Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2014 по делу n А63-11519/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Как разъяснено в пункте 4 указанного письма, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Кодекса).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами с 2002 по 2008 гг. заключены договоры аренды на определенный срок, которые прекратили свое действие с заключением договора аренды на новый срок.

В дальнейшем между сторонами  заключен договор от 29.12.2008 (со сроком действия с 29.12.2008 по 30.06.2010) на аренду тех же помещений, и согласно условию этого договора на арендатора возложена обязанность по государственной регистрации договора. Однако этот договор не   зарегистрирован в установленном порядке.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку договор аренды недвижимого имущества от 29.12.2008 не прошел государственную регистрацию, то он в силу пункта 2 статьи 651  ГК РФ не может считаться действительным.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод общества о том, что арендные отношения между заявителем и комитетом не прекращались, а продолжаются на основании договора № 5119 от 17.04.2008.

Согласно статье 610 ГК РФ  договор аренды заключается на срок, определенный  договором.

Договор аренды  № 5119 от 17.04.2008  заключен на определенный срок с 01.01.2008  по 28.12.2008.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

29.12.2008  между сторонами  заключен новый договор, подлежащий государственной регистрации, следовательно, договор аренды от 17.04.2008 прекращен в связи с истечением срока его действия в силу пункта 3 статьи 425, пункта 1 статьи 610  ГК  РФ.

Общество обратилось с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в период, когда срок действия договора аренды № 5399 от 29.12.2008 истек, при этом регистрация этого договора не   произведена.

Доказательства заключения договора аренды на новый срок в суде первой инстанции  не представлено.

Учитывая правовую позицию, изложенную Конституционным Судом Российской Федерации в определении № 154-О от 05.07.2001, суд первой инстанции  верно установил, что общество не представило доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия  им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении  собственника.

Общество не представило доказательств уклонения собственника от регистрации  договора, обжалования отказа в государственной регистрации договора. Также заявителем не представлено каких-либо доказательств нарушения комитетом преимущественного права заявителя как арендатора по указанным договорам аренды на заключение новых договоров аренды согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что  отсутствие государственной регистрации договора аренды не вызвано отсутствием регистрации права собственности муниципального образования либо уклонением арендодателя от регистрации договора аренды, общество не предпринимало надлежащих мер для государственной регистрации договора и заключении договора  аренды на новый срок.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013  "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011  "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указывается, что в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Критерии малого и среднего предпринимательства установлены статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007  "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". По смыслу данной нормы предприниматель относится к субъектам малого предпринимательства, если средняя численность его работников за предшествующий календарный год не превышает ста человек включительно, а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов за предшествующий календарный год на превышает предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации.

Одним из оснований для отказа в предоставлении преимущественного права комитет указал на не предоставление обществом документов, подтверждающих соответствие заявителя требования статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Документы, подтверждающие отнесение общества к субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствие задолженности по аренде и наличии наемных сотрудников в комитете и администрации отсутствовали и представлены обществом только в суд.

Суд первой  инстанции пришел к правильному выводу, посчитав, что   отказ в отчуждении спорного имущества в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ не противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 134 от 05.11.2009   "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым для возникновения права на приобретение арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства по состоянию на 1 июля 2013 года непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Судом первой инстанции верно установлено, что на момент обращения с заявлением от 15.07.2013 срок действия договоров от 17.04.2008 истек, долгосрочный договор аренды от 29.04.2008 не зарегистрирован в установлен порядке, новый договор аренды с предпринимателем не заключался. Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о  том, что поскольку арендные отношения прекращены, у заявителя отсутствуют необходимые условия для реализации права на выкуп спорного помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Довод предпринимателя о возобновлении договора аренды на неопределенный срок судом первой инстанции обоснованно отклонен.

В соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ  суд первой инстанции,  исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, пришел к правильному выводу, отказав в удовлетворении заявления общества в признании отказа комитета в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества не соответствующим закону.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы  о необоснованном  отказе в удовлетворении  заявления ООО фирма «Новая эра» к комитету по управлению муниципальным имуществом города  Ставрополя  о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, выраженный в письме   № 06/07-4311  от 31.07.2013 г. в реализации  преимущественного права общества на приобретение нежилых помещений литер А, помещения №№ 2-6,11 площадью 54,20 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 30, об  обязании комитета направить ООО фирма «Новая эра», г. Ставрополь проект договора купли-продажи в срок и в порядке, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» не обоснованы и противоречат закону,  исследовались  судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка, доводы обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении  заявления общества.

 Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное  решение.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 2 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями  266, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда  Ставропольского края  от 24.12.2013   по делу                    № А63-11519/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма «Новая эра»    –  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в   двухмесячный срок через Арбитражный суд  Ставропольского края.

Председательствующий                                                                            Е.В. Жуков

Судьи                                                                                                           С.И. Джамбулатов

                                                                                                                      Е.Г. Сомов