Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2014 по делу n А53-3734/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости назначении экспертизы по определению размера рыночной стоимости спорного земельного участка.

Проведение экспертизы по делу было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Системы независимой оценки» Резниченко Игорю Алексеевичу.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела было представлено заключение эксперта № 85 от 28.04.2014, в соответствии с которым рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2007 составила:

земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 06 03:0006 в размере 3 293 415 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 06 03:0005 в размере 3 759 921 рубль;

земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 06 03:0008 в размере 1 406 853 рубля,

земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 06 03:0004 в размере 3 902 220 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 06 03:0003 в размере 2 058 201 рублей,

земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 06 03:0002 в размере 3 580 947 рублей.

Выявленная рыночная стоимость участков с очевидностью ниже размера кадастровой стоимости данных земельных участков.

Возражения заявителя жалобы о недостоверности экспертного заключения как не соответствующего стандартам в области оценки апелляционным судом отклоняются.

В судебном заседании экспертом даны пояснения на вопросы, указанные в апелляционной жалобе по экспертному заключению № 85 от 28.04.2014.

Так, возражая против довода о том, что эксперт необоснованно отказался от проведения корректировки на площадь, эксперт пояснил, что на стр.32-33 заключения экспертом приведено обоснование отказа от корректировки на площадь. В качестве обоснования приведены две таблица, которые наглядно и объективно демонстрируют отсутствие прямой и обратной зависимости цены земельного участка от площади представленных аналогов. Полагает, что представитель Правительства тенденциозно подходит к обоснованию своих доводов, поскольку в тексте жалобы приведена только одна таблица, демонстрирующая отсутствие «обратной» зависимости цены участка от площади. Наличие второй таблицы демонстрирующей отсутствие «прямой» зависимости цены земельного участка от площади третьим лицом не учитывается. Между тем, из заключения объективно следует отсутствие такой зависимости.

Представитель Правительства Ростовской области, указывая на наличие зависимости отмечает, что анализ должен был быть проведен по аналогам 1,2,4 ссылаясь на равнозначность их местоположения, при этом не учитывает следующие обстоятельства: согласно п. 14 ФСО№1 «Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Основываясь на этом положении представленные для расчета объекты являются аналогами.

Кроме того согласно п.22 а) ФСО№1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.» Эксперт указал, что в своем заключении на стр. 33 провел соответствующий анализ по всем аналогам в представленных таблицах, демонстрируя отсутствие зависимости между ценой и площадью. Полагает, что представитель Правительства для обоснования своих доводов субъективно выбрал аналоги 1,2,4 для демонстрации зависимости, нарушая тем самым вышеуказанный п. 14 ФСО№1.

Эксперт отметил, что замечание о том, что а стр.8-13 заключения приведена недостоверная информация о кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка, не соответствует действительности, что подтверждает приведенный  принт-скрин информации об этом участке с http://maps.rosreestr.ru/ - портала Росреестра-публичная кадастровая карта, на котором отображена кадастровая стоимость исследуемого участка.

Эксперт также указал, что характеристики объектов-аналогов, приведенные в таблице на стр.28, явились достаточными для проведения  необходимых расчетов. Основанием для использования указанных участков в качестве аналогов при проведении исследования является их сопоставимость с земельными участками представленными на экспертизу по основным факторам стоимости, в том числе по категории земель и разрешенному использованию (совпадение объекта исследования и объектов-аналогов), транспортной доступности (объект исследования и объекты-аналоги имеют подъездные пути как объекты промназначения), физическим характеристикам (объекты-аналоги являются незастроенными земельными участками), инфраструктуре (некоторые различия в коммуникации по аналогу №2 скорректированы в установленном порядке).

Эксперт пояснил, что иные методы сравнительного подхода (метод выделения и метод распределения) не использовались,  так как расчет  стоимости  земельного  участка  производится  как незастроенного (стр.29 Заключения). Условия и возможность применения метода сравнения продаж определены на этой же странице, регулируются вышеуказанными Методическими рекомендациями и полностью соответствуют условиям и возможности применения этого метода в рамках экспертного заключения №85 от 28.04.2014г.

Эксперт возразил против довода о том, что им был нарушен принцип достаточности и достоверности, отметив, что согласно п. 19 ФСО№1 «Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.» В своем заключении эксперт приводит три допущения (стр.32), использование которых не ведет к изменению характеристик и итоговой величины объекта оценки. Во-первых, при объявлении к продаже, объекты имеют зарегистрированное право собственности, в противном случае факт предложения становится бессмысленным. Во-вторых, все аналоги находятся на территории города и относятся к категории земли поселений. В-третьих, разрешенное использование земель под объекты производственного назначения (в некоторых аналогах такое назначение уже указано). Указанные допущения сопоставимы с характеристиками исследуемых участков и не влекут за собой изменение итоговой величины стоимости.

В п. 19 ФСО №1 положение о достоверности «Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.» В своем Заключении эксперт использовал достоверную информацию. К таковой относятся материалы дела, нормативные акты и литература, сведения об аналогах, приведенные в доступных источниках информации. Данная информация является проверяемой, а значит, соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы.

Заслушав пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать заключение эксперта недостоверным доказательством по делу. Суд первой инстанции правомерно вынес решение по делу, основываясь на указанном заключении, и  с учетом значительного превышения кадастровой стоимости участков над выявленной рыночной ценой.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2014 по делу № А53?3734/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                   М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Ломидзе

А.А. Попов