Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу n А53-5730/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

расположенный по адресу: г.Шахты, ул.Ильюшина, 30, литера Б, комнаты 1,2, общей площадью 123,5 кв.м. Срок аренды установлен с 01.10.2011 по 30.10.2011. Размер арендной платы за объект в год составляет без НДС 75000 рублей.

Согласно пункту 3.4 договора №746 арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 годовой арендной платы из расчета календарных дней в месяце не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным.

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

В соответствии с пунктом 5.1 договора №746 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

По акту от 01.10.2011 помещения переданы арендатору.

Соглашением от 28.10.2011 договор №747 от 30.09.2011 расторгнут.

28.10.2011 между сторонами заключен договор №747 аренды вышеуказанных помещений на срок с 28.10.2011 по 27.09.2012 на аналогичных условиях. Размер арендной платы в год составил 78750 рублей без НДС. По акту от 28.10.2011 помещения переданы арендатору.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договорам аренды от 30.09.2011 и от 28.10.2011 №747 в доход бюджета г.Шахты за период с 01.10.2011 по 26.09.2012 в размере 21 рубля 59 копеек, пени в размере 8367 рублей 87 копеек, в доход консолидированного бюджета Ростовской области задолженность за фактическое пользование земельным участком за период с 01.10.2011 по 26.09.2012 в сумме 3187 рублей 81 копейка, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.10.2011 по 01.01.2014 в размере 461 рубль 43 копейки.

Требования истца основаны на положениях статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиях договоров аренды.

Возражая против удовлетворения исковых требований, апеллянт  указывает на то обстоятельство, что ответчик не принимал на себя обязательств осуществлять платежи за фактическое пользование земельными участками, необходимыми для использования арендуемого здания. Аукционная документация по продаже права аренды не содержала сведений о размере платы за фактическое пользование земельными участками.

Апеллянт так же приводит доводы о том, что на момент подписания договоров КУИ Администрации г.Шахты не были представлены документы, подтверждающие, что земельные участки оформлены в соответствии с нормами действующего законодательства.

Изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает их несостоятельными в виду следующего.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья  309  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  устанавливает,  что обязательства  должны  исполняться  надлежащим  образом,  в  соответствии  с  условиями обязательства  и  требованиями  закона,  иных  правовых  актов,  а  при  отсутствии  таких условий и требований  -  в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В  статье  310  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

При определении размера задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Возражая против взыскания задолженности по арендной плате, ответчик указывал на то, что истец неправомерно засчитал в счет погашения образовавшихся пеней по договорам в связи с несвоевременной оплатой произведенные ответчиком платежи с назначением «арендная плата».

Истец ссылается на пункт 3.4 договоров, согласно которому сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью погашает прежде всего пени, предусмотренные пунктом 5.1 договоров, а в оставшейся части – сумму арендной платы.

В соответствии с положениями статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству в случае недостаточности суммы произведенного платежа следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, которые подлежат уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предварительной оплаты.

Таким образом, отнесение сумм платежа, произведенного ответчиком в счет уплаты основного долга, на пени неправомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 17.10.2007 N Ф08-6693/2007 по делу А32-14505/2006-37/176, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание; в то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Согласно пунктам 4.4.7 спорных договоров арендатор обязан осуществлять платежи за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого здания (помещения) в соответствии с приложением №3 к договору.

Приложения №3 к договору ответчиком не подписаны. Вместе с тем, указанные приложены были указаны в составе аукционной документации и ответчик был ознакомлен с ними, договоры аренды подписал без разногласий по пункту 4.4.7.

Из представленных отчетов о рыночной стоимости права аренды спорных помещений не следует, что оценщик определил рыночную стоимость права аренды спорных помещений с учетом платы за пользование земельными участками.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что плата за пользование земельными участками не входит в размер арендной платы за спорные помещения, ввиду чего подлежит самостоятельному взысканию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы, находящимися в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы предусмотренного соглашениями, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 26.01.2010 № 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации. Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер платы за пользование земельными участками под предоставленными в аренду помещениями определен истцом в соответствии с действующими актами органов местного самоуправления, утвержденными удельными показателями кадастровой стоимости кварталов, в которых расположены помещения, с учетом индексов инфляции, предусмотренных федеральным законодательством. Площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации спорных помещений принята равной площади предоставленных помещений, что соответствует технической документации. Возражая против определения истцом площади земельных участков, ответчик не представил доказательств тому, что для эксплуатации предоставленных ему помещений требуется площадь меньше площади самих помещений.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций признают обоснованным произведенный истцом расчет платы за пользование земельными участками и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по указанной плате, за исключением начисления платы за пользование земельным участком и соответствующих процентов под помещениями, расположенными по адресу: г.Шахты, ул.Ильюшина, 30.

Земельный участок по данному адресу имеет кадастровый номер 61:59:0040355:80 и принадлежит на праве собственности ответчику, что подтверждается свидетельством №434110 от 04.07.2011. Нахождение предоставленных в аренду истцом ответчику объектов в границах данного земельного участка подтверждается ситуационным планом из технического паспорта от 28.02.2007, сведениями из публичной кадастровой карты о местоположении и границах земельного участка, кадастровым паспортом от 01.09.2011.

При таких обстоятельствах требование платы за пользование земельным участком с его собственника необоснованно.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом