Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2009 по делу n А32-18256/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Садовая, 6/2), а также уплатить проценты в размере 0,001% за каждый день просрочки (пункт 3.1. договора).

По условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения, право собственности продавца на которое еще не оформлено от 21.02.08 № 15, предметом договора является заключение в будущем с гражданкой Абнизовой А.В. договора купли-продажи жилого помещения, расположенного на 11 этаже здания, квартира № 30 по адресу: г. Краснодар, пос. Пашковский, ул. Садовая 6/2, общей площадью 69,38 кв.м., жилой площадью 33,01 кв.м. Из пункта 2.1 последнего договора следует, что стоимость помещения составляет 2 913 960 рублей, то есть сумму равную заемной сумме по договору займа от 21.02.08 № 15.

Как правильно установлено судом первой инстанции, по такой схеме в указанный период обществом заключено с гражданами 25 договоров на общую сумму 43 439 290 рублей.

В бухгалтерском учёте общества поступление денежных средств граждан отражено по дебету счёта 50.1 (касса организации) в корреспонденции с кредитом счёта 66.3 (расчёты по краткосрочным займам и кредитам), что подтверждается карточкой счёта 50 (касса) за 1 полугодие 2008 г., оборотно-сальдовой ведомостью по счёту 66.3 за 1 полугодие 2008 г., договорами денежного займа, предварительными договорами купли-продажи жилого помещения с физическими лицами, в том числе, заключенными с вышеуказанными гражданами, приходными кассовыми ордерами от 21.02.08 № 21, от 19.03.08 № 27, от 29.04.08 № 38, от 03.06.08 № 47 (т. 1 л.д. 54-83).

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Закона, а именно после 31.03.05.

Поскольку в установленный период общество являлось застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара и привлекало денежные средства граждан для его строительства, разрешение на строительство им получено после 31.03.05, то на правоотношения по привлечению обществом денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома распространяются нормы Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом, как верно установлено судом первой инстанции, не имеет значения, по какому виду договора были получены обществом деньги от граждан. Важно, что они шли на строительство дома. Поскольку отчетностью застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств заемщиков (т. 1 л.д. 86-90), денежные средства граждан в размере 48,5 миллионов рублей привлечены и использованы застройщиком в отчетном периоде на осуществление строительных работ и (или) оплату услуг подрядчиков, то есть фактически на строительство дома, то в данном случае на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара, распространяется действие Федерального закона от 30,12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствие со ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений, условия и смысл договора в целом, а также общая воля сторон с учётом цели договора, при этом следует исходить из его содержания, а не из наименования.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Учитывая, что в договорах займа и предварительных договорах купли-продажи конкретно определены объекты недвижимости, которые будут переданы гражданам, сторонами вышеуказанных договоров согласована цена данных объектов, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заключенные в один день договор денежного займа и предварительный договор купли-продажи жилого помещения представляют собой сделку, которая совершена с целью прикрытия правоотношений по участию в долевом строительстве и направлена на избежание ответственности за привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, лицом, не имеющим на это права.

При этом суд первой инстанции правомерно отклонил довод общества о том, что общество заключало с гражданами предварительные договоры купли-продажи жилых помещений с целью обеспечения выполнения обязательств, возникших из договоров займа денежных средств по следующим основаниям.

Главой 23 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий (закрытый) перечень способов обеспечения обязательств, к которым относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток.

Из анализа заключённых обществом с гражданами в один день договоров денежного займа и предварительных договоров купли-продажи жилого помещения следует, что волеизъявление граждан (сторон) вышеуказанных договоров направлено на приобретение в собственность квартир в строящемся доме.

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор носит организационный характер и порождает только обязательство заключить основной договор в будущем.

Однако, привлекая денежные средства граждан по договору займа с одновременным заключением предварительного договора купли-продажи жилья, общество одновременно не приняло на себя по данному договору обязательство, исполнение которого повлекло бы возникновение права собственности у покупателя, да и не могло принять на себя такое обязательство в силу действующего законодательства (ст.ст. 209, 288, 549 ГК РФ), поскольку только собственник может распоряжаться недвижимым имуществом. Привлекая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, общество не является собственником ни самого строящегося дома, ни квартир в нем, поэтому не могло заключать с гражданами предварительные договоры купли-продажи. Кроме того, недвижимое имущество (как в общем жилой дом, так и отдельные квартиры) до их технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в регистрирующем органе не могут быть объектом сделки.

Более того, из имеющихся в материалах дела предварительных договоров купли-продажи жилья, следует, что стороны вышеуказанного договора обязуются заключить основной договор не позднее 30.06.08 г.

Однако, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

Вместе с тем, принимая во внимание условия вышеуказанных договоров, следует, что граждане, вкладывающие свои денежные средства в строительство жилого дома по схеме, предложенной обществом, и имеющие своей целью приобретение в собственность квартир в вышеуказанном доме, лишены возможности на такое приобретение, в том числе лишены права требовать от него заключения основного договора, а, следовательно, ограничены в защите своих прав.

Кроме того, к одному из сопровождающих договор займа предварительному договору купли-продажи приложен акт, в котором фиксируется перечень выполненных обществом в отношении выступающей по этому договору квартиры работ и в котором указано, что запрещается ухудшать качество квартиры без согласования с обществом (т.1, л.д. 75).

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что конструкция предварительного договора, используемая обществом для привлечения денежных средств граждан на строительство жилого дома, применительно к ч. 2 ст. 170 ГК РФ совершена с целью прикрытия правоотношений по участию в долевом строительстве и подпадает под действие нормы ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Более того, поскольку договор долевого участия в строительстве по своей сути является консенсуальным договором, обязанность оплаты цены договора возникает у участника долевого строительства только после его заключения, то есть после государственной регистрации.

Следовательно, до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, право на привлечение денежных средств граждан у застройщика отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что поскольку общество в нарушение ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, то оно совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАПРФ.

Судом первой инстанции также правильно установлено, что сами по себе расходные кассовые ордера без других основных документов по учету кассовых операций (журнал регистрации приходных и расходных кассовых ордеров - форма КО-3, расчетно-платежная ведомость - форма № Т-49, кассовая книга, отчет кассира и т.д.), не могут служить достаточным доказательством возврата денежных средств гражданам.

Довод общества о том, что единственной целью заключения договоров займа была цель получения заёмных денежных средств, а не продажа квартир, судом апелляционной инстанции оценивается критически. Согласно договорам займа, граждане предоставляют обществу – коммерческой организации, беспроцентный заём.

Судом первой инстанции также сделан основанный на обстоятельствах дела вывод о соблюдении управлением установленной КоАП РФ процедуры привлечения к административной ответственности.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы общества и отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

В силу ч. 4 ст. 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. В связи с этим госпошлина по апелляционной жалобе, уплаченная обществом при её подаче по платёжному поручению от 30.12.08г. № 393, подлежит возвращению обществу из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Возвратить из федерального бюджета ООО "Комплекс" 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                             Н.Н. Смотрова

Судьи                                                                                                           Н.Н. Иванова

Т.И. Ткаченко