Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009 по делу n А53-13374/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-13374/2008-С2-28

30 апреля 2009 г.                                                                                15АП-297/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.

при участии:

от ответчика: Жукова С.И. по доверенности от 10.04.2009 № 32.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2008 по делу № А53-13374/2008-С2-28

принятое в составе судьи Соколовой Т.Б.

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс», г.Ростова-на-Дону

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 845725, 58 руб. и пени в размере 144 727,85 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс» (далее – ООО «Алекс») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.06.2008г. в сумме 845725 руб. 58 коп., пеней за период с 21.03.2004 по 30.06.2008г. в сумме 144727 руб. 85 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что заключенный сторонами договор аренды № 9840 от 24.06.1996г. земельного участка общей площадью 766 кв.м., находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер.Братский, 92,94, предоставленный для проектирования и строительства подземного гаража-стоянки, по истечении срока аренды (20.06.1999г.) считается возобновленным на неопределенный срок. Договорные обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнены.

Ответчик иск не признал, указал, что строительные работы были прекращены, земельный участок не используется с 1998 года, правила о возобновлении договора на неопределенный срок, предусмотренные п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменимы. Заявил о пропуске срока исковой давности за период с 01.01.2004 по 01.08.2005г.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2008г. в иске отказано. Суд пришел к выводу о недоказанности действия договора аренды после истечения его срока и, соответственно, об отсутствии у истца права требования арендной платы. Судом применены положения ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцу с 2000 года были известны факты неиспользования ответчиком спорного земельного участка и аннулирования в связи с этим договора аренды.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2008г. в порядке, установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель апелляционной жалобы указал, что судом неверно определена дата прекращения договора аренды. В силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя, договор аренды № 9840 от 24.06.1996г. считается возобновленным на неопределенный срок. ООО «Алекс» не предупреждало арендодателя о прекращении договора. Уведомление истца № из-11697/6 от 02.06.2008г. о прекращении договора было вручено ответчику 07.06.2008г., в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие 15.09.2008г.

Судом не дана оценка произведенным ответчиком платежам за период с 01.01.2004 по 30.06.2008г. платежными поручениями от 18.03.05 № 048, от 09.11.07 № 25, от 23.01.08 № 7910, с указанием в назначении платежа, в том числе договора 9840. Не выяснен вопрос о возврате земельного участка арендодателю в порядке, установленном ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не дана правовая оценка расчету задолженности арендной платы, в частности, применению  коэффициентов кратности как за «земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства: при продлении срока выполнения работ».

В письменных пояснениях ДИЗО г. Ростова-на-Дону дополнительно указало, что постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 27.04.2000 № 1050 «О полномочиях по заключению договоров аренды земли и мерах по обеспечению внесения в полном объеме арендной платы за землю» Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону был наделен правом выступать от имени администрации города арендодателем земельных участков в пределах городской черты. Руководителю комитета Шмакову Н.М. со дня принятия данного постановления поручено заключать и подписывать договоры аренды земельных участков. ДИЗО г. Ростова-на-Дону не является правопреемником Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону, поэтому пояснить внесение записи на договоре аренды о его аннулировании не может, однако, данная  запись не имеет юридической силы, поскольку не подписана должностным лицом и отсутствует печать комитета. Поскольку строительство подземного гаража-автостоянки не было осуществлено, представить доказательства пользования ответчиком спорным земельным участком по истечении срока аренды невозможно.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Алекс» указало, что по смыслу п.3 ст.425, п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательств по договору аренды связывается с окончанием срока аренды, если иное не установлено договором или не вытекает из действий сторон. В силу п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями пролонгации договора являются одновременно два юридических факта: факт пользования арендатором имуществом и факт отсутствия возражений со стороны арендодателя. Договора аренды заключен на срок до 20.06.1999г. Актов обследования, подтверждающих факт использования ответчиком земельного участка после истечения срока аренды не представлено. Обязательства по договору аренды прекратились по двум основаниям: в связи  с истечением срока аренды (п.1 ст. 610 ГК РФ) и ввиду невозможности исполнения обязательства, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ). Доводы о частичных платежах не могут быть приняты во внимание, поскольку указание в платежных поручениях на спорный договор аренды является ошибочным. Акт приема-передачи имущества в порядке п.1 ст.622 ГК РФ не подписан, ввиду того, что в 1996-1999г.г. по обычаям делового оборота данные документы не составлялись. При отсутствии доказательств пользования арендатором земельным участком после окончания срока аренды, договор аренды № 9840 от 24.06.1996г. не может считаться заключенным на неопределенный срок.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В соответствии с п.3 ст.156, ст.266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Ростова-на-Дону и  ПП «Алекс» и на основании постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону № 917 от 20.06.1996 г., заключен договор аренды №9840 от 24.06.1996 г. земельного участка площадью 0,0766 га для проектирования и строительства подземного гаража – стоянки, расположенный по пер. Братскому, 92-94, сроком до 20.06.1999г (на три года).

Договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству 24.06.1996г.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендой платы устанавливается в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год. Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения или минимальной заработной платы.

Согласно п.1.1 устава ООО «Алекс» создано путем реорганизации в форме преобразования и является правопреемником по всем имущественным и неимущественным правам и обязанностям производственного предприятия «Алекс».

Из ответа Территориального отдела №18 Управления Роснедвижимости по Ростовской области № 768 от 11.03.2009г. следует, что по материалам межевания площадь спорного земельного участка составила 714 кв.м., в Единый государственный реестр земель внесены сведения о земельном участке с ориентировочной площадью 766 кв.м. с присвоением кадастрового номера 61:44:050408:29.

31.05.2006г. ответчику направлена претензия № из-6972/6 о наличии задолженности по состоянию на 22.05.2006г. по договорам № 9840 от 24.06.1996, №10012 от 16.12.1996, №1265и от 20.06.1997г.

Письмом № из-11570/6 от 30.05.2008г. ответчик был уведомлен о перерасчете арендной платы за период с 01.01.2004г. по 01.07.2008г.

Уведомлением от 02.06.2008г. № из-11697/6 истец известил ответчика об отказе от договора аренды и предложил в срок до 15.09.2008г. освободить земельный участок и передать его арендодателю.

В соответствии с п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Таким образом, условиями для возобновления договора на неопределенный срок являются одновременно два юридических факта: пользование арендатором земельным участком и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Пользование вещью подразумевает извлечение из вещи полезных свойств. Использование имущества по целевому назначению предполагает, что последнее должно отвечать возможностям такой целевой эксплуатации.

Из технического отчета по результатам инженерно-геологических наблюдений за осадками зданий жилых домов № 96 по пер. Братский, № №176,178 по ул. Варфоломеева в г. Ростове-на-Дону, выполненных ОАО «Ростовский институт ПРОМСТРОЙНИИПРОЕКТ» в период с 17.09.1998 г. по 18.12.1999г., следует, что пользование земельным участком для проведения дальнейшего строительства подземного гаража-стоянки невозможно, ввиду возникающих деформаций фундамента зданий соседних жилых домов.

Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности использования арендуемого земельного участка по целевому назначению, указанному в договоре аренды от 24.06.1996г. № 9840, т.е. для проектирования и строительства подземного гаража-стоянки и исключает необходимость продления срока выполнения работ.

Кроме того, из представленного в материалы дела письма Главы администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № 1693 от 08.12.2000г. следует, что в 2000 году был установлен факт неиспользования земельного участка, предоставленного в аренду ПП «Алекс», и решением МВК № 1 от 14.01.2000г. изъят и предоставлен ГСК «Престиж», в связи с чем, Администрация Ленинского района просила расторгнуть договор аренды с ПП «Алекс». На экземпляре договора аренды № 9840 от 24.06.1996г., представленном в материалы дела представителем истца, содержится запись об аннулировании договора с 08.12.2000г. на основании вышеуказанного письма.

На запрос суда Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 07.04.2009г. № 163 сообщила, что документально подтвержденными сведениям о фактическом пользовании ООО «Алекс» земельным участком по пер.Братскому 92,94 в 2004г. не располагает. Согласно акту о результатах обследования от 04.03.2009г. земельного участка с кадастровым номером 61:44:05:0408:0029 площадью 766 кв.м. земельный участок не используется по фактическому назначению, гаражей и подземной автостоянки не обнаружено.

Согласно актов обследования, представленных истцом, в настоящее время земельный участок по пер. Братскому, 92-94, площадью 766 кв.м. с кадастровым номером 61:44:05 04 08 ответчиком не используется. Иных доказательств, подтверждающих факт использования (необходимое условие для пролонгации договора) ответчиком земельного участка после истечения срока аренды в материалы дела не представлено.

Доводы истца о том, что производимые ответчиком платежи по договору аренды после истечения срока его действия подтверждают факт возобновления договора на неопределенный срок, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку исходя из диспозиции нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель не указывает осуществление платежей в качестве условия возобновления договора аренды на неопределенный срок.

Из пояснений ответчика следует, что оплата арендной платы производилась на основании претензий истца по нескольким договорам, реквизиты спорного договора указывались в платежных поручениях ошибочно.

Из пояснений ответчика также следует, что по сложившейся в 1996-1999г.г. практике передача земельного участка в аренду и его возврат актами приема-передачи не оформлялись. Данный довод ответчика подтверждается тем, что акт приема передачи спорного земельного участка при заключении договора аренды № 9840 от 24.06.1996г. сторонами не оформлялся, условия договора не содержат обязанности арендатора по истечении срока аренды возвратить земельный участок с обязательным оформлением акта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии доказательств факта пользования ответчиком спорным земельным участком после истечения срока аренды, в том числе, ввиду невозможности использования земельного участка по целевому назначению, предусмотренному договором, что препятствует признанию договора аренды № 9840 от 24.06.1996г. возобновленным на неопределенный срок. Основания для взыскания арендной платы за заявленный истцом период отсутствуют.

Судом первой