Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 по делу n А32-11360/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

земельных участков, в отношении которых действует запрет на отчуждение.

Пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) предписывает при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Соответствующие основания в рассматриваемом случае установлены судом апелляционной инстанции. Доказательства наличия перечисленных в законе обстоятельств, исключающих продажу земельного участка обществу, в указанном случае имеются.

Как верно отметил суд первой инстанции, в соответствии со сложившейся судебно-арбитражной практикой не допускается приватизация по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, если земельные участки приобретаются для эксплуатации таких объектов. Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Так, Президиум в постановлениях от 23.12.2008г. № 8985/08, от 01.03.2011г. № 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Если общество, заинтересованное в приобретении земельного участка, стало собственником объектов незавершенного строительства не в результате приватизации этих объектов в соответствии с Законом о приватизации, и не обладает правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оснований для применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013г. № 13783/12). Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства. Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011г. №14880/10).

Как отмечалось ранее Департамент письмом от 24.02.2014г. отказал обществу в предоставлении земельного участка, указав, что курорт местного значения город Туапсе является особо охраняемой природной территорией, и, кроме того, сведения, содержащиеся в представленных документах, не соответствуют фактическому составу объектов, расположенных на земельном участке, что подтверждается материалами обследования земельного участка от 04.02.2014г.

Как верно указал суд первой инстанции то обстоятельство, что общество не указало в заявлении о предоставлении земельного участка на наличие на нем незавершенного строительством объекта, не означает, что земельный участок может быть приватизирован в полном объеме, в том числе под территорией, занятой незавершенным строительством объектом. В таком случае в собственность общества поступила бы в том числе и территория под незавершенным строительством зданием, что противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0301002:8 незавершенного строительством объекта означает, что часть участка, занятая таким незавершенным строительством, не является необходимой для эксплуатации и не может быть использована фактически для эксплуатации того здания, на которое право собственности общества зарегистрировано – нежилого здания площадью 5654,7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ №240095 от 01.11.2013г.). Однако исключительное право на приватизацию не может распространяться на площадь земельного участка, которая не является необходимой для использования здания, строения, сооружения.

Обратившись в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка в том числе под объектом незавершенного строительства, не указав его в составе расположенных на участке объектов, общество тем самым обходит правило о недопустимости приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства по статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В противном случае общество должно было сформировать земельный участок специально для эксплуатации того здания, право собственности на которое было зарегистрировано.

Верным является также вывод суда первой инстанции о том, что считать, что для эксплуатации такого здания необходим весь земельный участок, не представляется возможным, поскольку часть этого участка занята объектом незавершенного строительства и должна быть впоследствии выделена под указанный объект после его ввода в эксплуатацию.

Кроме того из материалов дела следует, что изначально земельный участок предоставлялся ОАО «Туапсинский завод ЖБИ» для эксплуатации зданий и сооружений цеха № 1 по договору аренды в 2009 году. Тот объект, который общество указало в заявлении о предоставлении земельного участка, был зарегистрирован за обществом на праве собственности в 2013 году на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.10.2013г. То есть земельный участок испрашивался обществом не для эксплуатации первоначального объекта – зданий и сооружений цеха № 1, а для эксплуатации нового объекта, введенного в эксплуатацию в 2013 году.

При изложенных обстоятельствах не усматриваются основания, которые допускают приватизацию земельных участков под объектами незавершенного строительства (статья 28 Закона о приватизации, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком). На недопустимость приватизации по статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации  земельного участка под объектами, один из которых относится к незавершенному строительству, указано, в частности, в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2013г. № ВАС-15543/13 об отказе в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013г. и постановления Федерального арбитражного суда Поволожского округа от 24.09.2013г. по делу № А49-152/2013.

Как указал апелляционный суд в приведенном постановлении, «ссылка заявителя на небольшой размер незавершенного строительством объекта и отсутствие нарушения чьих-либо прав предоставлением испрашиваемого земельного участка в собственность является необоснованной, поскольку не имеет отношения к делу. Данные обстоятельства не свидетельствуют о возможности предоставления земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Доводы заявителя о том, что он испрашивал земельный участок исключительно для эксплуатации завершенного строительством объекта - производственной базы является несостоятельным, поскольку материалами дела подтверждается нахождение на испрашиваемом земельном участке, кроме производственной базы, объекта незавершенного строительства. При этом из анализа материалов дела в их совокупности следует, что формирование спорного земельного участка производилось с учетом наличия на нем как производственной базы, так и незавершенного строительством объекта». Кассационный суд данный вывод поддержал. В свою очередь, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указала в данном деле следующее: «Установив, что на испрашиваемом обществом по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельном участке с кадастровым номером 58:29:100600001:2835 расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, суд между тем пришел к выводу о законности оспариваемого отказа публичного собственника земельного участка в его предоставлении по причине того, что один из объектов недвижимости является объектом незавершенного строительством (административно - производственное здание) 50% готовности, что исключает возможность предоставления данного земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом суд исходил из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008г. № 8985/08».

При изложенных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о наличии объективных обстоятельств, препятствующих органу исполнительной власти субъекта федерации предоставить в собственность обществу спорный земельный участок за плату является верным и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Доказательства отсутствия перечисленных в законе обстоятельств, исключающих продажу земельного участка обществу, в нарушение части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, заявитель не представил.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2014г. по делу № А32-11360/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                                 Г.А. Сурмалян

Судьи                                                                                                                  М.В. Соловьева

                                                                                                                             Н.Н. Смотрова