Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2013 по делу n А63-2327/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                              Дело № А63-2327/2012

21 января 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21.01.2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                Бибулатовой Э.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива» на решение  Арбитражного суда Ставропольского края от 17.09.2012 по делу № А63-2327/2012                        (судья Орловский Э.И.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное  предприятие Агроинициатива» (ИНН 2625026609, ОГРН 1022601169040)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Компания РОНДО»                             (ИНН 2631040440, ОГРН 1092648001270), общество с ограниченной ответственностью  «Агрофирма» (ИНН  2625028155, ОГРН 1022601172626), администрация Георгиевского  муниципального района Ставропольского края (ИНН2625030820, ОГРН 1042600074472), 

о признании незаконным отказа № 08/010/2011-603 от 05.12.2011 и обязании осуществить   государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым   номером 26:25:081102:16,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте  судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Агроинициатива» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю о признании  незаконным  отказа №  08/010/2011-603 от 05.12.2011 в государственной регистрации прав и обязании Управления Росреестра по Ставропольскому краю (далее -управление) в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 26:25:081102:16, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - под существующими объектами недвижимости, общей площадью 15 138 кв.м, расположенного примерно в 2,7 км по направлению на юг от станицы Лысогорская, за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Компания РОНДО» (далее – компания) и ООО «Агрофирма» (т.1, л.д.85-86, т.1, л.д. 196-198).

Решением  Арбитражного суда Ставропольского края от 17.09.2012 по делу №А63-2327/2012  в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым решением от 17.09.2012 по делу №А63-2327/2012, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции  неполно выяснены обстоятельства дела; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение.

Определением суда от 30.10.2012 апелляционная жалоба принята к производству  апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 19.12.2012.

19.12.2012 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 14.01.2013.

В судебное заседание 14.01.2013 представители сторон, надлежащим образом  извещенные о времени и  месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Управление направило отзыв на апелляционную жалобу, в  которой просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, дело по апелляционной жалобе  рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.09.2012 по делу №А63- 2327/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поэтому подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 апреля 2010 года между обществом с ограниченной ответственностью «Компания РОНДО» и ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Агроинициатива» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ООО «Компания РОНДО» (продавец) обязалось передать в собственность общества (покупатель) следующее недвижимое имущество:

- школьный лагерь литер «А» общей площадью 1232,9 кв.м с кадастровым номером 26:25:2892/173:1001/А;

- бригадный домик литер «Б» общей площадью 132,7 кв.м с кадастровым номером 26:25:2893/173:1001/Б.

Как указано в пункте 1 договора, данное имущество расположено по адресу: примерно в 2,7 км по направлению на юг от станицы Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район Ставропольского края, и принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.01.2010, право собственности по которому зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2010, о чем сделаны записи регистрации № 26-26-08/010/2010-526 и № 26-26¬08/010/2010-525, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 26-АЖ № 170766 и № 170765 от 25.02.2010.

Также в названном пункте договора указано, что продаваемое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:25:081102:16 категории «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием «под существующими объектами недвижимости» общей площадью 15 138 кв.м, расположенном по тому же адресу и принадлежащим продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.01.2010, право собственности по которому зарегистрировано в ЕГРП 25.02.2010, запись № 26-26-08/010/2010-527, свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АЖ № 170767 от 25.02.2010.

Согласно пункту 2 договора право собственности на земельный участок переходит к покупателю в силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Стоимость недвижимого имущества сторонами определена в размере 9 280 000 рублей (пункт 4 договора) (т.1, л.д. 112-114).

01 апреля 2010 года сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 26:25:081102:16, школьного лагеря литер «А» и бригадного домика литер «Б» (т.1, л.д. 115-116).

04 октября 2011 года стороны заключили дополнительное соглашение, которым изменили пункт 1 договора от 01.04.2010, включив спорный земельный участок непосредственно в перечень объектов недвижимости, являющихся предметом купли-продажи (т.1, л.д. 117-120).

В тот же день общество совместно с ООО «Компания «РОНДО» обратились в управление за государственной регистрацией перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, в том числе на земельный участок (т.1, л.д. 121-123).

Уведомлением от 03.11.2011 № 08/010/2011-603, управление сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности (т.1, л.д.61).

02.12.2011 в регистрирующий орган дополнительно представлены справка конкурсного управляющего общества об оплате с определением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.05.2011 по делу № А63-327/2011, которым признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов требования ООО «Компания «РОНДО» к обществу в размере 2 304 254,25 руб., основанные на вышеуказанном договоре купли-продажи от 01.04.2010. При этом, в данном судебном акте судом установлено, что в части 6 975 745,75 руб. обязательство по оплате по договору купли-продажи от 01.04.2010 на основании соглашениями между сторонами от 01.04.2010 зачтено в счет требований общества к ООО «Компания «РОНДО», возникших по договорам займа от 02.02.2010, от 17.02.2010, от 27.02.2010, от 25.03.2010, от 10.03.2010 и от 01.04.2010, согласно которым общество передало ООО «Компания «РОНДО» займ на общую сумму 6 934 532 рублей, сумма процентов по состоянию на 01.04.2010 составила 41 213,75 руб. (т.1, л.д.97-123).

05.12.2011 управлением принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, о чем заявителю направлены сообщения № 08/010/2011-603 от 05.12.2011 (т.1, л.д. 64).

Отказ мотивирован тем, что сделка купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2010, являющаяся основанием для перехода права на объекты недвижимости, совершена под отлагательным условием – согласно пункту 5 договора покупатель обязался оплатить стоимость недвижимого имущества в течение трех дней с момента подписания договора, однако на государственную регистрацию не был предоставлен документ, подтверждающий произведенную оплату.

ООО «СХП Агроинициатива», считая отказ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенный в сообщении №08/010/2011-603 от 05.12.2011 незаконным, обратилось в суд.

В силу пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.

Таким образом, для принятия судебного решения о признании действий (бездействия) незаконными необходима совокупность двух обстоятельств: несоответствие действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов юридического или физического лица.

В силу абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

В силу статьи 16 Закона № 122-ФЗ о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 Закона о регистрации. Данный перечень является исчерпывающим, и расширенному толкованию не подлежит.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьи 16, 17 Закона о регистрации не предусматривают обязательного представления для государственной регистрации документа, подтверждающего осуществление полного расчета между сторонами сделки, а статья 20 Закона о регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации как отсутствие документов по оплате.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Следовательно, представление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов, подтверждающих расчеты по договору купли-продажи недвижимости, не предусмотрено действующим законодательством, а переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, и обязанности покупателя оплатить объект недвижимости, что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного