Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу n А63-6922/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В разделе 7.4 отчета, указано, что участок расположен в г. Пятигорске и используется в санаторно-курортных целях. Данное использование, по мнению оценщика, является финансово осуществимым, юридически правомочным и максимально эффективным. Оценщик указал, что рынок недвижимости заполнен предложениями на продажу земельных участков и исследования рынка выявили достаточное количество объектов недвижимости, схожих с объектом оценки (п. 2 стр. 47 отчета).

Вместе с тем, для сравнения выбраны 4 участка, два из которых расположены в другом городе – Ессентуки, что обосновано ограниченным количеством предложений продажи сопоставимых с объектом оценки участков (стр. 43, 44 отчета).

При этом сведения об анализе рынка объектов недвижимости г. Ессентуки аналогичных объекту оценки в сравнении с объектами, расположенными в г. Пятигорске в отчете не приведены. Таким образом, отчет не содержит обоснования использования в качестве объектов аналогов земельных участков, расположенных в городе Ессентуки, и отсутствие корректировки значений единиц сравнения.

Выводы оценщика о необходимости применения нулевой корректировке цены объектов аналогов, находящихся в г. Ессентуки, по причине близости от г. Пятигорска и сопоставления по численности подлежат отклонению, поскольку близость городов не предполагает наличие единой ценовой политики в сфере рынка недвижимости, а вывод об идентичности (близости) таких факторов как численность населения не соответствует информации находящейся в открытом доступе на сайтах городов г. Пятигорска (www.pyatigorsk.org/ru) и г. Ессентуки (www.adm-essentuki.ru), согласно  информации которых численность населения г. Ессентуки составляет – 81,9 тысяч человек, а численность г. Пятигорска – 213 тысяч человек, что указывает на существенную разницу в данном компоненте. Существенную разницу в численности населения подтверждает и информация содержащаяся в открытом доступе на сайте Википедиа (ru.wikipedia.org), согласно которой населения г. Пятигорска составляет 145 427 человек, городского округа - 213 745, в то время как населения г. Ессентуки составляет  102 269 человек.

В обоснование принятых для сравнения объектов оценки их характеристик и выбор единиц сравнения к отчету приложены копии листов газеты «Из рук в руки». Сравнив информацию, указанную оценщиком в отчете (таблица характеристик сравниваемых участков, стр. 44 отчета) с текстом приложенных объявлений о продаже земельных участков, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о несоответствии сведений, указанных в отчете, сведениям, указанным в публикациях. Так по аналогу 1 в объявлении указан вид разрешенного использования объекта – под строительство жилых домов или производство с отметкой «*реклама» при этом расшифровка отметки не приведена, не указано на наличие основных видов разрешенного использования у данного земельного участка схожего с объектом сравнения; по аналогу 2 в объявлении указано назначение объекта – под комплексную жилую застройку, сведения о цене отсутствуют, в отчете указание на источник получения информации о стоимости объекта не приведено, также не указано о наличии основных видов разрешенного использования у данного земельного участка схожего с объектом сравнения; по аналогу 3 в объявлении разрешенное использование объекта не указано; по аналогу 4 разрешенное использование объекта не указано.

В объявлениях по аналогам 1 и 4 указано, что коммуникации рядом, по аналогам 2 и 3 сведения о коммуникациях отсутствуют, при этом у объекта оценки коммуникации имеются в связи с осуществлением хозяйственной деятельности, однако корректировка значений единиц сравнения в отчете не проведена. В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорном земельном участке имеются здания, а в отношении объектов аналогов в отчете указано об отсутствии улучшений), что в нарушение подпунктов «а» и «б» пункта 22 ФСО № 1 в отчете не обоснованно.

Таким образом, видно, что объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности и доступности. В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) не обосновано, отчет от 23.04.2013 № 163Т3/04/13 не может быть признан надлежащим доказательством, а определенная им рыночная стоимость спорного земельного участка – достоверной (статья 19 ФСО № 1), в связи с чем у комиссии отсутствовали основания для принятия решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Учитывая указанные обстоятельство, а также отказ эксперта от использования иных, нежели сравнительного, подходов исследования, отсутствия результатов, полученных в рамках использования иных подходов, позволивших бы ослабить эффект влияния очень различающихся аналогов на конечный результат, суд апелляционной инстанции не может также признать заключение эксперта бесспорным и объективным.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно  сделал вывод о том, что  решение комиссии не нарушает прав и законных интересов общества и отсутствует совокупность условий для удовлетворения заявленных требований.

С доводами апелляционной жалобы о необходимости применения нулевого коэффициента величины корректировки в отношении земельного участка не имеющего коммуникаций и улучшений коллегия не соглашается, поскольку указанный фактор (наличие коммуникаций и улучшений) существенно влияют на формирования рыночной стоимости земельного участка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, относительно отсутствия недостатков у представленного отчета эксперта являлись предметом исследования при рассмотрении дела по существу, фактические обстоятельства установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, по результатам которой судом указано о несоответствии отчета от 23.04.2013 № 163Т3/04/13 положениям федеральных стандартов оценки.

Согласно п. 14 федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно п. 4 ФСО № 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В ходе повторной оценки представленных доказательств и установления всех юридически значимых обстоятельств оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Исходя из изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

 руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края 15.11.2013 по делу № А63-6922/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                              Н.Н. Годило

Судьи                                                                                             Е.В. Жуков

                                                                                                       Е.Г. Сомов