Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по делу n А53-20315/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

истца, в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по договору (неуплата арендных платежей в установленные сроки) у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 97335 рублей за период с 01.05.2013г. по 31.07.2014г.

Кроме того, вследствие нарушения сроков оплаты истцом была начислена пеня, предусмотренная договором, в размере 5976,47 рублей за период с 11.04.2013г. по 31.07.2014г.

В рамках досудебного порядка урегулирования спора 13.08.2013 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление № 59-30-26510/9 с требованием о погашении задолженности. Кроме того, 27.08.2013 было направлено письмо № 59-30-28034/9 с предложением расторгнуть договор аренды от 27.05.2013 № 6263-7.

Поскольку договор во внесудебном порядке не расторгнут, департамент обратился с настоящими требованиями в суд.

Учреждение с учетом того, что арендодателем по договору является именно оно, заявило о привлечении его к участию в деле в качестве соистца по требованию о расторжении договора.

В силу положений статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения, согласно которым в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.             Договор аренды является консенсуальным возмездным и двусторонне обязывающим договором, сущность соответствующей правовой конструкции предопределяют основные обязанности сторон по временному возмездному предоставлению имущества (для арендодателя) и оплате арендных платежей (для арендатора).

Согласно положениям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Основной обязанностью арендатора согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

К договорам аренды применимы общие нормы части первой Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договоров, в частности положения статьи 450 Кодекса, согласно пунктам 1,2 которой расторжение договора по общему правилу осуществляется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены специальные правила о расторжении договоров аренды.

В силу правил статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно, исковые требования о расторжении договора истцы мотивируют неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей более двух сроков подряд.

Соответствующее основание одностороннего расторжения договора предусмотрено в том числе условиями спорного договора (пунктом 5.1.4).

Факт неуплаты истцом не отрицается. (Позиция истца построена на доводе о том, что фактически помещения ему не переданы, возможности доступа в помещения не имелось, арендодатель не обеспечил освобождение помещения от фактически занимающих его лиц, арендатор не мог использовать помещение по причинам, зависящим от арендодателя).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает исковые требования о расторжении договора аренды, заявленные департаментом, не подлежащими удовлетворению по причине отсутствия у департамента легитимации на обращение с таким иском. Как видно, департамент стороной договора не является. Указание в договоре на необходимость перечисления арендных платежей на лицевой счет департамента в УФК по РО не создает для департамента ни статуса стороны договора, ни права требовать расторжения договора либо взыскания платы по нему.

Исковые требования учреждения подлежат оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения учреждением досудебного порядка урегулирования спора.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Как видно, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды.

Ввиду несоблюдения учреждением указанного порядка требования учреждения не подлежат рассмотрению по существу и должны быть оставлены без рассмотрения.

В части требований о взыскании арендной платы суд дополнительно учитывает, что материалами дела и показаниями свидетелей подтвержден довод ответчика об отсутствии у него возможности использовать спорное переданное в аренду помещение, о том, что фактическая передача помещения арендатору не состоялась, о том, что арендодателем не обеспечено освобождение поещения от лиц, фактически его занимающих.

Так, в материалы дела представлен акт обследования объектов муниципальной собственности от 19.06.2015, составленный департаментом при участии ответчика, в отношении помещений № 25,25х в доме по ул. Погодина, 15/1, из которого следует, что  в помещении находится имущество жильцов дома (шкафы, стулья, столы, домашняя утварь). Жильцы дома используют помещение как кладовую. Через помещение № 25 осуществляется проход на балкон, используемый жильцами дома для сушки белья. Кравченко Е.В. помещения не занимает. Акт сопровожден фотоматериалом, фиксирующим, что вход в спорные помещения осуществляется через подъезд дома, через металлическую дверь. Из представленных фотографий усматривается, что использование помещения под офис не представляется возможным, помещение загромождено мебелью. В материалы дела представлены и иные фотографии, подтверждающие данное обстоятельство.

Согласно техническому паспорту, помещение № 25х представляет собой лоджию. Помещение № 25 в экспликации обозначено в качестве подсобного.

Как указано выше, допрошенные судом свидетели подтвердили, что помещения в том состоянии, в котором они отображены на фотографиях, находятся с середины 90-х годов. С указанного времени беспрерывно использовались жильцами для размещения имущества, сушки белья, не использовались какими-либо иными лицами, в том числе ответчиком. Свободный доступ в указанные помещения невозможен, поскольку ключи от установленной металлической двери имеются исключительно у жильцов второго этажа дома.

Суд апелляционной инстанции полагает, что совокупностью исследованных доказательств по делу безусловно и достоверно подтверждено, что помещение арендатору фактически не передано, подписание акта носило формальный характер и фактическими действиями сторон по передаче и приемке имущества не сопровождалось. Арендодатель не обеспечил возможность использования помещения арендатору, поскольку помещение фактически занято и используется жильцами дома, доступ в него ограничен для всех иных лиц. Фактическое пользование помещениями 25, 25х предпринимателем не осуществлялось.

Таким образом, основания для взыскания арендной платы отсутствуют. Тот факт, что арендатор не отказался от исполнения договора и не требовал передачи помещений, не достаточен для вывода о наличии оснований для взыскания арендной платы, поскольку обязательство по ее уплате носит встречный характер по отношению к обязанности арендодателя передать имущество (ст. 328 ГК РФ). Как установлено судом, такая обязанность арендодателем не исполнена.

Кроме того, иск о взыскании арендной платы заявлен департаментом в отсутствие правового обоснования легитимации истца. Как указано выше, департамент стороной договора не является.

С учетом изложенного основания для удовлетворения иска департамента отсутствуют.

В силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Судебные расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 (три тысячи) рублей относятся на департамент как проигравшую сторону.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2014 по делу № А53-20315/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказать.

Исковые требования муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунальным хозяйством Октябрьского района» оставить без рассмотрения.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу индивидуального предпринимателя Кравченко Елены Валентиновны (ИНН 616503916403, ОГРНИП 314619516800041) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             В.В. Галов

                                                                                                        А.А. Попов