Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2011 по делу n А25-766/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                      Дело № А25-766/2010

24 февраля 2011 года                                      Регистрационный номер

                                                                         апелляционного производства 16АП-3464/10 (1)

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2011 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Винокуровой Н.В., судей Жукова Е.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асланиди В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Рамазанова А.Х. на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 17.09.2010 по делу №А25-766/2010, принятое судьей Тебуевой З.Х., по иску индивидуального предпринимателя Рамазанова А.Х. к СПК «Кара-Паго», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Управление Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике, ЗАО «Карачаево-Черкесскгаз», Кара-Пагское сельское поселение, Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, администрация Абазинского муниципального района, о признании права собственности, при участии в судебном заседании от администрации Абазинского муниципального района Магометова Р.Р. (доверенность №1439 от 24.12.2010), в отсутствие конкурсного управляющего СПК «Кара-Паго» Батчаева М.Д., заявившего ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в отсутствие представителей других участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Рамазанов Ауэс Хамидович (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Кара-Паго» (далее – кооператив, ответчик) о признании права собственности на часть административного здания со встроенным помещением базы дневного дежурства под лит. «А» площадью 121,8 кв.м, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Абазинский район, а. Кара-Паго, ул.Комсомольская, 13.

До вынесения решения по настоящему делу истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было заявлено ходатайство об уточнении предмета иска, и именно номеров на поэтажном плане с 5 по 12 и адреса местонахождения объекта недвижимости, так как в соответствии с Постановлением Дружбинского сельского поселения от 11.09.2007 №130 за базой газового участка ЗАО «Карачаево-Черкесскгаз», расположенного в части административного здания лит.А закреплен адрес - а. Кара-Паго, ул.Комсомольская, 13 А (том 1, листы дела 119, 223).

Решением от 17.09.2010 Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в иске отказал.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продажа заявленного в настоящем иске имущества должника была осуществлена с нарушениями требований, установленных Законом о банкротстве.

Суд первой инстанции пришел также к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как спор между сторонами по делу отсутствует.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение от 17.09.2010  отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований предпринимателя.

Предприниматель считает, что поскольку  кооператив уклоняется от регистрации и перехода права собственности на спорный объект недвижимости, то суд первой инстанции в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации был вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Администрация Абазинского муниципального района и конкурсный управляющий кооператива Батчаев М.Д.в отзывах на апелляционную жалобу предпринимателя указали о своем согласии с требованиями предпринимателя.

Правильность решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 17.09.2010 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав представителя администрации Абазинского муниципального района, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения от 17.09.2010 исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.05.2008 по делу №А25-857/2007-6 кооператив признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Батчаев М.Д.

В соответствии с договором купли-продажи от 01.04.2010 конкурсный управляющий кооператива Батчаев М.Д. продал, а предприниматель купил здание конторы - часть административного здания со встроенным помещением базы дневного дежурства под лит.А площадью 121,8 кв.м, расположенное по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Абазинский район, а.Кара-Паго, ул.Комсомольская, 13. Цена договора- 75 000 рублей, которые должны быть оплачены покупателем до подписания договора. Продавец обязуется передать объект покупателю вместе с документами в соответствии с перечнем, положенным по закону, а покупатель должен осуществить приемку объекта в предусмотренные договором сроки и осуществить за свой счет действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю (том 1, лист дела 54).

В подтверждение оплаты суммы договора представлена квитанция к приходному кассовому ордеру №17 от 01.04.2010 (том 1, лист дела 15).

В обоснование законности совершенной сделки стороны спора ссылаются на следующие обстоятельства.

Согласно протоколу собрания кредиторов кооператива от 28.11.2008 был определен порядок реализации имущества должника, в том числе принято решение реализовать путем проведения открытых торгов в форме аукциона недвижимое имущество, балансовая стоимость которого составляет не менее чем сто тысяч рублей (том 1, листы дела 196-199).

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №М-388/09/08 от 15.11.2008 здание конторы 1990 года постройки было оценено в 144 932 рублей (том 1, листы дела 70-79).

Протоколом собрания кредиторов кооператива от 10.06.2009 принято решение о реализации нереализованного на торгах имущества, путем проведения публичных торгов по цене не ниже 25% от оценочной стоимости, определенной независимым оценщиком с подачей объявления в газете «День республики» (том 1, листы дела 168-170).

