Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу n А32-3396/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Красная, 59/5, литер «А», под «А» (комната № 15), площадью 17,6 кв.м.

Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи нежилого помещения от 30.07.2009.

Согласно п.4.1 договора срок его действия оговорен с 30.07.2009 по 29.07.2010. То есть, договор заключен на срок 1 год. Такой договор подлежит государственной регистрации в силу положений п.2 ст. 651 ГК РФ. Такое толкование дано в п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Доказательства регистрации указанного договора в материалы дела не представлены, при этом согласно пункту 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

07.10.2010 года между управлением (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) подписан договор аренды имущества №34 на часть нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: город Ейск, улица Красная, 59/5, литер «А», комната № 15, площадью 17,6 кв.м. срок по 07.09.2011. Стороны также подписали акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 07.10.2010 – л.д.13-16.

Данный договор заключен сторонами на срок по 07.09.2010, т.е. до года и в регистрации не нуждался.

На момент заключения договора от 07.10.2010 вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введена статья 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон №135-ФЗ), содержащая положение об обязательном проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Для целей установления имеющих значение для рассмотрения дела обстоятельств апелляционным судом направлен запрос управлению и администрации с указанием на необходимость представить пояснения по следующим вопросам:

1. Соблюдены ли требования статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ об обязательном проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при подписании с индивидуальным предпринимателем Касьяновым Игорем Васильевичем договоров аренды  имущества №9 от 30.07.2009;  договора аренды имущества №34 от 07.10.2010.

2. Предоставлялась ли в соответствии с  п. 13 ч. 1 ст. 19, п. 9 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ индивидуальному предпринимателю Касьянову И.В. муниципальная преференция в виде предоставления спорного объекта в аренду без проведения торгов.

3. Зарегистрирован ли договор аренды имущества №9 от 30.07.2009 в ЕГРП.

4. Включено ли арендуемое Касьяновым Игорем Васильевичем имущество в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

5. Были ли ранее с Касьяновым И.В. заключены договоры аренды спорного объекта.

На данный запрос получен ответ от управления от 10.06.2014 №22-2613/14, из которого следует, что договор аренды №9 от 30.07.2009 в ЕГРП не зарегистрирован, требования статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» соблюдены, договор аренды имущества № 34 от 07.10.2010 был заключен с предпринимателем как с единственным участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 07.10.2010, признанного несостоявшимся в части лота №1. Арендуемое предпринимателем имущество в утвержденный в соответствии с  частью 4 статьи 18 Закона №159-ФЗ перечень не включено.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Предприниматель представил апелляционному суду копию протокола от 07.10.2010 о признании аукциона по продаже права на заключение договора аренды в части лота № 1 (часть нежилого подвального помещения, расположенного в административном здании площадью 17,6 кв.м, по адресу: город Ейск, улица, Красная, 59/5, для размещения кабинета для оказания информационных услуг) несостоявшимся, заключении договора с единственным участником Касьяновым И.В.

На основании ответа управления, представленных суду предпринимателем документов, апелляционный суд исходит из того, что договор аренды имущества №34 от 07.10.2010 на часть нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: город Ейск, улица Красная, 59/5, литер «А», комната № 15, площадью 17,6 кв.м заключен в установленном порядке.

07.02.2012 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 70 в отношении аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) на муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 17,6 кв.м., расположенное по адресу: город Ейск, улица Красная, дом № 59/5, литера под. А, помещение № 15 (по техническому паспорту от 01.11.2011 года) срок по 06.02.2017. Договор заключен на основании протокола №1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе.

Дополнительным соглашением № 1 от 21.08.2012 пункт 1.1 договора аренды №70 от 07.02.2012 изложен в следующей редакции «…подвальное помещение № 15 площадью 17,6 кв.м. от общей площади 2214,0 кв.м. …лит. А, под. А назначение объекта нежилое, адрес (местоположение) объекта Российская Федерация, Краснодарский край, г. Ейск, ул. Красная, 59/5, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования Ейский район, дата государственной регистрации права 24 января 2002 года № 23-01.20-3.2.2001-412».

