Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n А53-28477/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-28477/2014

21 августа 2014 года                                                                          15АП-11535/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горобцовой А.Г.

при участии:

от истца: не явились, извещен;

от ответчика: представитель Гоцуцев А.И. по доверенности от 23.11.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сонет" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2014 по делу № А53-28477/2014 по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к обществу с ограниченной ответственностью "Сонет" о сносе самовольной постройки, освобождении земельного участка, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Сонет" к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога об обязании заключить договор аренды, принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сонет» (далее – общество) об обязании в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольное строение объект незавершенного строительства литер А, степень готовности объекта 7 %, площадью 48,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004505:42 общей площадью 1 015 кв.м., находящееся по адресу г. Таганрог, пер. 7-й Новый, 120 (с учетом уточненных исковых требований).

Общество обратилось к комитету с встречным иском об обязании заключить договор аренды земельного участка общей площадью 1015,0 кв.м. из земель населенных пунктом с кадастровым номером 61:58:0004505:42, находящегося по адресу: Ростовская область, город Таганрог, пер.7-й Новый, 120.

Решением суда первой инстанции удовлетворен первоначальный иск комитета. Суд обязал общество снести объект незавершенного строительства Литер А, степень готовности 7%, площадью 48,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004505:42 общей площадью 1015 кв.м., по адресу: г.Таганрог, пер.7-й Новый, 120.

В удовлетворении встречного иска общества к комитету отказано.

Суд указал, что спорный объект возведен обществом в отсутствие разрешения на строительство, правами на земельный участок общество не обладает ввиду прекращения договора аренды. Оснований для понуждения комитета к заключению договора аренды с обществом суд не усмотрел со ссылкой на положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, отказать в иске комитету и удовлетворить встречные исковые требования общества.

Заявитель жалобы полагает, что судом неправомерно принято уточнение иска, свидетельствующее об одновременном изменении предмета и оснований иска комитетом. Общество не соглашается с выводом суда о прекращении договора аренды, поскольку не доказано извещение арендатора, а арендодатель впоследствии производил обследование участка.

 Заявитель жалобы отмечает, что суд необоснованно не учел факт предоставления участка для целей строительства и отсутствие градостроительных нарушений. Также, по мнению общества, комитет не обладает надлежащей легитимацией на обращение  с иском о сносе спорного объекта, поскольку может заявлять лишь иски об освобождении земельного участка. Кроме того, ссылается на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование своей позиции по встречному иску.

В судебное заседание не явился представитель комитета, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. От комитета поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, огласил ее доводы, просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между комитетом и ООО «Стройхимпром» заключен договор аренды №08-1023 от 12.12.2008, по условиям которого комитет (арендодатель) предоставил ООО «Стройхимпром» (арендатор), а ООО «Стройхимпром» приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0004505:42, находящийся по адресу: Ростовская область, г.Таганрог, пер.7-й Новый, 120, для строительства производственной базы общей площадью 1015кв.м.

Срок аренды установлен с 09.12.2008 по 09.12.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке. По акту от 12.12.2008 земельный участок передан арендатору.

Согласно договору от 02.09.2011 ООО «Стройхимпром» уступило право аренды ООО «Сонет», передав земельный участок по акту приема-передачи от 02.09.2011. Уступка зарегистрирована в установленном порядке.

Уведомлением от 26.09.2013 комитет отказался от договора аренды со ссылкой на положения п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на прекращение договорных отношений по окончанию срока действия договора аренды. Уведомление получено ответчиком 04.10.2013, о чем свидетельствует почтовая квитанция от 01.10.2013, почтовое уведомление о вручении (т.1 л.д.6,7). Суд первой инстанции правомерно отметил, что  возражая против данного факта, ответчик не представил доказательств получения иного документа данным почтовым отправлением.

Актом обследования земельного участка от 09.12.2013 комитет установил наличие на земельном участке фундамента, что также подтверждается представленным техническим паспортом объекта незавершенного строительства по состоянию на 17.10.2013.

Согласно письму главного архитектора города Таганрога от 29.11.2013 разрешение на строительство по адресу: пер.7-й Новый, 120 в г.Таганроге Администрацией города Таганрога не выдавалось.

Доказательства регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства не представлены.

Полагая, что возведенный на участке фундамент является объектом самовольного строительства, комитет обратился в суд с требованиями об обязании общества освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства  лит. А, степенью готовности 7%, площадью 48,8 кв.м.

Впоследствии комитет уточнил требования, сформулировав их иным образом, просил обязать общество снести самовольное строение, то есть исключил из просительной части иска требование об освобождении земельного участка.

Общество, в свою очередь, обратилось со встречными требованиями, полагая, что комитет необоснованно уклоняется от заключения договора аренды на новый срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом преимущественного права общества как арендатора, использовавшего земельный участок по назначению и не имевшего задолженности по арендной плате. Досудебный порядок урегулирования спора о понуждении к заключению договора обществом соблюден, проект договора комитету направлен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признаками самовольной постройки являются создание объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо его создание без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

Такое разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Общество не доказало, что им начато строительство на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство либо, что общество предприняло все предусмотренные законом меры для получения такого разрешения, однако ввиду незаконных действий органов местного самоуправления разрешение не было выдано.

Кроме того, доводы о чинении препятствий в получении разрешения на строительство имеют значение при рассмотрении иска о признании права на объект самовольного строительства, но не при рассмотрении иска о сносе. Однако мер к судебной легализации объекта обществом не предпринималось.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно статье 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство. В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения поселения относится осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет уполномоченный орган местного самоуправления.

Комитет является органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль, ввиду чего доводы жалобы об отсутствии у комитета надлежащей легитимации по иску несостоятельны.

Так, суд первой инстанции правомерно отметил, что в соответствии с Положением о комитете, утвержденным решением городской Думы г. Таганрога от 25.10.2011 N 359 Комитет выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет муниципальный земельный контроль по использованию земельных участков.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных правил, и установил в пункте 2 этой же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Данное толкование раскрыто и уточнено в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", где указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения,