Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу n А63-9334/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;

7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1, 2 и 5 части 7 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 7 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно (часть 7.1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является, в том числе, отсутствие документов, предусмотренных частями 7, 9 и 10 данной статьи, либо их несоответствие требованиям градостроительного плана земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что предпринимателем для получения разрешения на строительства не были представлены все необходимые документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и администрацией не опровергнуто, при обращении с заявлениями о выдаче разрешений на строительство предпринимателем были представлены правоустанавливающие документы на спорные земельные участки (свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельные участки), а также материалы, содержащиеся в проектной документации (схемы планировочной организации земельных участков с размещением объектов таунхаусов - жилых домов блокированного типа, топосъемка,  схемы планировочной организации земельных участков с координатами, технические условия).

Довод администрации о непредставлении предпринимателем материалов, содержащихся в проектной документации, нельзя признать правомерным, поскольку представленные предпринимателем документы в составе проектной документации являются достаточными для выдачи разрешения на строительство. Администрацией в нарушение требований статьи 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса не доказано, что данные документы содержат противоречия либо недостоверные сведения.

В этой связи суд апелляционной инстанции считает, что требования пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предпринимателем выполнены.

Довод администрации о непредставлении предпринимателем градостроительного плана земельного участка не может быть признан обоснованным, поскольку в силу части 7.1 Градостроительного кодекса в случае непредставления предпринимателем указанного документа администрация должна была запросить его у уполномоченного органа в самостоятельном порядке. Непредставление градостроительного плана заявителем не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Кроме того, в соответствии со статьей 41 Градостроительного кодекса одной из целей подготовки градостроительных планов земельных участков в составе документации по планировке территории является установление границ земельных участков, предназначенных для строительства.

Подготовка градостроительных планов земельных участков, в силу статьи 44 Градостроительного кодекса, осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам как в составе проекта межевания территории так и в виде отдельного документа.

В составе градостроительного плана земельного участка должны быть указаны границы земельного участка, границы зон действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, информация о градостроительном регламенте, информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия, информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно части 1 статьи 46 Градостроительного кодекса решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

Как следует из представленных в суд апелляционной инстанции документов, 24.04.2013 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о вынесении постановления о подготовке документации по планировке территории земельных участков, в том числе с кадастровым номером 26:11:020501:7, из которого образованы спорные земельные участки, в целях жилищного строительства.

На основании данного заявления администрацией вынесено постановление от 26.04.2013 № 1211 о разработке проекта планировки территории земельных участков, в том числе с кадастровым номером 26:11:020501:7 под комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Разработку проекта планировки территории жилой застройки района осуществляла проектная организация ООО «S-проект» на основании договора № 08/13 от 28.03.2013, заключенного с предпринимателем.

08.05.2013 администрацией подготовлено и опубликовано постановление № 1320 о назначении публичных слушаний по проекту планировки территории земельных участков, в том числе с кадастровым номером 26:11:020501:7 под комплексное освоение в целях жилищного строительства. Слушания по проекту планировки назначены на 10:00 19.06.2013 в здании администрации.

Постановлением администрации № 1511 от 03.06.2013 ранее вынесенные постановления № 1210 от 26.04.2013 о разработке проекта планировки и № 1320 от 08.05.2013 о назначении публичных слушаний отменены.

Представлением прокурора Шпаковского района Ставропольского края по обращению предпринимателя на администрацию возложена обязанность по устранению нарушения земельного законодательства № 7-15-2013 от 15.07.2013 путем отмены постановления администрации от 03.06.2013 № 1511.

В связи с неисполнением администрацией представления прокурора в добровольном порядке прокурор Шпаковского района Ставропольского края обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края (гражданское дело № 2-1801/2013) о признании незаконным и отмене постановления администрации от 03.06.2013 № 1511.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что предпринимателем приняты надлежащие меры для подготовки и выполнения проекта планировки территории в целях ее освоения для жилищного строительства.

