Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2012 по делу n А63-5878/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в разумный срок.

При этом если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Таким образом, предложение расторгнуть договор должно быть направлено после неисполнения арендатором письменного предупреждения об исполнении обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, управлением направлена претензия № 3824 от 17.05.2011, в которой истец предложил ответчику перечислить задолженность. В претензии указано, что в противном случае управление будет вынуждено обратиться в суд с требованием о защите нарушенных прав и законных интересов муниципального образования города-курорта Пятигорска.

В последующем, предложения со стороны управления в адрес  общества с вопросом  о расторжении договора аренды земельного участка не поступало.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии доказательства соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора, и обоснованно оставил исковое заявление в этой части без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Кроме того, Управлением также было заявлено требование об истребовании у ответчика спорного земельного  участка под зданием кинотеатра.

В соответствии с п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Вместе с тем, в силу абзаца 2 части 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации к обществу перешло на срок аренды здания кинотеатра право пользования земельным участком, который занят нежилыми зданиями и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 дано разъяснение о том, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Сделки, воля сторон по которым направлены на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как видно из материалов дела, решением Пятигорского городского суда от 13.04.2011 (с учетом исправительного определения от 20.06.2011), по иску Ключанкина В.Н. признан недействительным договор аренды № 306У03 от 29.12.2003 и применены последствия недействительности сделки в виде прекращения действия указанного договора, признания прекращенным права аренды, аннулирования записи в ЕГРП и обязания Общества возвратить муниципальному образованию городу Пятигорску здание кинотеатра «Космос», расположенного по адресу: г.Пятигорск, ул.Октябрьская, 8. При этом, из указанного содержания решения следует, что договор аренды № 306У03 от 29.12.2003 признан недействительным по мотиву его ничтожности, как  заключённый с нарушением действующего законодательства, без проведения торгов.

Заключение договора № 1599/04 аренды земельного участка обусловлено необходимостью использования спорного участка для использования здания кинотеатра.

Вместе с тем, в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Отсутствие в договоре аренды недвижимости условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Таким образом, ввиду недействительности договора аренды здания также является недействительным  договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации здания кинотеатра.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  об удовлетворении требований истца по первоначальному иску о возврате земельного участка в порядке применения последствий ничтожной сделки.

Не принимаются доводы жалобы общества об отсутствии требований со стороны администрации о действительности (недействительности) оспариваемого договора,  поскольку рассматривая спор о взыскании арендной платы за земельный участок, вытекающий из договора аренды земельного участка, суд обязан оценить его на предмет действительности (ничтожности) исходя из фактических обстоятельств, представленных доказательств и доводов, приведенных участвующими в деле лицами (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.08.2006 по делу N А32-21663/2005, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.2009 по делу N А40-39938/08-6-339).

Учитывая, что решение суда обжаловано только в части удовлетворенных требований по первоначальному иску, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным,  оснований для его изменения или отмены в рассматриваемой части не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011 по делу № А63-5878/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный  суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                               А.Л. Фриев

Судьи:                                                                                                                        Г.В. Казакова

                                                                                                                                 О.В. Марченко