Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу n А53-29080/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

том числе, приобрело земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1670 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (т. 2 л.д. 27-28).

Право собственности ООО «РСУ-10» на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 09.04.2012 (т. 3 л.д. 10).

Из представленных в материалы дела технического паспорта, ситуационного плана следует, что котельная и обслуживающее её оборудование, принадлежащие на праве собственности ОАО «Донэнерго», располагаются на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020330:544, право собственности на который зарегистрировано за ООО «РСУ-10». Данное обстоятельство подтверждается и правовой позицией сторон спора.

ОАО «Донэнерго» полагает, что в силу положений норм действующего законодательства при осуществлении государственной регистрации права собственности на здание котельной от предпринимателя к акционерному обществу на основании договора купли-продажи от 06.04.2011 к нему перешло право собственности и на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544. В связи с этим, договор купли-продажи от 02.03.2012, заключённый между ИП Довженко А.П. и ООО «РСУ-10», в той части, в которой предприниматель произвёл отчуждение земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, является ничтожной сделкой (ИП Довженко А.П. распорядился имуществом, которое на момент совершения сделки ему не принадлежало).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляется один из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание данного принципа раскрывается в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из содержания приведённых норм права, на которых ОАО «Донэнерго» основывает свою правовую позицию по делу, следует, что лицо, приобретшее объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежащем на праве собственности продавцу данного объекта, может претендовать только на часть земельного участка, занятую зданием (строением, сооружением) и необходимую для его использования.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как указано в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, заявляя о своих правах в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, ОАО «Донэнерго» должно было представить доказательства, свидетельствующие о том, что для использования котельной акционерному обществу требуется земельный участок площадью 1670 кв.м.

Между тем, данные доказательства суду первой инстанции представлены не были, соответствующий вопрос остался без внимания.

В связи с этим, определением от 09.102013 апелляционный суд назначил судебную экспертизу по делу № А53-29080/2012, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Северокавказский центр экспертиз и исследований».

Суд апелляционной инстанции поставил на разрешение судебной экспертизы следующий вопрос:

«Какой площадью, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, необходим земельный участок для эксплуатации здания котельной лит. А, А1 обшей площадью 862,7 кв.м. и обслуживающего её оборудования, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135?».

По окончании судебной экспертизы в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение № 658 от 30.07.2014.

В данном заключении эксперты пришли к следующим выводам.

В связи с тем, что нормативные акты по нормам отвода земель для эксплуатации котельных не разрабатывались, и Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Шахты не содержат норм отвода для эксплуатации котельных, определение размера спорного земельного участка возможно только на основании действующих нормативных актов в области градостроительства, строительства, промышленной и пожарной безопасности, либо на основании проектной документации.

Согласно скорректированному Типовому проекту 903-1-140 «Котельная с 3 котлами ТВГ-8М для открытой системы теплоснабжения. Альбом III» и «Техно-рабочему проекту привязки котельной. Том I. Пояснительная записка, исходные и графические материалы» и в соответствии с пунктом 5.3 СП 89.13330.2012 «Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП II-35-76» площадь земельного участка под строительство котельной по адресу: г. Шахты, ул. Шевченко, 135, составляет 3400 кв.м.

Площадь земельного участка для эксплуатации котельной определена на основании расположения зданий и сооружений технологической линии котельной, нормативных расстояний между зданиями и сооружениями, необходимых проездов автомобильной техники к зданиям и сооружениям, необходимых проездов для пожарной техники, охранных зон и зон обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений.

Сооружения спорной котельной: здание котельной литер А с пристройкой литер А1, аккумуляторные баки литер В, литер Е, узел регулировки литер Б, солевая яма литер Г, дымовая труба литер Д, деаэратор, теплофикационная камера котельной – являются единым производственным комплексом котельной.

Согласно требованиям землеустроительных и градостроительных норм площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации котельной по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шевченко, 135, составляет 2393 кв.м., из них:

- 1644 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544;

- 749 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:545.

Как следует из кадастрового паспорта № 61/001/12-224842 от 16.05.2012, площадь земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, сформированного для эксплуатации котельной, составляет 1670 кв.м.

Таким образом, разница между фактической площадью спорного земельного участка и площадью, определенной экспертами в своём заключении, составляет всего 26 кв.м.

Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что данное расхождение в площади земельного участка, необходимой для эксплуатации котельной, является незначительной. Из графической части заключения судебной экспертизы следует, что излишек в площади распределён по всему периметру земельного участка, в связи с чем он не может быть выделен в отдельный участок и передан ИП Довженко А.П.

Отчуждение недвижимого имущества без перехода прав пользования или права собственности на земельный участок невозможно, поскольку противоречит требованиям гражданского и земельного законодательства.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:554 зарегистрирован в ЕГРП за ООО «РСУ-10» на праве собственности, хотя само общество земельным участком не владеет и никогда не вступало во владение.

Основанием для регистрации права собственности на указанный земельный участок послужил договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между ООО «РСУ-10» и индивидуальным предпринимателем Довженко А.П.

Права на объекты недвижимости регистрируются одновременно с правами на земельные участки, на которых расположены данные объекты недвижимости, следовательно, требования ОАО «Донэнерго» о прекращении зарегистрированного права собственности ООО «РСУ-10» на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1 670 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская области, г. Шахты, ул. Шевченко, 135, и признании права собственности ОАО «Донэнерго» на спорный земельный участок, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

На момент заключения договора купли-продажи от 02.03.2012 с ООО «РСУ-10» ИП Довженко А.П. уже не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:554, т.к. данное право перешло к ОАО «Донэнерго» в силу закона в момент приобретения акционерным обществом права собственности на задние котельной.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что посредством вынесения оспариваемого судебного акта ИП Довженко А.П. фактически безвозмездно лишается своего имущества. В момент заключения договора купли-продажи с ОАО «Донэнерго» предприниматель не мог не знать, что котельная располагается на спорном земельном участке, Довженко А.П. также должен был знать, что отчуждение котельной повлечёт отчуждение и занятого ею земельного участка. В связи с этим, заключая договор на условиях установленной в нём цены, предприниматель знал, что ею покрывается и выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:554. Договор не содержит в себе положений, толкуя которые, суд мог бы придти к выводу о том, что стороны бы не намеривались одновременно с котельной заключать сделку и в отношении спорного земельного участка (стороны намерено исключили участок из предмета купли-продажи).

Поскольку в рамках настоящего дела договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «РСУ-10» и индивидуальным предпринимателем Довженко А.П., признан недействительным в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, признано право собственности ОАО «Донэнерго» на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544 с прекращением зарегистрированного права ООО «РСУ-10» на спорный земельный участок, постольку требования ООО «РСУ-10» к ОАО «Донэнерго» о взыскании неосновательного обогащения, процентов, а также требования ООО «РСУ-10» к ОАО «Донэнерго», индивидуальному предпринимателю Довженко А.П. о признании договора купли-продажи от 06.04.2011 недействительным в части обоснованно отклонены судом первой инстанции.

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 июня 2013 года по делу № А53-29080/2012 оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Довженко Александра Павловича (ИНН 615500549168, ОГРНИП 304615535800260) и общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-Строительное Управление - 10» (ИНН 6155048870, ОГРН 1086155000205) в пользу открытого акционерного общества «Донэнерго» (ИНН 6163089292, ОГРН 1076163010890) по 40 000 руб. с каждого судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Довженко Александра Павловича (ИНН 615500549168, ОГРНИП 304615535800260) и общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-Строительное Управление - 10» (ИНН 6155048870, ОГРН 1086155000205) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северокавказский центр экспертиз и исследований» (ИНН 6163105674, ОГРН 1106195010350) по 15 440 руб. в счёт оплаты судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счёта Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «Северокавказский центр экспертиз и исследований» (ИНН 6163105674, ОГРН 1106195010350) 80 000 руб. в счёт оплаты судебной экспертизы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой