по месторасположению, но отличные по площади аналоги. 1 и 3 из приведенных аналогов по площади отличаются от объекта исследования на 250 кв.м., как и основных аналогах №2,3,4, но их цена между тем различается от 1,5 до раз. Все это подтверждает, что экспертами были взяты в качестве аналогов только земельные участки с максимально высокой ценой.

По мнению апеллянта, разница в рыночной стоимости земельного участка в Экспертном заключении, выполненном ООО «Оценка-Сервис» № 13180/ОН-2013 от 08.10.2013г., и в Экспертном заключении №7-2014 от 16.01.2014г., выполненном, ООО «Компания ВЕАКОН АрсГор» составила более 3 500 000руб. и является существенной.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ввиду значительных расхождений размера рыночной стоимости спорного земельного участка, определенных по результатам проведения двух экспертиз в суде первой инстанции, а также учитывая возражения ИП Мезинова А.М., судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена комиссионная экспертиза по делу, проведении которой было поручено  экспертам ООО «Система Независимой Оценки» - Резниченко Игорю Алексеевичу и Беляевой Елене Викторовне.

На разрешение экспертам был поставлен  следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость земельного  участка категория земель: земли населенных пунктов – Административные здания, офисы, банки и (или) из отделения, магазины продовольственные и промтоварные, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, салоны сотовой связи, фотосалоны, пункты продажи сотовых телефонов и приема платежей, центры по предоставлению полиграфических услуг, ксерокопированию и т.п., пункты обмена валюты. Площадь 744 кв.м. кадастровый номер 61:440040422:114, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, по состоянии на 01.01.2007г.

Согласно экспертному заключению № 90-Э от 25.06.2014г. ООО «Система Независимой Оценки» рыночная стоимость земельного участка общей площадью 744 кв.м., с кадастровым номером 61:440040422:114, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, по состоянии на 01.01.2007г. составила 5 309 184 рубля.

Проанализировав указанное экспертное заключение, апелляционный суд пришел к выводу, что экспертом применен единственный возможный  в данном случае сравнительный подход методом сравнения продаж. Применение данного подхода экспертом обосновано. При выполнении заключения в качестве аналогов взято 6 земельных участков незначительно отклоняющихся от площади исследуемого объекта, как в большую, так и в меньшую сторону. Объявления об аналогах взяты за период  с сентября по декабрь 2006 года. Вид разрешенного использования всех земельных участков под коммерческую застройку, все находятся в собственности и имеют подъездные пути.

Таким образом, заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2007, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Заключение содержит обоснование выбранного метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом.

Возражений по размеру рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной экспертом в ходе производства по апелляционной жалобе, ответчиком и третьими лицами не заявлено. Не приведены доводы о нарушении экспертом федеральных стандартов оценки. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.

Права индивидуального предпринимателя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровых стоимостей спорных земельных участков их рыночным стоимостям, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровых стоимостях спорных земельных участков.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ростовской области от  21.02.2014 г. по делу №А53-15600/2013 подлежит изменению в части размера кадастровой стоимости земельных участков.

В счет проведения судебной экспертизы по делу истец – Мезинов А.И. внес на депозит апелляционного суда  25 000 руб. (чек-ордер от 22.04.2014, сертификат чека: 10625809).

В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В суде апелляционной инстанции представитель истца заявил ходатайство об отнесении судебных расходов по апелляционной жалобе и за проведение экспертизы на ИП Мезинова А.И.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области  от  21.02.2014 г. по делу №А53-15600/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040422:114, площадью 744 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Лермонтовская, 190, в размере, равном его рыночной стоимости  - 5309184 рубля.».

В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области  от  21.02.2014 г. по делу №А53-15600/2013 оставить без изменения.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Обществу с ограниченной ответствнностью «Системы независимой оценки» (ИНН 6168002136, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 7) 25000 (двадцать пять тысяч) рублей за производство экспертизы, на основании счета № 102 от 26.06.2014г.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

Т.Р. Фахретдинов