Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2014 по делу n А32-39829/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-39829/2013

31 августа 2014 года                                                                          15АП-5740/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильина М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бережным А.А.,

рассмотрев в судебном заседании по правилам арбитражного суда первой

иск Сизиковой Антонины Ивановны

к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан»

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое судьей Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сизикова Антонина Ивановна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – заявитель) о расторжении договора аренды от 09 ноября 2012 земельного участка площадью 371,0 кв. м с кадастровым номером 23:50:0102151:0009 для строительства и эксплуатации объекта «Административное здание», категория земель - земли населенных пунктов, с расположенным на нем нежилым административным зданием площадью застройки 177,3 кв. м, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Переселенческая, 10; обязании ООО «Меридиан» передать истцу административное здание и земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102151:0009, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Переселенческая, 10, по акту приема-передачи; обязании ООО «Меридиан» предоставить истцу акты сверок за периоды ноябрь-декабрь 2012 г., январь-ноябрь 2013 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2014 удовлетворены в части расторжения договора аренды от 09.11.2012 и обязании передать земельный участок.

            Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель в доводах своей апелляционной жалобы утверждает, со ссылкой на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что пунктом 1.4 договора аренды предусмотрена замена выплаты арендной платы в денежном выражении обязанностью арендатора по улучшению арендованного имущества, выполнению строительных и отделочных работ. На основании этого, заявитель полагает, что выполненные работы по улучшению арендованного имущества на несколько месяцев вперед погасили арендные платежи. Помимо этого, заявитель является стороной,  не извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Определением от 12.05.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам арбитражного суда первой инстанции на основании пункта 2 части 4 статьи 270, части 6.1. статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 в составе суда произведена замена судьи Мисника Н.Н. на судью Ильину М.В. в связи с отпуском судьи Мисника Н.Н. Рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала в соответствии со ст. 18 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истцом и ответчиком 09 ноября 2012 года подписан договор аренды земельного участка площадью 371,0 кв. м. с кадастровым номером 23:50:0102151:0009 с находящимся на нем нежилым зданием площадью застройки 177, 3 кв. м.

Поскольку договор имеет срок действия более года, он прошел государственную регистрацию в уполномоченном органе.

Согласно пункту 1.3 договора аренды, плата определяется из расчета ежемесячных платежей в размере 100 000 руб. с ноября 2012 года по апрель 2013 года, 120 000 руб. с мая 2013 г. по май 2017 года.

Пунктом 1.4 договора установлено, что арендная плата в денежном эквиваленте не выплачивается Арендодателю, а направляется Арендатором на оплату подведения коммуникаций, на приобретение строительных и отделочных материалов, а также на оплату работ и услуг, необходимых для окончания строительства объекта.

Отнесение арендных платежей на обустройство здания, находящего на спорном земельном участке, стороны контролируют ежемесячно посредством актов сверки (пункт 1.5 договора).

Право истца на контроль строительства предусмотрено сторонами также в пункте 2.1 договора.

Арендодатель оплачивает коммунальные и иные платежи самостоятельно, для чего заключает договоры с соответствующими организациями.

Актом осмотра земельного участка от 10.09.2013 установлено, что строительные работы не ведутся, здание закрыто, имеется объявление о сдаче имущества в аренду.

Истец указывает, что отчеты по затратам на улучшение здания ответчик истцу не предоставлял, доказательства заключения договоров с коммунальными организациями не передал, внесение коммунальных платежей не подтвердил.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

   В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

   В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

   В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа от другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

   Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлялись обращения о предоставлении актов сверок за каждый месяц, подтверждающих несение затрат последнего по аренде участка, о возмещении сумм коммунальных расходов за период 1 – 2 кварталы 2013, о предоставлении заключенных с третьими лицами договоров на коммунальное обслуживание, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений.

   Согласно п. 2.3 ч. «е» договора аренды земельного участка и нежилого административного здания от 09.11.2012 арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду на основании договоров, которые арендатор обязан заключить с соответствующими организациями.