30.08.2012  произведена государственная регистрация договора № 70 аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) на муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение).

Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требований в связи с наличием перерывов во владении.

Договор от 07.10.2010 заключен по 07.09.2011.

Между тем подписание 07.09.2011 соглашения о расторжении договора и акта возврата имущества не сопровождалось, как следует из материалов дела, фактическим возвратом имущества заявителем. Заявитель оплачивал владение и пользование имуществом в сентябре-декабре 2011, январе 2012 - л.д.49-53 том 1. Апелляционному суду представлены документы, из которых следует, что в указанный период предприниматель вел свою деятельность в арендованном помещении. В деле отсутствуют доказательства того, что арендодателем заявлялись возражения. Как пояснил предприниматель суду апелляционной инстанции в судебном заседании 03.09.2014 в присутствии представителя заинтересованных лиц, акт возврата помещения подписан непосредственно перед торгами в 2012 году, так как предпринимателю пояснили, что перед заключением нового договора следует расторгнуть прежний; помещение все время находилось во владении предпринимателя.

Исходя из обстоятельств данного дела, с учетом того, что имущество находится в фактическом владении предпринимателя с июля 2009 года, апелляционный суд полагает необходимым применение толкования, данного в п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, согласно которому исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Таким образом, предприниматель владеет имуществом на основании договоров аренды с 07.10.2010, по состоянию на 01.07.2013 более двух лет.

Что касается довода апелляционной жалобы, согласно которому в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления в отношении арендуемого предпринимателем помещения государственного кадастрового учета, применению подлежит подход, изложенный в п.8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, согласно которому  по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из поэтажного плана, арендованное помещение является изолированным, может быть сформировано как обособленный объект.

Предприниматель представил апелляционному суду:

- кадастровый паспорт помещения № 15 площадью 17,6 кв.м, по адресу: город Ейск, улица, Красная, 59/5, из которого следует, что помещение поставлено на кадастровый учет 20.05.2014, кадастровый номер объекта 23:42:0801001:1402;

- письмо Государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - краевого БТИ» филиал по Ейскому району от 24.07.2014, согласно которому указанное нежилое помещение поставлено на кадастровый учет как изолированное;

- заключение специалиста, оформленное как техническая экспертиза, согласно которому исследуемый объект (помещение, арендуемое предпринимателем) подключено к городским сетям электроснабжения, канализации, водоснабжения, помещение имеет выход через коридор, ведущий непосредственно наружу, имеет естественное освещение через окно, выполняющее функцию естественной вентиляции, высота помещения 3, 15 м, помещение является изолированным нежилым помещением.

Отсутствие задолженности по арендной плате заинтересованными лицами не отрицается. Заявителем в срок уплачивалась арендная плата, в том числе и за период с 30 июля 2010 года до 06 октября 2010 г. и с 08 сентября 2011 года по 06 февраля 2012 года (копии платежных документов имеются в деле), который заинтересованные лица считают периодом прерывания владения муниципальным имуществом.

Как указано выше, согласно ответу управления на запрос апелляционного суда арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заинтересованные лица не оспаривают наличие условий отнесения предпринимателя к субъектам малого предпринимательства, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 №209-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах решение администрации № К-1777 от 28.11.2013 об отказе в преимущественном праве на приобретение в собственность муниципального имущества: подвальное помещение №15 площадью 17,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта Российская Федерация, Краснодарский край, г.Ейск, ул. Красная, 59/5, не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ

Согласно ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Апелляционный суд исходит из того, что данный спор является спором из публичных отношений. С учетом данного обстоятельства, принимая во внимание тот факт, что квалификацию заявленных требований дает суд, резолютивная часть судебного акта должна быть сформулирована с учетом требований ст.4 Закона №159-ФЗ.

Резолютивная часть решения суда не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку апелляционный суд рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2014 по делу № А32-3396/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным как противоречащее положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» решение Администрации муниципального образования Ейский район № К-1777 от 28.11.2013 об отказе индивидуальному предпринимателю Касьянову