В газете «День республики» от 25.06.2009 №134-135 (17734) было опубликовано объявление о проведении торгов в форме публичного предложения по продаже имущества кооператива, где в том числе указан лот №13 - здание конторы стоимостью 144 932 рублей. Согласно объявлению, подведение итогов торгов состоится 27.07.2009, прием заявок производится в течение 25 дней с даты опубликования объявления и заканчивается за 5 дней до даты торгов. Сумма задатка- 10% от начальной цены лота, который должен быть перечислен или внесен наличными за 5 дней до даты проведения торгов по указанным в объявлении реквизитам. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену за лот за 5 дней до даты подведения итогов торгов. В случае подачи одной заявки на лот победитель выявляется по одной заявке. Победитель и организатор торгов подписывают протокол об итогах торгов по продаже имущества в день подведения итогов, договор заключается не позднее 25 дней, а оплата производится не позднее 30 дней с даты заключения договора купли-продажи.

В объявлении также было указано, что если объекты не будут проданы, то повторные торги состоятся 01.09.2009 в порядке и на условиях, определенных настоящим объявлением по отдельным лотам согласно данному объявлению (том 1, лист дела 19).

Возможность реализации имущества должника посредством публичного предложения предусмотрена пунктом 4 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Согласно данному пункту при продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Из этого следует, что арбитражный управляющий, публикуя извещение о продаже имущества посредством публичного предложения, обязан сообщить о начальной цене продажи, величине и периодах ее последовательного снижения. Если заявок о приобретении имущества не поступает, цена снижается в порядке, установленном в сообщении, и начинается новый период ожидания заявок от заинтересованных лиц. Покупателем признается тот, кто первым подаст заявку о приобретении имущества по цене, которая не ниже начальной в данном периоде.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в нарушение установленного требования сообщение в газете «День республики» от 25.06.2009 о проведении торгов в форме публичного предложения не содержало указанной информации и проведенные торги не соответствовали порядку, определенному Законом о банкротстве.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 Закона о банкротстве.

Исходя из статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже предприятия должны содержаться, в числе прочего, сведения о размере задатка, сроках и порядке внесения задатка, реквизиты счетов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является способом обеспечения обязательства. Уплата задатка одной из договаривающихся сторон подтверждает намерение стороны заключить договор и уплатить покупную цену.

Победитель торгов обязан уплатить покупную цену, определенную на торгах, в срок, указанный в сообщении о проведении торгов. При этом установленный срок уплаты покупной цены не может превышать одного месяца с даты подведения итогов торгов, сумма задатка, внесенная покупателем, засчитывается в счет исполнения им обязательства по уплате покупной цены.

Из содержания протокола об итогах торгов от 01.09.2009 по лоту №13 (здание конторы), следует, что начальная цена определена в размере 36 233 рублей, единственным лицом, подавшим заявку на участие в торгах и допущенным к участию явился Рамазанов А.Х., при этом в протоколе не указана дата подачи заявки и подтверждение оплаты задатка. Участник предложил цену за лот 75 000 рублей и признан победителем торгов по продаже здания конторы (том 1, лист дела 53).

При этом оплата по договору в полном объеме в сумме 75 000 рублей была оплачена победителем торгов только лишь 01.04.2010, тогда как торги состоялись 01.09.2009 и задаток в размере 10% от начальной цены лота должен был быть внесен за 5 дней до даты проведения торгов, однако, как правильно установил суд первой инстанции, задаток Рамазановым А.Х. не был внесен, иначе оплата прошла бы за минусом суммы внесенного задатка.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при проведении торгов были нарушены условия пункта 18 статьи 110 Закона о банкротстве, согласно которой в случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам торгов управляющий в течение двух дней после завершения срока, установленного Законом для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, для заключения договора купли-продажи предприятия с единственным участником торгов, для заключения договора купли-продажи предприятия по результатам торгов, принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи предприятия.

После того, как торги состоялись 01.09.2009 и оформлен по их результатам протокол, договор купли-продажи имущества не был подписан в срок, установленный в объявлении (не позднее 25 дней после подписания протокола), после чего также должна была быть произведена оплата (не позднее 30 дней с даты заключения договора купли-продажи).

В этом случае Закон о банкротстве обязывает конкурсного управляющего признать торги несостоявшимися, так как в установленный срок победитель торгов не заключил договор и не внес покупную цену.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что продажа заявленного в настоящем иске имущества должника осуществлена с нарушениями требований, установленных Законом о банкротстве.

Кроме того, пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет способы перехода права собственности от одного лица к другому. Основанием могут быть различные договоры, истцом указан договор купли-продажи. В данном случае права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего (продавца).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли - продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской