Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2014 по делу n А63-6679/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения
о продаже земельных участков с указанием
площадей, примерного местоположения, но не
содержащие необходимых идентифицирующих
сведений о предлагаемых земельных участках
(позволяющих проверить их местоположение и
площадь), а также иные характеристики,
принятые оценщиками при корректировке
стоимости.
Так, согласно объявлениям и сведениям отчетов два объекта-аналога площадью 44 сотки и 3,6 гектара имеют местонахождение г. Ставрополь, Ставропольский район, Ставропольского края. Данная информация является недостоверной, так как в Ставропольском крае, в том числе в городе Ставрополе отсутствует такая административно-территориальная единица, как Ставропольский район, а из объявления об объекте-аналоге площадью 76 соток следует, что участок расположен в городе Михайловске в районе новой автостанции, между тем местоположение данного участка в отчетах определено - город Ставрополь. Кроме того, в отношении всех объектов-аналогов не представлено достоверной, документально подтвержденной информации о видах их разрешенного использования, наличии либо отсутствии на них коммуникаций (электричество, водопровод, газ), подземных ископаемых. Более того, земельные участки - объекты оценки, расположены во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, поскольку Постановлением Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный. В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Таким образом, судом первой инстанции правильно указано о том, что земельные участки, в отношении которых оспаривается кадастровая стоимость, не могут быть отчуждены в частную собственность, являться объектами сделок купли-продажи, соответственно применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно, а от применения иных подходов оценщик в рассматриваемых отчетах отказался. С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленные суду отчеты № № 431 -13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2014 не могут быть признаны надлежащими, а рыночная стоимость, определенная в отношении спорных земельных участков, достоверной. В пункте 3 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Судом первой инстанции также установлено, что представленные в материалы дела обществом отчеты не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки. Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Судом первой инстанции также установлено, что отчеты № № 431 -13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2014 не соответствуют требованиями, установленным пунктом 4 ФСО № 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). В силу пункта 10 ФСО № 3 в отчете об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Однако в отчетах в качестве источников получения информации о характеристиках объектов - аналогов указаны телефонные номера, содержавшиеся в объявлениях, размещенных в сети Интернет, что не позволяет оценивать информацию как обоснованную, а также проверить достоверность приведенных данных и корректность выполненных расчетов. Более того, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в представленных суду копиях отчетов, заверенных представителем общества, подписи оценщика отсутствовали, в направленных суду в последующем электронной почтой копиях отчетов, имеются подписи оценщика ООО «Реал-Аудит-Консалтинг» Исакова Ю.Н. Вместе с тем подлинники отчетов № № 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 суду не представлены, требования суда первой инстанции о предоставлении суду оригиналов отчетов, не исполнены. Учитывая, что заверенные представителем копии отчетов № № 431-13/1, 43113/2, 431-13/3 от 14.05.2013 отличаются от отчетов представленных истцом в электронном виде, а оригиналы указанных документов суду не представлены, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, имеющиеся в материалах дела отчеты не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии со статьями 71 и 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В соответствии со статьями 17.1 и 24.16 Закона об оценочной деятельности в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает экспертное заключение о соответствии или несоответствии этого отчета требованиям указанного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о несоответствии отчета об определении кадастровой стоимости требованиям указанного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование. Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям названного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Следовательно, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является отчет об оценке, прошедший в установленные сроки экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе: проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Закону № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете; и получивший положительное заключение. Между тем, подготовленные ООО «Реал-Аудит-Консалтинг» отчеты об оценке земельных участков в нарушение требований статьи 24.16 Закона об оценочной деятельности экспертизу в саморегулируемой организации оценщика не проходили. Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетами оценщика от 14.05.2013 № № 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, при отсутствии экспертных заключений, пришел к правильному выводу, что представленные отчеты не могут считаться достоверными доказательствами установления рыночной стоимости земельных участков. С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что общество в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило надлежащих доказательств, подтверждающих, что рыночная стоимость земельных участков не соответствует кадастровой стоимости. Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований. Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен. Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью. При этом суд апелляционной инстанции считает, что отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Законом об оценочной деятельности. При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу № А63-6679/2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, П О С Т А Н О В И Л: решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу № А63-6679/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции. Председательствующий Казакова Г.В. Судьи Луговая Ю.Б.
Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2014 по делу n А20-253/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение, направить дело на рассмотрение суда первой инстанции »Читайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2025 Июль
|