Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n А32-3378/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-3378/2014

08 сентября 2014 года                                                                       15АП-13685/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от ЗАО «Завод «Экстракт» -  Григорьева А.В. по доверенности от 25.08.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2014 по делу № А32-3378/2014,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.,

 по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма  «АСМА» (ИНН 2312006178/ ОГРН 1022301979017)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  (ИНН 7705401340/ ОГРН 1027700485757)

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования город Краснодар, закрытого акционерного общества «Завод «Экстракт»

об установлении кадастровой стоимости земельного участка

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма  «АСМА»  (далее – ООО «ПКФ  «АСМА», истец)  обратилось  в Арбитражный суд Краснодарского края с иском  к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303051:2, площадью 2486 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Горького, 124, равной его рыночной    стоимости в размере 26700195 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2014 исковые требования удовлетворены.

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила отменить решение  суда, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, допущено не было. Доводы истца о нарушении его прав   превышением установленной кадастровой стоимости земельного участка  его рыночной стоимости являются необоснованными. На момент заключения  договора истцу были известны кадастровая стоимость земельного участка и размер арендной платы. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению поступлений в муниципальный бюджет. 

В отзывах ЗАО «Завод «Экстракт»,  ООО «ПКФ  «АСМА» апелляционную жалобу не признали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ЗАО «Завод «Экстракт» апелляционную жалобу не признал по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ЗАО «Завод «Экстракт», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба  не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 20.12.2004 №3319 между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ЗАО «Завод «Экстракт» и ООО «ПКФ  «АСМА» 05.04.2005 заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому  арендодатель обязуется передать арендаторам за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303051:2, площадью 2486 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Горького, 124.

В материалы дела  представлены  свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «ПКФ  «АСМА» на производственное здание  общей площадью 447,8 кв.м., нежилые помещения первого этажа №7здания литер Б. общей площадью 66 кв.м.; нежилые помещения первого этажа №9,10 здания литер б, общей площадью 16,8 кв.м.; нежилые помещения №1,2,3 литер п/Б общей площадью 58,9 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Горького, 124 (том 1 л.д. 43,44).  

Как указано в пунктах 13, 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано также следующее. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22 ноября 2011 года № 1756 утверждены результаты кадастровой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303051:2 в размере  84121491 руб. 74 коп., что отражено в кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 17.01.2014 N 2343/12/14-26704 (т. 1 л.д. 40).

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, ООО «ПКФ  «АСМА» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

При обращении в суд с настоящим иском, истцом представлен отчет ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011.

Согласно отчету ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» от 26.11.2013 №544-13 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303051:2 составила  26700195 рублей.

Применительно к данному отчету представлено экспертное заключение от 10.04.2014 №Э-0167/14-2 НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», которым проведена нормативно-методическая экспертиза отчета от 26.11.2013 №544-13, согласно которому методы оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов обоснованны,