Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2009 по делу n А32-24832/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А32-24832/2008

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Донудело № А32-24832/2008-69/317

20 апреля 2009 г.АП-2282/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

без участия сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05 февраля 2009 года по делу № А32-24832/2008-69/317

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику индивидуальному предпринимателю Саркисян Марице Дживановне

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Вариант»

об обязании освободить земельный участок, об аннулировании в ЕГРП записи о праве аренды на земельный участок, об обязании снести объекты недвижимости,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее –администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Саркисян Марице Дживановне (далее –ИП Саркисян М.Д., ответчик) в котором просила:

- обязать ответчика освободить земельный участок общей площадью 40,34 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по ул. Коммунаров на территории кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100, привести участок в первоначальное состояние, пригодное для его дальнейшего использования, возвратить земельный участок,

- аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права аренды на земельный участок;

- обязать ответчика произвести снос нежилых помещений № 7/7, 8, 9, 10 в лит. «О», общей площадью 57,1 кв.м., лит. «Г44» общей площадью 27 кв.м., кафе лит. «Г 103» общей площадью 11,9 кв.м., возложив обязанность по возмещению стоимости сносимых строений на общество с ограниченной ответственностью «Вариант».

Исковые требования мотивированы тем, что 01.10.1999 на основании постановления мэрии г. Краснодар № 1573 от 06.09.1999 между истцом и ответчиком был заключён договор аренды спорного земельного участка № 1558 (после перерегистрации 4300005598) сроком до 06.09.2004.

По истечению срока действия договора аренды он, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок.

Распоряжением главы администрации г. Краснодар № 1199-р от 07.05.2007 «Об инвестиционном проекте» было принято решение о реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской –Карасунской –им. Гоголя –Коммунараров, на территории которого располагается спорный участок.

С учётом изложенного и в силу положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 20.09.2007 администрация направила в адрес ответчика уведомление № 8587/05 от 25.07.2007 о прекращении договора аренды земельного участка № 4300005598 от 01.10.1999, которое было получено ИП Саркисян М.Д. 17.09.2007.

В связи с отказом администрации от договора аренды земельного участка он считается прекращённым.

Ответчик, в нарушение положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок истцу не возвратил, что явилось основанием для обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд.

Истец полагает, что в силу положений пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик по окончанию действия договора аренды земельного участка должен был освободить участок от принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

Постановлением от 21.11.2007 № 2107 «Об утверждении ООО «Вариант» материалов предварительного согласования места размещения торгового комплекса в Центральном внутригородском округе г. Краснодара» обязанность по возмещению стоимости сносимых построек и расходов по возмещению затрат возложена на ООО «Вариант».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2009 истцу в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объёме.

Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды земельного участка № 4300005598 от 01.10.1999 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлён на неопределённый срок в связи с тем, что арендатор продолжил пользоваться участком.

Указанный договор был прекращён в силу положений статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации 18.12.2007 - после получения ответчиком уведомления истца о прекращении договора аренды.

Суд первой инстанции указал, что ответчика, как собственник объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном участке, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение данного участка в собственность или в аренду.

Применительно к рассматриваемым отношениям, прекращение права собственности ответчика на объекты недвижимости возможно в случае изъятия земельного участка.

Суд указал, что администрация не представила доказательств изъятия спорного участка для муниципальных нужд в установленном законом порядке

Отказывая в удовлетворении искового требования о погашении в ЕГРП регистрационной записи об аренде, суд первой инстанции указал, что администрация, будучи стороной сделки, не обращалась к государственному регистратору с заявлением о погашении такой записи.

Право на обращение с таким заявлением истцом не утрачено, доказательств противоправности в действиях должностных лиц УФРС, касающихся погашения регистрационной записи относительно договора аренды земельного участка, суд не установил.

Учитывая данные обстоятельства и положения части 2 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашёл оснований для удовлетворения иска в указанной части.

С принятым решением Арбитражного суда Краснодарского края не согласилась администрация, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

Жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при вынесении решения не учёл того обстоятельства, что договор аренды спорного земельного участка, продлённый на определённый срок, был прекращён истцом в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при направлении ответчику уведомления об отказе от дальнейшего исполнения указанного договора администрацией.

В силу положений статей 272, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация в судебном порядке вправе требовать от собственника недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, освобождение участка от недвижимости и приведение его в первоначальное состояние.

Оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований применительно к сложившимся правоотношениям, установленных пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имелось, в связи с чем, иск подлежал удовлетворению в полном объёме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец и ответчик явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.10.1999 на основании постановления мэрии г. Краснодара от 06.09.1999 № 1573 между администрацией и ИП Саркисян М.Д. был заключен договор аренды земельного участка № 1558 (после перерегистрации № 4300005598). По условиям данного договора предпринимателю в аренду сроком на 5 лет был предоставлен земельный участок площадью 214,93 кв.м. для размещения и эксплуатации кафе на территории кооперативного рынка в Центральном административном округе г. Краснодара (л.д. 7-18).

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в ЕГРП, в подтверждение чего ИП Саркисян М.Д. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 01.12.1999 серии КК 059340 (л.д. 20).

По истечению срока действия договора стороны продолжили его исполнение, что подтверждается актом обследования земельного участка № 589/4 от 28.04.2007, составленным Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар (л.д. 19). В связи с этим, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлён на прежних условиях на неопределённый срок.

Воспользовавшись правом, закреплённым пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация направила ИП Саркисян М.Д. письмо № 8587/05 от 25.07.2007, в котором уведомило предпринимателя о прекращении договора аренды земельного участка (л.д. 26).

Указанное письмо было получено ИП Саркисян М.Д. 17.09.2007, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением (л.д. 25).

Отказ предпринимателя освободить земельный участок явился основанием для предъявления администрацией иска по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ИП Саркисян М.Д. является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, а именно: нежилых помещений № 7/7, 8, 9, 10 лит. «О» общей площадью 57,1 кв.м., здания лит. «Г 44» общей площадью 27 кв.м., кафе лит. «Г 103» общей площадью 11,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гоголя, квартал 124 а, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.1999 серии КК № 000743, № 000744, № 000745 (л.д. 21-23).

Основанием для регистрации права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости явился договор купли-продажи, заключённый между ИП Саркисян М.Д. и ООО ТКП «Арат» 16.02.1999 (л.д. 49-50).

Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный законом порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица –собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки –договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы –подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Лишение ИП Саркисян М.Д. права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.

В рассматриваемом случае отсутствуют основания для удовлетворения требования об освобождении ответчиком занимаемого земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащих ИП Саркисян М.Д. на праве собственности объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

С учётом указанных обстоятельств, принимая во внимание правильность вывода суда первой инстанции о наличии у ИП Саркисян М.Д. преимущественного права на приобретение в аренду земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества, довод заявителя жалобы о том, что суд при вынесении решения не исследовал вопрос о наличии оснований для сохранения объектов недвижимости на земельном участке после прекращения действия договора аренды, предусмотренных пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, как не имеющий значения