Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2014 по делу n А63-12893/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленным суду отчетом от 05.11.2013 № 599/2013, что рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании указанного отчета, отличается от кадастровой стоимости участка более чем на 30 процентов (примерно на 60 процентов).

Суд первой инстанции, проверив представленный отчет на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки с учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу Черновой Н.Н., установил следующее.

Для определения рыночной стоимости использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Сравнение производилось с 4-мя объектами-аналогами, объявления о которых были размещены в газете «Все Для Вас» (№№ 30/965 от 01.08.2011, № 32/967 от 15.08.2011 и № 42/977 от 24.10.2011). В обоснование информации об объектах-аналогах к отчету приложены копии страниц газеты.

Пунктом 1 раздела IV Методических рекомендаций в рамках применения метода сравнения продаж при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

В то же время пункт 22 ФСО № 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Допустимость использования цен предложений, вместо цен состоявшихся сделок, требует   проверки   реальности   каждого   предложения   во   избежание   использования несуществующих сообщений о продаже или сообщений с недостоверной ценой, имеющих целью привлечение внимания потенциальных покупателей, в том числе подобных объявлений от риелторских компаний.

Судом первой инстанции установлено, что в принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их местоположение, площадь и характеристики, сведений о проверке реальности и достоверности принятых для сравнения предложений в отчете не отражено.

Так, в разделе 4.1 отчета (стр. 10 отчета) указано, что оценщик основывается на информации, представленной заказчиком, имеющейся в архивах исполнителя, а также полученной в результате исследования рынка и объекта оценки, тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность.

Кроме того, указано о том, что перед оценщиком не ставится задача по специальной проверке предоставленной информации и данных, за исключением проверки доступными оценщикам средствами.

При этом в разделе 7 отчета (стр. 14) указано, что информация, полученная из открытых источников, размещена в официальных печатных изданиях или на сайтах в сети Интернет с указанием владельца сайта и его реквизитов, у оценщика нет оснований считать такую информацию недостоверной.

Согласно разделу II Методических рекомендаций рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

При оценке оценщик исходил из того, что таким видом является использование участка под строительство производственной или складской базы.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, анализ рынка земельных участков в разделе 9.1 и выяснение диапазона цен проводилось путем исследования цен на земельные участки под коммерческую застройку без распределения по видам использования (стр. 22 отчета).

При сравнении объектов-аналогов с оцениваемым участком в сводной таблице приведены характеристики объектов-аналогов: местоположение, вид прав на объект-аналог, площадь, цена (стр. 36 отчета), в  частности, в таблице указано о нахождении всех участков в собственности.

Вместе с тем, информация о том, что земельные участки находятся в собственности, в объявлениях не указана.

На странице 24 отчета указано, что в качестве аналогов выбраны объекты с разрешенным использованием для размещения производственной базы и сравнение по виду использования при корректировке цен в отчете не проводилось, тогда как в объявлениях по объектам-аналогам №№ 3-4 информация о виде использования земельных участков не содержится.

В обоснование неприменения корректировки на время продажи оценщик указал, что в период с 01.08.2011 по 01.01.2012 не наблюдалось каких-либо значительных изменений цен на данном сегменте рынка (стр. 36 отчета), однако данный вывод не обоснован конкретными сведениями, характеризующими изменение цен на участки в течение указанного периода, в том числе отсутствует исследование динамики цен и в разделе «Анализ рынка объекта оценки».

Кроме того, в отчете отсутствует обоснование невозможности использования цен предложений и информации о сделках, более близких к дате оценки (01.01.2012).

Корректировка на торг принята как среднее значение для земельных участков под производственную деятельность по данным «Справочника оценщика недвижимости», однако вывод о необходимости применения именно среднего значения никак не обоснован.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций одним из наиболее важных факторов стоимости, как правило, является, наряду с прочим, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

О влиянии доступности коммуникаций и транспортной доступности также указано и в исследуемом отчете (стр. 24 отчета).

Вместе с тем, в отчете отсутствует информация об этих характеристиках оцениваемого земельного участка, хотя из фототаблиц (стр. 19 отчета) видно, что как минимум рядом с участком проходит воздушная линия электропередач, от которой, в частности, осуществляется электроснабжение возведенной на участке проходной.

Следовательно, в отчете не учитывалось наличие/отсутствие коммуникаций у объектов-аналогов и их транспортная доступность, не проводилось сравнение спорного участка с объектами-аналогами по вышеуказанным характеристикам.

В сводной таблице корректировок цен объектов-аналогов в строке «корректировка на масштаб» (т.е. по площади) по всем аналогам указано «0 %», однако обоснование отсутствия корректировки по этому элементу сравнения в отчете не содержится, при том, что площадь двух объектов-аналогов более чем в три раза меньше оцениваемого участка (аналог № 1 - 3000 кв.м, аналог № 4 - 3200 кв.м).

Судом первой инстанции правильно указано о том, что помимо оценки самого отчета на предмет соответствия стандартам оценки при рассмотрении иска подлежит исследованию достоверность и полнота исходной информации, предоставленной оценщику заказчиком, проверив которую,  суд установил следующее.

Отказ от применения доходного подхода мотивирован в отчете отсутствием у оценщика какой-либо проектной документации, на основе которой возможно было бы спрогнозировать параметра объектов недвижимости для застройки оцениваемого участка.

Из имеющегося в деле свидетельства о государственной регистрации права от 20.11.2012 и разрешения на ввод в эксплуатацию проходной следует, что истцу выдано разрешение на строительство, следовательно, должен располагать проектной документацией на строительство производственной базы, которая должна быть представлена оценщику как сведения о планируемом строительстве.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что оценщиком не применен доходный подход в связи с непредставлением заказчиком необходимой информации оценщику, что освобождает последнего от ответственности перед заказчиком в случае неполноты оценки.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции правильно указал о том, что определение рыночной стоимости проводилось по заказу истца не для его внутренних нужд, а для целей пересмотра по его инициативе кадастровой стоимости земельных участков, поэтому не представление истцом необходимой информации, лишившее оценщика возможности применить доходный подход, не позволяет суду признать проведенную оценку достаточной для установления достоверной рыночной стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетом оценщика от 05.11.2013 № 599/2013, пришел к правильному выводу о том,  что поскольку объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности и доступности, что определенно влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки, применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) не обосновано, а отчет от 05.11.2013 № 599/2013 не может быть признан надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим определения рыночной  стоимости спорного земельного участка (статья 19 ФСО № 1).

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что Чернова Н.Н. в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила надлежащих доказательств, подтверждающих,  что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:031301:114 по состоянию на 01.01.2012 составляет  в размере 2 396 084 руб.

Кроме того, истцом Черновой Н.Н. экспертное заключение об  оценке представленного отчета № 559/2013 от 05.11.2013 суду не предоставлено.  

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

При этом судом первой инстанции правильно указано о том, что отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи                   65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции  доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда  Ставропольского края от 19.03.2014 по делу № А63-12893/2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса РФ уплаченная истцом Черновой Н.Н. государственная пошлина по неверным реквизитам подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.03.2014 по делу № А63-12893/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Возвратить индивидуальному предпринимателю Черновой Наталии Николаевне из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 17.03.2014

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   Казакова Г.В.

Судьи                                                                                                 Луговая Ю.Б.

                                                                                                             Марченко О.В.