Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2012 по делу n А25-422/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

01 октября 2012 года                                                                                       Дело № А25-422/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 октября 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Казаковой Г.В.,

судей: Баканова А.П., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зубаловым К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Малыш» на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 11.07.2012 по делу № А25-422/2012 (судья Лазаренко Л.Б.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Малыш» (ИНН 0901024977,                   ОГРН 1030900713656, 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск,                               ул. Набережная, 55)

к Управлению имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (ИНН 0901025603, ОГРН 1020900515140, 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пр-кт Ленина, 54а),

к Гутякуловой Ирине Асланбековне (ОГРНИП 310091715400037)

о переводе прав и обязанностей по договору,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Малыш» - генеральный директор Боровикова О.Б., представитель Марданов А.М-О. (доверенность от 05.10.2011 № 1);

от ответчика - Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска – Шамкина Н.Н. (доверенность от 11.05.2012                 № 30-516/1);

от ответчика - Гутякуловой И.А. – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Малыш» (далее – ООО «Малыш», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики                         с исковыми требованиями к Управлению имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее - Управление, ответчик)                               и Гутякуловой Ирине Асланбековне (далее - предприниматель, ответчик) о переводе прав                  и обязанностей по договору аренды нежилого помещения № 80 от 23.09.2008 площадью                155,1 кв.м, находящегося по адресу: г. Черкесск, ул.Ленина, 67.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом заявлено ходатайство                     о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей, поскольку общество считает их участие обеспечит гласность, открытость судебного процесса, повысит качество принимаемого решения по спору, а также обеспечит рассмотрение настоящего дела беспристрастным судом в коллегиальном составе (т. 1, л.д. 48, 57-58).

Судом в предварительном судебном заседании 12.05.2012 указанное ходатайство рассмотрено в порядке статей  159, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протокольным определением от 12.05.2012 в удовлетворении ходатайства отказано, поскольку истцом не приведены доводы, обосновывающие особую сложность данного дела и необходимости использования специальных знаний в соответствии                           с положениями пункта 2 статьи 19 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что отражено в протоколе судебного заседания и аудиозаписи (л.д. 63, 154).

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 11.07.2012 по делу № А25-422/2012 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства в обоснование исковых требований.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением от 11.07.2012, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что судом неполно выяснены обстоятельства дела, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение.

Определением суда от 22.08.2012 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 24.09.2012.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, письменный отзыв на жалобу не представил.

Ответчик Гутякулова И.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явилась, явку представителей не обеспечила, о причинах неявки суд не известила, отзыв на жалобу не направила.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика Гутякуловой И.А.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 11.07.2012 по делу № А25-422/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и не оспариваются представителями сторон, общество с 2005 года по настоящее время на основании договоров аренды, заключенных                                с Управлением, арендует нежилое помещение площадью 150 кв.м, находящееся по адресу: г.Черкесск, ул. Ленина, 67. В настоящее время в пользовании истца находятся нежилые помещения на основании договора аренды № 35 от 01.07.2008 (т. 1, л.д. 12, 13,14).

Пунктом 1.1. договора определен срок действия договора - по 30.06.2009, то есть, менее чем на один год.

По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом - нежилым помещением, в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, договор аренды № 35 от 01.07.2008 возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в порядке требований статей 621, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

25.05.2009 ООО «Малыш» письменно уведомило Управление о намерении заключить договор аренды на новый срок, однако Управление оставило предложение общества без реагирования (т. 1, л.д. 19).

06.12.2011 Управление, не имея намерений в дальнейшем продолжать договорные отношения с ООО «Малыш», направило в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения № 35 от 01.07.2008 и об освобождении арендуемого помещения ООО «Малыш» по истечении трех месяцев после получения указанного уведомления (т. 1, л.д. 59).

07.02.2012 Управление направило обществу письмо об отказе в заключении договора на новый срок и предложило освободить помещение с 08.03.2012 (т. 1, л.д. 20-21).

Общество обратилось в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей арендатора помещений, находящихся в фактическом пользовании общества на основании договора аренды № 35 от 01.07.2008, по договору аренды нежилого помещения №80 от 23.09.2008, заключенного Управлением с Гутякуловой И.А., предметом которого является то же нежилое помещение, находящееся в фактическом пользовании общества.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды нежилого помещения № 35 от 01.07.2008, заключенный между обществом                               и Управлением, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие по истечении трех месяцев со дня получения истцом уведомления об отказе от исполнения договора аренды, направленным Управлением 06.12.2011 в адрес истца, то есть, с 08.03.2012, что не оспаривается сторонами.

В период с 08.03.2012 по настоящее время собственником нежилого помещения -Управлением договоры аренды с другими лицами не заключались, истец продолжает пользоваться арендуемым помещением.

Доказательств обратного, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок,                       но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав                          и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Доказательств, подтверждающих наличие условий позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды и необходимые для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей,  в материалы дела не представлены.

Кроме того, суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения от 23.09.2008 № 80, заключенный  между Гутякуловой И.А. и Управлением, права арендатора по которому общество просит перевести, пришел к правильному выводу о том, что указанный договор является ничтожной сделкой по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции договор аренды нежилого помещения № 80 от 23.09.2008 на аренду нежилого помещения,  расположенного по адресу: г. Черкесск,                ул. Ленина, дом 67, заключен между Управлением и Гутякуловой И.С. в период действия договора аренды № 35 от 01.07.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу:                    г. Черкесск, ул. Ленина, дом 67 (т. 1, л.д. 12-14, 71-76).

Следовательно, договор аренды № 80 от 23.09.2008 был заключен в период обременения арендованного имущества правами арендатора ООО «Малыш».

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование     и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что  фактически спорное арендуемое помещение Управлением не передавалось предпринимателю Гутякуловой И.А., договор аренды заключен в период обременения арендованного имущества правами третьих лиц - ООО «Малыш», Управление не исполнено своих обязанностей по договору, в связи с чем Гутякулова И.А. не вступила во владение арендуемым помещением, следовательно, не стала законным пользователем недвижимого имущества, тем самым договор сторонами фактически не исполнен.

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона от 06.07.2006                            № 135-ФЗ «О защите конкуренции», определяющей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, с момента введения                    в действие названной нормы Закона о конкуренции, Управление не вправе было осуществлять передачу муниципального имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 1 разъяснено, что случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского