Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2014 по делу n А63-9856/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В разделе 8.3 отчета оценщик пришел к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка (с разрешенным использованием - под производственной базой) является использование земельного участка для промышленных целей (листы 42 - 43 отчета).

Выбирая метод сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода, оценщик указал на то обстоятельство, что это наиболее точный метод оценки земельного участка, так как при сравнении используются фактические цена за уже проданные или ранее оцененные участки (лист 44 отчета).

Оценщик указал, что на момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим характеристикам объектов (лист 44 отчета).

При этом согласно разделу 7.2 отчета анализ рынка проводился на 2011 год и сведения о рынке сформированы на основании трех предложений по продаже земельных участков, расположенных в разных городах Ставропольского края, а именно: г. Светлоград, с. Верхнерусское, г. Михайловск).

Земельные участки, соответствующие объекту оценки по местоположению в г. Изобильный оценщиком не выявлены (лист 25 отчета).

В качестве объектов аналогов  выбраны 3 участка, расположенные г. Светлоград, г. Ипатово и г. Михайловск.

Причины и обоснованность выбора объектов аналогов, расположенных в значительном удалении от оцениваемого объекта оценщик не привел, в связи с чем отсутствуют основания считать рынок земельных участков в г. Изобильном сформированным.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что выбор оценщиком сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка, не обоснован.

В отчете оценщика на странице 44 отбор аналогов, сопоставимых с объектом оценки, указано, что отбор осуществлен на основании данных агентства недвижимости и юридических услуг в Ставропольском крае - по данным еженедельников «Все для Вас» (www.vdv-kavkaz.ru) и «Из рук в руки» (www.irr.ru), а так же по данным сайта недвижимости Авито (www.avito.ru).

В обоснование принятых для сравнения объектов оценки, их характеристик и выбор единиц сравнения к отчету приложены распечатанные интернет страницы с сайтов nevinnomyssk.olx.ru, sindom.ru и 1777.ru (читаемые версия имеется на диске).

Суд первой инстанции при сравнении информации, указанной оценщиком в отчете (таблица 13, лист 45 отчета) с текстом приложенных объявлений о продаже земельных участков, пришел к выводу о несоответствии сведений, указанных в отчете, сведениям, указанным в публикациях.

Так, по аналогу 1 в объявлении указано: продается участок г. Светлоград, при этом в характеристике местоположения указано - Невинномысск, цель использования для коммерческой деятельности, при этом оцениваемый объект относится к промышленным участкам, объявление размещено в мае при этом сведения о годе отсутствуют, указание на транспортную доступность объявление не содержит, при этом отсутствует детальное местоположение (nevinnomyssk.olx.ru).

По аналогу 2 в объявлении указано об участке 18 соток, расположенном в Ипатовском районе село Родники, тогда как в таблице аналогов г. Ипатово, цена 500 000 рублей, сведения о категории земель и виде разрешенного использования отсутствуют, отсутствует указание на транспортную доступность, при этом отсутствует детальное местоположение объекта.

По аналогу 3 объявление размещено 01.09.2011, площадь участка 33 сотки, цена 800 тыс. рублей с пометкой «Срочно», что не позволяет сделать вывод о том, что на величине цены предложения не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорном земельном участке имеются здания, а в отношении объектов аналогов в отчете указано об отсутствии улучшений), что в нарушение подпунктов «а» и «б» пункта 22 ФСО № 1 в отчете не обоснованно.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что используемая информация об аналогах, взятых из разных муниципальных районов Ставропольского края с различными от объекта оценки признаками социально-экономического развития, не может считаться достаточной, поскольку не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследованных объектов оценки, что непосредственно влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Обоснование возможности использования в качестве объектов аналогов и информацию о них, опубликованную по состоянию на сентябрь и декабрь (аналоги 2 и 3) года, предшествующего году, на 01 января которого установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка и актуальность таких сведений на дату оценки, в отчете  не приведено.

Суд первой инстанции правильно указал, что ссылка оценщиком на объявление, опубликованное в мае без указания года, является не обоснованной и сведения, содержащиеся в нем, не могут считаться относящимися к периоду, на который проводилась оценка.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетом оценщика от 24.06.2013 № 098/01/13, пришел к правильному выводу о том,  что поскольку объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности и доступности, что определенно влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки, применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) не обосновано, а отчет от 24.06.2013 № 098/01/13 не может быть признан надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим определения рыночной  стоимости спорного земельного участка (статья 19 ФСО № 1).

Судом первой инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена оценка представленного экспертное заключение № 1851/2013 и установлено, что указанное заключение не противоречит установленным судом обстоятельствам, связанным с факторами, влияющими на рыночную стоимость объекта оценки.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что Фонд в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил надлежащих доказательств, подтверждающих,  что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21 на 01.01.2012 составляет 4 500 000 рубля.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать определенной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21 на 01.01.2012 в размере 4 500 000 рублей, в связи с чем не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований и установления кадастровой стоимости земельного участка площадью 14 998 кв. м с кадастровым номером  26:06:122317:21 в размере 4 500 000 рублей, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

При этом судом первой инстанции правильно указано о том, что отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи                   65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции  доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

Суд апелляционной инстанции считает, что ходатайство представителя Фонда о проведении экспертизы на подтверждение рыночной стоимости земельного участка не подлежит удовлетворению, поскольку в суде первой инстанции такое ходатайство не заявлялось, доказательств того, что ходатайство не заявлено по уважительным причинам или по независящим от истца уважительным причинам, суду апелляционной инстанции не представлено.

Более того, как правильно указал суд первой инстанции,  отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Других доказательств в обоснование своих доводов, истцом в материалы дела не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного и зам необоснованностью.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда  Ставропольского края от 11.12.2013 по делу № А63-9856/2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

ходатайство о проведении экспертизы на подтверждение рыночной стоимости земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2013 по делу № А63-9856/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   Казакова Г.В.

Судьи                                                                                                 Луговая Ю.Б.

                                                                                                            Сулейманов З.М.