Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 по делу n А32-23681/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                   дело № А32-23681/2007-15/49-2008-47/53

06 марта 2009 г.                                                                                  15АП-1054/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Корневой Н. И., Тимченко О. Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от ответчика представителя Фомина С. Е. по доверенности от 03.06.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Время»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28 ноября 2008 года по делу №А32-23681/2007-15/49-2008-47/53

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Время»

об освобождении земельного участка,

принятое в составе судьи Волкова Я. Е.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Время» (далее – ответчик, общество) об освобождении земельного участка площадью 12,22 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 466/23, путем демонтажа за свой счет находящегося на участке магазина из облегченных конструкций.

Исковые требования мотивированы тем, что общество пользуется земельным участком на основании договора аренды от 23.09.2005 №4300013939, заключенного сроком действия до 12.08.2008.

Пунктом 9.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае реконструкции территории, начало которой возможно до окончания срока аренды земельного участка, по первому требованию администрации в десятидневный срок своими силами и за свой счет демонтировать размещенный на арендованном земельном участке магазин из облегченных конструкций.

Уведомлением от 22.01.2007 № 581/04 общество было предупреждено о необходимости освобождения земельного участка, что обществом не исполнено

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2008 иск был удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 августа 2008 года  решение отменено, в связи с нарушением судом первой инстанции при рассмотрении дела норм процессуального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 28 ноября 2008 года суд удовлетворил исковые требования администрации.

Решение мотивировано тем, что администрация правомерно, на основании пункта 9.2 договора аренды от 23.09.2005 отказалась от договора аренды в связи с реконструкцией территории, в которую входит арендованный ответчиком земельный участок.

Общество с ограниченной ответственностью «Время» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.

Жалоба мотивирована следующими доводами:

- в качестве доказательства начала реконструкции территории истец ссылается на постановления главы администрации № 732 от 25.07.2007 и №969 от 22.08.2007. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что постановления изданы после даты предполагаемого направления обществу уведомления о необходимости освобождения помещения. Вступившими в законную силу судебными актами установлено, что предварительное согласование места размещения объекта в смысле, придаваемом данному институту правилами статей 30, 31 ЗК РФ, не состоялось. Доказательства того, что в ближайшее время будет начата реконструкция спорной территории, отсутствуют,

- пункт 9.2 договора обладает признаками ничтожности части договора, поскольку не содержит условие о расторжении договора и возврате арендованного имущества. Требование о демонтаже магазина без предъявления требования о прекращении действия самого договора  противоречит сути заключенного договора. Условие, содержащееся в пункте 9.2 договора, не является условием досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК РФ) или условием одностороннего отказа от договора (ст. 450 ГК РФ), так как просто демонтаж павильона не влияет на условия договора аренды,

- согласно статье 619 ГК РФ арендодатель праве требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Приложенная к иску копия письма администрации об освобождении земельного участка обществом не получалась, что подтверждается уведомлением почтовой связи о вручении от 17.07.2007. В почтовом уведомлении указан иной номер вложенного письма, чем тот, который приложен в материалы дела. В адрес общества было направлено письмо, адресованное другому обществу – ООО «Валио». В ходе судебного разбирательства не установлен факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнении пункта 9.2 договора.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Администрация не представила отзыв на иск и не обеспечила явку представителя в судебное заседание, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 12.08.2005 N 1784-р «О предоставлении ООО «Время» земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара» администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 23.09.2005 N 4300013939, по которому администрация обязалась предоставить обществу земельный участок площадью 12,12 кв. м, расположенный в городе Краснодаре по ул. Калинина, 466/23 за красной линией застройки (территория общего пользования) для временного размещения магазина из облегченных конструкций сроком до 12.08.2008.

В пункте 4.2.2 распоряжения главы администрации муниципального образования город Краснодар от 12.08.2005 N 1784-р и пункте 9.2 договора аренды указано, что в случае реконструкции территории, начало которой возможно до окончания срока аренды земельного участка, по первому требованию администрации арендатор обязан в 10-дневный срок своими силами и за свой счет демонтировать размещенный на арендуемом участке магазин из облегченных конструкций, участок привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению, без возмещения затрат по освоению участка.

Общество считает указанный пункт договора ничтожным, поскольку требование о демонтаже магазина без предъявления требования о прекращении действия самого договора противоречит сути заключенного договора. Условие, содержащееся в пункте 9.2 договора, не является условием досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК РФ) или условием одностороннего отказа от договора (ст. 450 ГК РФ).

Указанный довод общества является несостоятельным в силу следующего.

В пунктах 25 и 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Толкование пункта 9.2 договора свидетельствует о согласовании сторонами при заключении договора условия о праве арендодателя завить односторонний отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств. Указанный пункт договора согласуется с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что указал суд кассационной инстанции, направляя настоящее дело на новое рассмотрение.

Общество в обоснование своих возражений приводит довод о неполучении уведомления об освобождении земельного участка и о не наступлении оснований для применения пункта 9.2 договора.

Администрация при предъявлении иска в доказательство соблюдения досудебного уведомления арендатора об отказе от договора представила уведомление (письмо) от 10.07.2007 №7856/02-14 и почтовое уведомление в подтверждение направления обществу указанного письма. Между тем, почтовое уведомление свидетельствует о направлении в адрес общества иной корреспонденции за № 7857/02-14. По мнению общества, данное обстоятельство свидетельствует о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска администрации о понуждении общества освободить земельный участок.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение об обязании ООО «Время» освободить арендованный земельный участок является правильным,  исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При заключении договора аренды от 23.09.2005 №4300013939  стороны определили срок его окончания 12.08.2008 (пункт 6.1 договора). В пункте 7.1 договора предусмотрено, что действие договора прекращается по истечении срока аренды, указанного в пункте 6.1 договора.

На 12.08.2008 между сторонами имелся судебный спор об освобождении обществом земельного участка, что свидетельствует об отсутствии у арендодателя воли на продолжение с арендатором арендных отношений. Об информированности арендатора о нежелании арендодателя продолжить с ним арендные отношения свидетельствуют следующие факты.

Как следует из материалов дела, иск в суд администрацией был предъявлен 26.11.2007. К исковому заявлению администрацией приложена почтовая квитанция о направлении в адрес общества ее копии. В материалах дела также имеется ходатайство представителя общества от 14.07.2007 об ознакомлении с материалами дела (л. д. 112 том 1). Представитель общества участвовал в судебных заседаниях от 18.08.2008, 30.10.2008, 18.11.2008, что подтверждает информированность общества о заявлении администрацией требования об освобождении земельного участка.

На дату вынесения судом первой инстанции решения при повторном рассмотрении дела (28.11.2008) срок договора аренды, заключенного до 18.08.2008, истек, что свидетельствует о прекращении договора в связи с истечением срока и наступлении обязанности арендатора возвратить арендованное имущество.

Довод общества о том, что по истечении срока действия договора он продлен на неопределенный срок в связи с продолжением обществом пользования земельным участком, является несостоятельным.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок заключения договора, который применим только при сохранении у обеих сторон экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях.

Неисполнение арендатором обязанности по освобождению объекта аренды в течение рассмотрения иска о принудительном освобождении земельного участка также не является обстоятельством, продлевающим срок действия договора.

В данном случае истечение срока действия договора и отсутствие у администрации воли на продолжение арендных отношений, о чем арендатор информирован до истечения срока договора, являются совокупностью юридических фактов, влекущих прекращение договора аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Интерес общества в предоставлении ему достаточного времени для возврата земельного участка арендодателю при рассмотрении дела судом первой инстанции в течение более трех месяцев со дня окончания срока действия договора следует считать соблюденным.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 ноября 2008 года по делу № А32-23681/2007-15/49-2008-47/53 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                             Н.И. Корнева

О.Х. Тимченко