   Поскольку доказательств надлежащего исполнения вышеуказанного обязательства ответчиком в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции находит требования истца в части расторжения договора аренды земельного участка подлежащими удовлетворению.

   Как подтверждается материалами дела, 12.12.2013 ответчиком было получено предложение истца о расторжении договора от 03.10.2013.

   Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 предусмотрено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

   Также истец просит обязать ответчика предоставить акты сверок за период с ноября 2012 года по декабрь 2012 года, с января 2013 года по ноябрь 2013 года.

   В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, на основании чего суд апелляционной инстанции усматривает, что поскольку договор аренды является расторгнутым, перед ответчиком отпало обязательство о предоставлении истцу актов сверок.

Ссылка ответчика на соблюдение им условий договора аренды по уплате арендной платы с учетом пункта 1.4. договора аренды от 09.11.2012, согласно которому согласованная арендная плата непосредственно арендодателю – истцу – не выплачивается, а направляется на оплату подведения коммуникаций, затраты на приобретение строительных и отделочных материалов, работ и услуг, необходимых для окончания строительства не подтвреждается материалами дела.

Не являются доказательствами несения соответствующих затрат приложенные к апелляционной жалобе копии договоров подряда, актов выполненных работ и счетов-фактур, опосредующие отношения между ответчиком и ООО «Стройкомплект». Согласно приложенным договорам от 03.12.2012 № 08 и 09, ООО «Стройкомплект» обязалось выполнить для ответчика ряд строительных работ по внутренней отделке двухэтажного здания по адресу: Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Переселенческая, 10 (договор № 08, стоимость работ 1 774 615 рублей) и по установке и прокладке электропроводки и электроприборов (договор № 09, стоимость работ 470 000 рублей). Пунктами 4.3. договоров (условия идентичны) предусмотрено, что оплата работ производится единовременно в полном объеме в течение (не указано) дней после подписания сторонами акта о приемке выполненных работ. Как видно из копий актов заказчик принял от подрядчика работы 04.02.2013, однако доказательства оплаты этих работ не представил и в нарушение условий договора аренды не сверил с арендодателем расчеты.

Определением от 28.07.2014 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд предложил ответчику представить доказательства несения затрат на улучшение помещений, которые он арендует у истца по спорному договору, однако вышеуказанное предложение ответчиком исполнено не было, что оценивается судом апелляционной инстанции со ссылкой на нормы статья 71, статьи 65 и статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, представленные ответчиком документы суд оценивает критически, поскольку, во-первых, договоры подряда № 08 и 09 не содержат перечня конкретных работ, площади отделки, ссылки на сметы. Таким образом, предмет договоров подряда от 03.12.2012 № 08 и 09 не определен в соответствии с требованиями действующего законодательства, они не могут быть признаны заключенными. Во-вторых, заказ отделочных работ в отношении двухэтажного здания, арендуемого ответчиком, как то указано в пунктах 1.2. договоров № 08 и 09, вызывает обоснованные сомнения у суда апелляционной инстанции, поскольку по договору от 09.11.2012 ответчик арендовал у истца объект незавершенный строительством со степенью готовности 4 % (пункт 1.1 договора аренды – л.д. 8).

Пунктом 1.4. договора действительно согласовано, что ответчик направляет денежные средства, предусмотренные в качестве арендной платы, на оплату подведения коммуникаций, затраты на приобретение строительных и отделочных материалов, работ и услуг, необходимых для окончания строительства объекта. Однако вместо работ по подведению коммуникаций и «завершению» работ по строительству объекта 4 % готовности по состоянию на 09.11.2012, уже 03.12.2012, то есть, менее чем через месяц, ответчик якобы заказывает работы по отделке и электрификации уже двухэтажного здания – и именно эти документы решил продемонстрировать суду, не прикладывая, тем не менее, и в их отношении доказательств оплаты заказанных работ.

При таких обстоятельствах, исходя из буквального толкования условий пунктов 1.1. – 1.4. договора аренды, довод истца о существенном нарушении ответчиком