Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу n А63-1216/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

11 сентября 2012 года                                                                              Дело № А63-1216/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Жукова Е.В., Параскевовой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 Назаровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лучстрой» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 по делу №А63-1216/2011 (судья Орловский Э.И.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя                          (г. Ставрополь, ул. К. Хетагурова, 8, ИНН: 2636014845, ОГРН: 1022601934486)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лучстрой» (г. Ставрополь, ул. Шаумяна, 1, ИНН: 2636035690, ОГРН: 1022601940350)

о взыскании 485 900 руб. 21 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка, 169 740 руб. пени, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить и вернуть земельный участок,

при участи в судебном заседании:

от ответчика: Соловьевой С.А. по доверенности от 03.08.2012, Вартова А.О. по доверенности от 03.08.2012,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лучстрой» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании 485 900 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и 169 740 руб. неустойки, а также об обязании общества к освобождению и возврату земельного участка (с учетом изменения в порядке статьи 49 АПК РФ предмета иска).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 с общества взыскано 483 786 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате и 93 510 руб. 37 коп. неустойки. Суд обязал ответчика в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить и вернуть комитету земельный участок.

Решение суда первой инстанции мотивировано наличием задолженности по арендным платежам, истечением срока аренды, отсутствием воли арендодателя на продолжение арендных отношений.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 отменено в части обязания общества к освобождению земельного участка и его возврату арендодателю. Судебный акт мотивирован возобновлением договора аренды на неопределенный срок и нахождением на земельном участке незавершенного строительством объекта. Апелляционный суд расценил выдачу органом местного самоуправления за четыре дня до окончания срока действия договора аренды разрешения на строительство как выражение согласия на продление арендных отношений и отзыв ранее направленного арендатору уведомления о прекращении действия договора аренды.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Определением апелляционного суда от 29.06.2012 дело принято к производству суда.

В судебном заседании 29.08.2012 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12 час. 30 мин. 04.09.2012.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. Суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали по основаниям, в ней изложенным, просили решение суда в части обязания общества к освобождению земельного участка и его возврату арендодателю отменить, принять по делу в данной части новый судебный акт.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, изучив и оценив в совокупности материалы дела, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в части обязания общества освободить и вернуть земельный участок подлежит отмене, а доводы жалобы - удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 30.05.2008 № 1407 (далее - постановление № 1407) утвержден акт выбора земельного участка, обществу предварительно согласовано место размещения автопаркинга, предоставлен в аренду земельный участок в целях строительства названного объекта, предписано обеспечить кадастровый учет изменений объекта недвижимости и государственную регистрацию договора аренды.

Во исполнение постановления № 1407 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.07.2008 № 6725 аренды земельного участка общей площадью 1538 кв. м с кадастровым номером 26:12:022308:14, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Казачья, 30, в квартале 48. Пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен равным 3 годам с 30.05.2008 по 29.05.2011.

Пунктом 6.3 договора аренды определено его автоматическое прекращение по истечении срока аренды, а пунктом 6.4 - обязанность арендатора по возврату земельного участка арендодателю при прекращении или расторжении договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09 и 15.11 текущего года, путем перечисления на счет арендодателя.

Пунктом 4.3.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Пунктом 5.3 договора стороны обеспечили исполнение обязанности по внесению арендной платы согласованием условия о неустойке.

18.09.2008 договор прошел процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (рег. № 26-26-12/083/2008-391).

В связи с нарушением ответчиком установленных сроков внесения арендной платы комитет направил обществу претензию от 24.12.2010 № 06-4334-06, в которой последнему предлагалось в десятидневный срок с момента получения претензии оплатить указанную задолженность и освободить земельный участок от автостоянки (т. 1, л.д. 14).

В претензии от 26.01.2011 № 06-181-06 комитет сообщил обществу о необходимости погашения задолженности за пользование земельным участком, об освобождении земельного участка от автостоянки и подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 16).

Обществу выдано разрешение на строительство от 25.05.2011 № RU 26309000-00358-С со сроком действия до 19.05.2014.

Неисполнение ответчиком условий договора по внесению арендных платежей и предусмотренной договором обязанности, связанной с прекращением арендных отношений, послужило основанием поданного в арбитражный суд иска.

