Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2014 по делу n А61-1290/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

составляет 2 008 000 рублей, а также положительное экспертное заключение №Э-010414-4 от 07.04.2014 на отчет №01/14/Н-57 от 31.03.2014, составленным Экспертным советом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив отчет № 01/14/Н-57 от 31.03.2014 и экспертное заключение №Э-010414-4 от 07.04.2014, пришел к выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2010.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное  письмо от 30.05.2005 № 92) содержатся  следующие  разъяснения. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным  стандартам оценки.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что представленный ООО «Эксперт Консалт» отчет №01/14/Н-57 от 31.03.2014 составлен оценщиком Хохоевым С.В.,  имеющим надлежащую квалификацию в области оценочной деятельности и земельных отношений, и являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Достоверность и правильность отчета №01/14/Н-57 от 31.03.2014 подтверждены положительным экспертным заключением Экспертного совета Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» №Э-010414-4 от 07.04.2014, согласно которому отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Установленные статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ специальные правила проведения экспертизы отчета об оценке экспертами той же саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, не препятствуют назначению судебной экспертизы с учетом вышеназванной рекомендации Президиума ВАС РФ при оспаривании результатов оценки в судебном порядке.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В судебном заседании суда первой инстанции ни ответчиком, ни Управлением Росреестра по РСО-Алания, ни Администрацией  отчет по оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «Эксперт Консалт» №01/14/Н-57 от 31.03.2014 не оспорены, требования о проведении экспертизы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ на предмет определения достоверности установленных в отчете сведений, не заявлены, поэтому суд первой инстанции оценил представленные отчет № 01/14/Н-57 от 31.03.2014 и экспертное заключение №Э-010414-4 от 07.04.2014 в соответствии с нормами Закона об оценочной деятельности и федеральным  стандартам оценки.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), в соответствии с которыми организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Согласно пункту 3 постановления Правительства РФ от 25.08.1999 №945 «О государственной   кадастровой   оценке   земель»   и   пункту   10   Правил,   результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами  исполнительной власти субъектов РФ.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал о том, что исходя из указанных  положений действующего законодательства, кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной стоимостью, однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости, поэтому законный интерес лица, обратившегося в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога либо правообладателя земельного участка, плата за пользование которым зависит от величины кадастровой стоимости.

Как указано выше в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 11 Закона №135-ФЗ установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки № 3 (ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что настоящий спор не связан с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, проведенной в порядке установленной нормативными правовыми актами с использованием методов массовой оценки (статья 24.11 Закона №135-ФЗ), поскольку истец не оспаривает кадастровую стоимость земельного участка на дату ее определения, а просит внести в государственный кадастр недвижимости, с даты вступления в законную силу решения суда, его рыночную стоимость, что соответствует положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ.

При этом судом первой инстанции правильно указано о том, что по настоящему делу достоверность кадастровой стоимости земельного  участка  и законность нормативного акта об ее утверждении предметом рассмотрения не являются.

Суд первой инстанции, проверив доводы отзыва Администрации на заявленные требования, пришел к выводу, что приведенные в отзыве замечания  не опровергают выводы оценщика и эксперта, основанные на ФСО № 1, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2013 № 256, и не могут являться основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Отклоняя доводы Администрации, суд первой инстанции указал о том, что  отчет № 01/14/Н-57 от 31.03.2014 подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с КН 15:09:0040903:27 существенно превышает рыночную стоимость этого земельного участка.

С учетом того обстоятельства, что Закон  об оценочной деятельности №135-ФЗ прямо не ограничивает арендаторов имущества обращаться к оценщику с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно указал о том, что  наличие  предоставленного истцом отчета, само по себе не затрагивает имущественные права собственника земельного участка, поскольку законодательство об оценочной деятельности, указывая на случаи обязательной рыночной оценки, не регулирует гражданские отношения, связанные с оборотом имущества.

Доказательств того, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности в РФ и федеральным стандартам оценки,  в материалы дела не представлено ни ответчиком, ни третьими лицами.

Более того, ответчик каких либо возражений  к отчету  в материалы дела не представил.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку размер арендной платы законодательно определяется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, прежде всего, нарушает права землепользователя, которые подлежат защите посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, тем самым истец вправе выступить заказчиком оценки и предоставить данные о рыночной стоимости земельного участка суду (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011г. № 913/11).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 07.03.2002 № 568-р, к наиболее важными факторам, влияющим на цену объекта, относятся местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В разделе 4 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 07.03.2002 №568-р, указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Согласно ФСО №1 оценщик собирает существенную для определения стоимости объекта оценки информацию, в том числе информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (п.п.18, 19).

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 стандарт ФСО №1 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО №1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения)