Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 n 15АП-11833/2010 по делу n А01-866/2010 По делу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании недействительным зарегистрированного права собственности на спорный земельный участок.Суд первой инстанции Арбитражный суд Республики Адыгея

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2010 г. N 15АП-11833/2010
Дело N А01-866/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовым Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.08.2010 по делу N А01-866/2010 (судья Шебзухов З.М.)
по иску Прокурора Республики Адыгея к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", индивидуальному предпринимателю Хатух Хельми Ахмету при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об оспаривании сделки и зарегистрированного права
при участии:
от истца: не явился, извещен (уведомление N 34400231431166);
от ответчиков: от администрации муниципального образования "Тахтамукайский район не явился, извещен (уведомление N 34400231431173); от ИП Хатух Хельми Ахмету не явился, извещен (уведомление N 34400231431180);
от третьего лица: не явился, извещен (уведомление N 34400231431197), ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя,
установил:
В Арбитражный суд Республики Адыгея обратился прокурор Республики Адыгея с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее администрация), индивидуальному предпринимателю Хатух Х.А. о признании недействительным договора N 215 от 17.09.2008 купли-продажи земельного участка категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:02000039:27 площадью 27 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энеем, ул. Перова, б/н, магазин N 24, заключенного между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и индивидуальным предпринимателем Хатух Х.А. и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности индивидуального предпринимателя Хатух Х.А. на указанный земельный участок.
Исковые требования мотивированы тем, что приобретение предпринимателем спорного земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея
Решением суда от 17.08.2010 исковые требования прокурора Республики Адыгея удовлетворены. Признан недействительным договор N 215 от 17.09.2008 купли-продажи земельного участка категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:02000039:27 площадью 27 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Перова, б/н, магазин N 24, заключенный между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и индивидуальным предпринимателем Хатух Хельми Ахмед. Применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:02000039:27 площадью 27 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Перова, б/н, магазин N 24, муниципальному образованию "Тахтамукайский район". Суд обязал администрацию муниципального образования "Тахтамукайский район" возвратить индивидуальному предпринимателю Хатух Хельми Ахмед денежные средства, полученные в счет оплаты вышеназванного земельного участка по договору N 215 от 17.09.2008, в сумме 7 194 рублей 17 копеек. Признано недействительным зарегистрированное за индивидуальным предпринимателем Хатух Хельми Ахмед право собственности на земельный участок категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:02000039:27 площадью 27 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Перова, б/н, магазин N 24. Взыскана с индивидуального предпринимателя Хатух Хельми Ахмед в доход федерального бюджета государственная пошлина 6 000 рублей.
Решение мотивировано указанием на то, что при предоставлении земельного участка для целей строительства применение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается. В отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, в иске отказать. В апелляционной жалобе администрация указывает, что порядок приобретения прав на земельный участок, на котором находится здание, строение или сооружение, регламентирован ст. 36 ЗК РФ. Каких-либо ограничений в отношении объектов незавершенного строительства норма не устанавливает. Предоставление же земельного участка на торгах существенно бы нарушило права предпринимателя, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на используемом им по договору аренду земельном участке. Прокурором Республики Адыгея не приведено доказательств того, что подача иска вызвана необходимостью защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства, поэтому он не наделен правом подачи искового заявления. Выводы суда противоречат правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 9885/08. Также судом признано недействительным зарегистрированное право. Ни в ГК РФ,ни в Законе о регистрации не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, месте, времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, отзывы не представили. Третье лицо заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда следует изменить, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.11.2005 года администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 133 земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100039:0027 (л.д. 20 - 21).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 10.05.2006, номер регистрационной записи 01-01-04/004/2006-31.
20.01.2004 года администрация выдала предпринимателю разрешение на строительство на указанном земельном участке.
13.03.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности предпринимателя на недостроенное здание магазина по продаже товаров народного потребления, расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Перова, б/н, магазин N 24 (л.д. 19), после чего на основании заявления предпринимателя (л.д. 18) администрацией принято распоряжение N 348 от 08.04.2008 о предоставлении земельного участка в собственность предпринимателю за плату (л.д. 15 - 16).
На основании указанного распоряжения 17.09.2008 администрация и предприниматель заключили договор купли-продажи земельного участка N 215 (л.д. 22 - 26).
В ходе прокурорской проверки установлены указанные обстоятельства, что послужило основанием для обращения прокурора Республики Адыгея в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Несмотря на то, что в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в Законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Указанные случаи к спорным отношениям не относятся.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность пользователей земельного участка, не являющихся его собственниками, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения участка предусмотрен договором.
После завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию общество получит возможность реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение в собственность арендуемого земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования.
В пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится следующее разъяснение. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в государственный реестр. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из указанных норм и расценил требования прокурора о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на земельный участок по существу требованием о признании обременения муниципального земельного участка правами иного собственника отсутствующим.
В отсутствие доказательств завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды правовое основание пользования спорным земельным участком для арендатора не должно изменяться. В противном случае арендатор земельного участка, зарегистрировавший право собственности на незавершенное строительство, получит возможность, выкупив земельный участок, прекратить договор аренды в результате изменения основания владения земельным участком и, таким образом, обойти предписания законодательства и требования публичного собственника о порядке и сроках освоения земельного участка, предоставленного для целей строительства.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно констатировал ничтожность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенного договора купли-продажи спорного земельного участка и признал недействительным зарегистрированное за предпринимателем на основании указанных распоряжения и договора купли-продажи право собственности на спорный земельный участок.
Доводы администрации о неприменимости к спорным правоотношениям Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.08 N 8985/08 являются необоснованными. При рассмотрении дел арбитражные суды обязаны соблюдать принцип единообразия судебной арбитражной практики. В связи с этим суд первой инстанции правомерно учел при разрешении спора правовую позицию Президиума ВАС РФ по применению ст. 36 ЗК РФ к правоотношениям по приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства. Нормами АПК РФ установлены случаи, когда изложение Президиумом ВАС РФ правовой позиции по вопросу права в каком-либо постановлении могут быть признаны Президиумом ВАС РФ основанием для пересмотра судебных актов нижестоящих судом по вновь открывшимся обстоятельствам. Понятие обратной силы к постановлениям Президиума не применяется.
Вопрос о наличии у прокурора права на подачу рассматриваемого заявления был рассмотрен судом первой инстанции и получил надлежащую оценку, поскольку обращение прокурора в суд с настоящим иском преследует цель защиты нарушенного права государственной собственности на спорный земельный участок и направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). На этом основании суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательный довод администрации об отсутствии у прокурора права на обращение
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 n 15АП-11831/2010 по делу n А53-4259/2010 По делу о признании незаконными действий по отнесению земельных участков к виду разрешенного использования.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также