Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2009 по делу n А32-6579/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

– в установленном порядке и в соответствии  с подведомственностью данного спора, учитывая, что ответчиком является физическое лицо.

Суд первой инстанции правильно указал, что согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска также указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Администрацией заявлены требования об освобождении обществом  земельного участка, расположенного под зданием магазина,  а также приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.

В соответствии с частью 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 Кодекса. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Таким образом, законодательством предусмотрена процедура изъятия недвижимого имущества, находящегося на изымаемом для государственных (муниципальных) нужд земельном участке.

В данном случае освобождение земельного участка связано со сносом находящихся на нем зданий торговых павильонов, принадлежащих на праве собственности третьему лицу, а это влечет прекращение права собственности на вещь в порядке и способами, не предусмотренными главой 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из общих положений гражданского законодательства, субъекты должны осуществлять принадлежащие им гражданские права с учетом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Лишение собственника недвижимого имущества   права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.

Согласно статье 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.

По решению администрации муниципального образования город Краснодар может производиться изъятие и резервирование земельных участков для муниципальных нужд в случаях, установленных законодательством (пункт 1.10 Порядка распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 31.03.2005 №  64 П. 8).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации изъятии земельных участков для муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков, возмещения стоимости жилых, производственных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках, и возмещения в соответствии со статьей 62 Земельного кодекса Российской Федерации в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Однако пункт 2 статьи 63 Земельного кодекса устанавливает, что о предстоящем изъятии арендатор земельного участка уведомляется органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка, не позднее, чем за один год до изъятия. Изъятие до истечения указанного срока допускается только с согласия арендатора земельного участка.

В рассматриваемом случае отсутствуют основания для удовлетворения требования об освобождении ответчиком занимаемого земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащего Чепилевскому М.М. на праве собственности торгового павильона (помещения № 1-6), право на которые как на объект недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке (т.1, л.д.102).

Принятие администрацией г.Краснодар распоряжений о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, не имеют правового эффекта для собственника объекта недвижимости и законного владельца земельного участка в отсутствие акта о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации – отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли. 

Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.

Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По смыслу названной нормы государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.

Указанной точки зрения  придерживается и ФАС СКО, что подтверждается постановлениями  № Ф08-5131/2008 от 16.09.2008 г., № Ф08-5359/2008 от 25.09.2008 г., № Ф08-8159/2007-56/191 от 24.12.2007 г.

В материалы дела не были представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего Чепилевскому М.М.  на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.

В связи с отказом в удовлетворении требования об освобождении спорного земельного участка подлежит отклонению также изложенное в апелляционной жалобе требование администрации МО г.Краснодар об аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним права аренды, как взаимосвязанное и вытекающее из иска об освобождении земельного участка.

Кроме того,  в качестве обоснования требования об аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка заявитель указал на прекращение арендных отношений с обществом «Михаил» в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст.2 АПК РФ судебной защите  подлежит нарушенное или оспариваемое право. Общество не осуществляет государственную регистрацию права аренды земельных участков, не производит погашение записей об обременении земельного участка правом аренды, поэтому к нему не может быть предъявлено требование об аннулировании записи. Администрация МО г.Краснодар вправе обратиться с соответствующим заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в общем порядке, установленном законом, учитывая при этом  право собственника  недвижимого имущества на использование земельного участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах  суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования к ответчику об аннулировании регистрационной записи.

Указанная выше позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 19.03.2099 г. по делу № А32-3607/2008-10/66.

Довод апелляционной жалобы, касающийся того, что суд первой инстанции, чтобы отказать администрации МО г.Краснодар в удовлетворении требований об освобождении земельного участка, должен был установить стоимость  объекта недвижимости и в случае, если бы стоимость объекта недвижимости превышала бы стоимость отведенного под него земельного участка, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами мог признать  право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующему основанию.

Определение основания и предмета иска относится к исключительной компетенции истца, суд рассматривает дело в рамках заявленных истцом требований. Лица, участвующие  деле, не обращались с иском о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или о признании права собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо об  установлении условий пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок, поэтому  суд первой инстанции не мог выйти за пределы заявленных требований.

В связи с этим, в указанной части довод апеллянта о неполном исследовании судом первой инстанции всех существенных для дела обстоятельств, суд апелляционной инстанции расценивает как не основанный на нормах закона и подлежащий отклонению.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

По общему правилу, установленному подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда заявителем жалобы подлежит уплата государственной пошлины в размере 1 000 руб. При подаче апелляционной жалобы администрацией  МО г.Краснодар уплачена государственная пошлина  в размере 1000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 14726 от 05.02.2009 г.

Однако, в  соответствии с внесенными  30.12.2008 г. изменениями и дополнениями в статью 333.37 Налогового кодекса РФ, вступившими в силу  с 29.01.2009 г., администрация МО г.Краснодар освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, в которых она выступает  в качестве истцов или ответчиков, на основании чего уплаченная истцом  государственная пошлина подлежит возвращению из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2008 года   по делу № А32-6579/2008-10/115 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО г.Краснодар – без удовлетворения.

Возвратить администрации муниципального образования  г.Краснодар излишне уплаченную за подачу апелляционной жалобы государственную пошлину в размере 1000 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                                           М.В. Ильина

              М.Н. Малыхина