Нельзя признать правомерным довод администрации об отсутствии в составе представленных предпринимателем документов разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, поскольку в силу части 7.1 Градостроительного кодекса администрация должна была запросить его у уполномоченного органа в самостоятельном порядке.

Кроме того, наличие отклонений от предельных параметров разрешенного строительства при проектировании объектов строительства на спорных земельных участках администрацией не доказано.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Градостроительного кодекса правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В силу пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса предельные параметры разрешенного строительства устанавливаются градостроительным регламентом, действующим в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Градостроительный регламент включается в состав правил землепользования и застройки, утверждаемых органом местного самоуправления (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, утвержденными решением Думы города Михайловска от 24.04.2008 № 253 (далее - Правила), в городе Михайловска установлены следующие виды территориальных зон: жилые зоны, общественно-деловые зоны, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные зоны, зоны сельскохозяйственного использования, зоны специального назначения, зоны режимных территорий, зоны особого градостроительного регулирования. Согласно пункту 5.1 Правил, блокированные жилые дома могут размещаться в зонах индивидуальной жилой застройки (Ж-1).

Согласно письму главного архитектора города Михайловска № 74 от 20.06.2013 земельный участок с кадастровым номером 26:11:020501:7, из которого впоследствии образованы спорные земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:020501:19, 26:11:020501:20, 26:11:020501:21, 26:11:020501:22, 26:11:020501:23, расположен в зоне жилищного строительства (том 2 л.д.17).

Градостроительным регламентом зоны Ж-1 установлено, что в состав данной зоны входят участки территории города, используемые и предназначенные для размещения, в том числе, блокированных жилых домов с площадью земельного участка не менее 75 кв. м на одну квартиру (п. 6.1.1 Правил).

В рассматриваемом случае данный показатель в отношении планируемой застройки предпринимателем при проектировании блокированных жилых домов соблюден.

Каждый из спорных земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020501:19, 26:11:020501:20, 26:11:020501:21, 26:11:020501:22, 26:11:020501:23  имеет площадь 18 500 кв.м.

Согласно проектной документации на каждом из них планируется строительство 10 домов по 8 блок-секций и 4 дома по 10 блок-секций.

В состав одного дома, состоящего из 8-ми блок секций, входит 8 квартир, и, соответственно, 10 квартир входит в состав одного блокированного дома, состоящего из 10-ти блок секций.

Таким образом, с учетом того, что на каждом земельном участке должно располагаться 120 квартир, на каждую из квартир приходится площадь земельного участка равная 154,2 кв.м (18 500 кв.м / 120 квартир), что превышает установленный  градостроительным регламентом зоны Ж-1 нормативный показатель (не менее 75 кв.м) более, чем в 2 раза.

Ссылка администрации на превышение предельных параметров разрешенного строительства при проектировании блокированных жилых домов на спорных земельных участках, из расчета на один блок (квартиру) в размере 300 кв. м, не может быть принята во внимание, поскольку градостроительный регламент зоны Ж-1 таких параметров разрешенного строительства не содержит.

Доказательств того, что площадь застройки при проектировании блокированных жилых домов на спорных земельных участках менее 75 кв. м на одну квартиру, администрация суду не представила.

Довод администрации об отсутствии в составе представленной предпринимателем документации для получения разрешений на строительство положительного  заключения экспертизы проектной документации объектов строительства, не может быть признан обоснованным.

Исходя из пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса экспертиза не проводится в отношении проектной документации таких объектов капитального строительства как жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Архитектурные признаки жилого дома блокированной застройки установлены пунктом 2 СП 55.13330.2011 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция», утвержденными приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.12.2010 № 789, согласно которым таковым являются дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков; имеют самостоятельные системы вентиляции; имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В материалы дела представлены поэтажные планы жилых домов, которыми подтверждается характер проектируемых объектов как жилых домов блокированного типа, на что указывает их разделение на блок-секции глухими капитальными стенами и наличие отдельных выходов на приквартирные участки для каждого