Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 по делу n А53-22324/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-22324/2014

16 июня 2015 года                                                                              15АП-3797/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен;

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "НИКО": директор Мессежникова Т.Н., паспорт, на основании  приказа № 1 от 14.01.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НИКО"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 21.01.2015 по делу № А53-22324/2014

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "НИКО"

о взыскании задолженности и неустойки,

принятое судьей Прокопчук С.П.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НИКО" (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 4 782 740, 39 руб., пени в размере 2 585 085, 27 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21 января 2015 года с общества в пользу департамента взыскано 2 065 747, 30 руб. задолженности, 283 932, 19 руб. пени. В остальной части в иске отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 19 083 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило решение суда отменить. Апелляционная жалоба с учетом дополнений к ней мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о сумме долга не соответствует обстоятельствам дела. Суд первой инстанции не принял во внимание, что администрация г. Ростова-на-Дону (арендодатель) никогда не предъявляла обществу требований об изменении условий договора аренды; дополнительные соглашения к договору не заключались. Суд первой инстанции не исследовал представленные ответчиком платежные поручения, а также акт сверки арендной платы от 30.09.2014, который подтверждает принятие арендодателем арендой платы согласно условиям договора без возражений. Суд первой инстанции не принял во внимание, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для организации площадки со свободным доступом посетителей. Суд первой инстанции не принял во внимание, что департамент не является стороной договора аренды. Судом первой инстанции не дана оценка доходности деятельности общества за период с 01.07.2011 по 30.06.2014.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации города Ростова-на-Дону № 123 от 22.01.1998 между Администрацией города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 14320 от 24.04.1998, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 0,0341 га для организации площадки по предоставлению услуг по продаже, аренде, обмену недвижимости, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская 42, с кадастровым номером 61:44:0050622:166 сроком на 3 года с 22.01.1998 по 22.01.2001. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону.

С 23.01.2001 спорный договор был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), что установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А53-13087/2003.

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой обязательства аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

Факт использования земельного участка в спорный по настоящему делу период – с 01.01.2003 по 30.06.2014 – сторонами не оспаривается.

В части иска о взыскании арендной платы за период с 01.01.2003 по 30.06.2011 судом первой инстанции отказано по основанию пропуска истцом срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик.

С учетом определенного пунктом 2.3 договора срока исполнения обязанности по уплате арендной платы (ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала) и подачи иска 09.09.2014, данный вывод соответствует статье 196, пункту 2 статьи 200 ГК РФ. В данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.

В части размера арендной платы, причитающейся истцу за период с 01.07.2011 по 30.06.2014, апелляционный суд установил следующее.

Пункт 16 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие ЗК РФ), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления № 73 (данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2015 № Ф08-8915/2014 по делу № А32-6828/2014).

Спорный договор заключен до введения в действие ЗК РФ. Возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ спорный договор был также до введения в действие ЗК РФ. Из пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, что договор возобновляется на неопределенный срок на тех же условиях.

Размер годовой арендной платы в спорном договоре аренды установлен в пункте 2.1 в размере 1 183 руб. 27 коп. Из пунктов 2.6, 8.4 договора и приложенного к нему расчета арендной платы следует, что размер арендной платы определен по следующей формуле А = Рб x Ки x Ккр x S, где Рб – базовая ставка земельного налога за один квадратный метр площади земельного участка в год для соответствующей зоны градостроительной ценности (согласована в размере 3,47), Ки – коэффициент индексации ставок земельного налога (согласован в размере 1,0), Ккр – коэффициент кратности ставки земельного налога, устанавливаемый постановлением Главы администрации города (согласован в размере 1,0); S – площадь земельного участка в метрах (согласована в размере 341). 

Данная методика соответствовала действовавшему на момент заключения договора Положению о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от 27.06.1996, и существенно отличалась от методик расчета, примененных департаментом при определении размера арендной платы за 2011-2014 годы (т.1, л.д. 33 – 38, 92 – 94).

В данном случае изменение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не изменением базовых ставок, а изменением департаментом методики ее определения в одностороннем порядке, посредством изменения формулы расчета, правовой природы базовой ставки арендной платы (с базовой ставки земельного налога для соответствующей зоны градостроительной ценности на среднюю ставку земельного налога и кадастровую стоимость земельного участка) и категории применяемых при расчете коэффициентов.

При этом, как указано выше, спорный договор аренды заключен до введения в действие ЗК РФ, что исключает возможность распространения на отношения сторон по договору положений статей 22, 65 ЗК РФ, установившего нормативное регулирование цены на аренду государственных и муниципальных земель.

При таких обстоятельствах регулируемая арендная плата может применяться к спорному договору, заключенному до вступления в силу ЗК РФ, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 2.7 договора аренды предусмотрено, что арендатор в соответствии с решениями федеральных органов власти об изменении коэффициента индексации ставок земельного налога самостоятельно производит расчет размера арендной платы за землю. Пунктами 4.2.2, 4.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора в месячный срок со дня официального опубликования решений федеральных органов власти об изменении коэффициента индексации ставок земельного налога (минимального размера оплаты труда) или решений местных органов самоуправления об изменении базовых размером или коэффициентов расчета арендной платы произвести перерасчет арендной платы, внести соответствующие данные в таблицу «Перерасчет арендной платы» настоящего договора и представить эти данные в налоговую инспекцию; после перерасчета арендной платы разницу вносить в ближайший установленный договором срок внесения арендной платы.

Системное толкование указанных положений во взаимосвязи с иными условиями договора аренды позволяет сделать вывод о том, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы при изменении только одного использованного в формуле ее расчета показателя - коэффициента индексации ставок земельного налога. Из условий договора не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета, в том числе упразднения согласованных и/или введения новых расчетных показателей.

Поскольку на спорный договор не распространяются положения ЗК РФ о нормативном регулировании арендной платы, а его (договора) условия не предусматривают изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, постольку принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления актов об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не влечет автоматический пересмотр способа расчета размера арендной платы, предусмотренный договором.

В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения.

Учитывая, что арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы и отдельные элементы, за исключением коэффициента индексации, а доказательства изменения согласованной договором аренды методики определения размера арендной платы соглашением сторон, новые формулы расчета, установленные постановлениями Мэра города Ростова-на-Дону от 03.05.2000 № 1100, от 24.12.2003 № 2700, от 15.04.2004 № 555, от 19.12.2005 № 1919, от 29.12.2007 № 1420, от 09.04.2012 № 240, постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 не подлежали применению при расчете задолженности по арендной плате за спорный период.

Принимая во внимание разъяснения пункта 16 Постановления № 73, при определении размера арендной платы за спорный земельный участок в спорный период следует руководствоваться формулой расчета, согласованной сторонами в договоре аренды.

Согласованные в договоре аренды количественные показатели указанной формулы были нормативно установлены постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от 27.06.1996 № 964 в последний раз до изменения методики расчета арендной платы, посредством смены базовой величины арендной платы (с базовой ставки земельного налога на среднюю ставку земельного налога) и введением коэффициента градостроительной ценности, не предусмотренного спорным договором. Определенный на основании указанной формулы размер арендной платы подлежит корректировке на коэффициент индексации земельного налога. Размер арендной платы за 2011 – 2014 годы