При направлении дела на новое рассмотрение суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции  указал, что для правильной оценки договора и разрешения на строительство на предмет их соответствия  нормативным положениям для выводов о соблюдении органом местного самоуправления законодательно установленной  процедуры распоряжения земельными участками, находящимися в публичной собственности, и наличия  у ответчика законных оснований для использования земельного участка,  необходимо установить обстоятельства, связанные с моментом формирования предоставленной в аренду земельного участка, периодом возведения ответчиком незавершенных строительством объектов, их соответствия проектной документации и разрешенному использованию земельного участка, государственной регистрацией права собственности на них, направлением арендатором арендодателю письменного уведомления о желании  заключить  договор  на  новый  срок.

Выполняя указания  суда кассационной инстанции, апелляционным судом установлено следующее.

Согласно п.3.3.раздела 4  договора аренды от 28.07.2008 арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному  арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения  срока  действия  договора.

Обществом в апелляционный суд представлена копия обращения главе администрации г. Ставрополя о желании общества заключить  договор аренды на новый срок, на которое получен положительный ответ от 05.05.2011 № 09/01-07/3-1780, из которого следует, что осуществляется подготовка проекта постановления о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № 26:12:022308:14, расположенного по адресу: г.Ставрополь,               ул. Казачья, 30, в квартале 48 для продолжения строительства автопаркинга, то есть того же  земельного  участка, сданного  в  аренду  обществу  по договору от 28.07.2008.

Из данного письма усматривается, что обращение о желании заключить новый договор аренды обществом в комитет было направлено ранее мая 2011 года, то есть до истечения срока договора аренды от 28.07.2008, и положительный ответ на обращение получен до истечения срока аренды.

Копия письма заверена надлежащим образом комитетом по градостроительству, его содержание и дата составления никем не оспорены.

В связи с этим следует считать, что уведомление от 19.03.2011 о прекращении договора аренды фактически отменено последующими действиями комитета.

25.05.2011 обществу комитетом градостроительства выдано разрешение на строительство автопаркинга на указанном земельном участке сроком действия до 19 мая 2014 года. Разрешение выдано в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, никем не оспорено, в установленном порядке не признано недействительным. Из материалов дела усматривается, что обществом разработан проект строительства автопаркинга, который получил положительное заключение государственной экспертизы.

01.06.2011 обществом с ООО «Промбезопасность» заключен договор подряда на  комплекс общестроительных работ на объекте «автопаркинг» по ул. Казачьей 30 в 48 квартале, а именно: подготовка  строительной  площадки к производству строительных работ; общестроительные  работы.

Из представленных обществом актов приемки работ, справки о стоимости работ видно, что в июле 2011 года выполнены общестроительные работы на общую сумму      695 050 руб. Работы выполнены в соответствии с  локальным  сметным  расчетом  №1-1 «подготовка строительной площадки». Из материалов дела видно, что на участке имеется фундамент, выполнены другие работы, готовность которых составляет 8%.

Апелляционный суд считает, что указанные действия обществом совершены во время действия договора, так как в соответствии  пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации. Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются  установленные им обязательства сторон (статьи 425, 610 ГК РФ). Договор  аренды между обществом и комитетом заключен 28.07.2008 сроком на три года, прошел государственную  регистрацию 19.09.2008.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает неправильным вывод  суда первой  инстанции  о  прекращении  договора  аренды  с  29.05.2011.

Апелляционный суд проверил  соблюдение комитетом норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка в аренду  обществу и пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 28.07.2008 ничтожным.

В материалах дела отсутствуют доказательства о предоставлении обществу в аренду под строительство  уже сформированного земельного участка, что возможно только по  результатам   торгов.

В деле имеется кадастровая выписка о земельном участке, в котором указано, что кадастровый номер  26:12:022308:14 земельного участка по адресу: г. Ставрополь,  ул. Казачья, 30, внесен государственный кадастр недвижимости 02.08.2001.Однако документов, подтверждающих проведение кадастрового учета данного земельного участка в 2001 году, в дело не представлено (л.д.52 т.1). Более того, в землеустроительном деле по межеванию земельного участка  по этому адресу указывается кадастровый номер 26:12:022308:0068 (л.д.100-103 т.1).

Анализ представленных  доказательств позволяет сделать вывод о представлении обществу спорного земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:1/выбор земельного участка и принятии в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса предварительном согласовании места размещения объекта; 2/проведение работ по формированию земельного участка;3/государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса;4/принятие решения о предоставлении участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Как следует из материалов дела, первое обращение общества о предоставлении  данного земельного участка для строительства автопаркинга датировано 15.01.2002. В это же время были начаты работы по формированию земельного участка, проведено межевание, однако документы о кадастровом учете участка в материалах дела не имеются.

Общество 05.12.2006 обратилось