Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2014 по делу n А63-6679/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

о продаже земельных участков с указанием площадей, примерного местоположения, но не содержащие необходимых идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках (позволяющих проверить их местоположение и площадь), а также иные характеристики, принятые оценщиками при корректировке стоимости.

Так, согласно объявлениям и сведениям отчетов два объекта-аналога площадью 44 сотки и 3,6 гектара имеют местонахождение г. Ставрополь, Ставропольский район, Ставропольского края. Данная информация является недостоверной, так как в Ставропольском крае, в том числе в городе Ставрополе отсутствует такая административно-территориальная единица, как Ставропольский район, а из объявления об объекте-аналоге площадью 76 соток следует, что участок расположен в городе Михайловске в районе новой автостанции, между тем местоположение данного участка в отчетах определено - город Ставрополь.

Кроме того, в отношении всех объектов-аналогов не представлено достоверной, документально подтвержденной информации о видах их разрешенного использования, наличии либо отсутствии на них коммуникаций (электричество, водопровод, газ), подземных ископаемых.

Более того, земельные участки - объекты оценки, расположены во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, поскольку Постановлением Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ  земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Таким образом, судом первой инстанции правильно указано о том, что земельные участки, в отношении которых оспаривается кадастровая стоимость, не могут быть отчуждены в частную собственность, являться объектами сделок купли-продажи, соответственно применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно, а от применения иных подходов оценщик в рассматриваемых отчетах отказался.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленные суду отчеты № № 431 -13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2014 не могут быть признаны надлежащими, а рыночная стоимость, определенная в отношении спорных земельных участков, достоверной.

В пункте 3 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Судом первой инстанции также установлено, что  представленные в материалы дела обществом отчеты не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки.

Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается  объект,   сходный  объекту  оценки  по  основным  экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Судом первой инстанции также установлено, что отчеты № № 431 -13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2014 не соответствуют требованиями, установленным пунктом  4 ФСО № 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В силу пункта 10 ФСО № 3 в отчете об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Однако в отчетах в качестве источников получения информации о характеристиках объектов - аналогов указаны телефонные номера, содержавшиеся в объявлениях, размещенных в сети Интернет, что не позволяет оценивать информацию как обоснованную, а также проверить достоверность приведенных данных и корректность выполненных расчетов.

Более того, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в представленных суду копиях отчетов, заверенных представителем общества, подписи оценщика отсутствовали, в направленных суду в последующем электронной почтой копиях отчетов, имеются подписи оценщика ООО «Реал-Аудит-Консалтинг» Исакова Ю.Н.

Вместе с тем подлинники отчетов № № 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 суду не представлены, требования суда первой инстанции о предоставлении суду оригиналов отчетов, не исполнены.

Учитывая, что заверенные представителем копии отчетов № № 431-13/1, 431­13/2, 431-13/3 от 14.05.2013  отличаются от отчетов представленных истцом в электронном виде, а оригиналы указанных документов суду не представлены, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, имеющиеся в материалах дела отчеты не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии со статьями 71 и 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 17.1 и 24.16 Закона об оценочной деятельности в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает экспертное заключение о соответствии или несоответствии этого отчета требованиям указанного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о несоответствии отчета об определении кадастровой стоимости требованиям указанного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование. Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям названного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Следовательно, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является отчет об оценке, прошедший в установленные сроки экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе: проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Закону № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете; и получивший положительное заключение.

Между тем, подготовленные ООО «Реал-Аудит-Консалтинг» отчеты об оценке земельных участков в нарушение требований статьи 24.16 Закона об оценочной деятельности экспертизу в саморегулируемой организации оценщика не проходили.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетами оценщика от 14.05.2013 № № 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, при отсутствии экспертных заключений, пришел к правильному выводу, что представленные отчеты не могут считаться достоверными доказательствами установления рыночной стоимости земельных участков.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что общество в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило надлежащих доказательств, подтверждающих, что рыночная стоимость земельных участков не соответствует кадастровой стоимости.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции  доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда  Ставропольского края от 15.11.2013 по делу № А63-6679/2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу № А63-6679/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   Казакова Г.В.

Судьи                                                                                                 Луговая Ю.Б.