Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 по делу n А60-46528/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 248, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие и несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления № 64 от 23.07.2009).

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению.

Проанализировав указанные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО «ВэЛ-инвест»  как собственник нежилого помещения, расположенного в административном здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 194 в силу закона обязан нести расходы на содержание находящихся у него во владении, пользовании, распоряжении помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества здания пропорционально своей доле.

При таких обстоятельствах, поскольку обязанности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг ответчиком в спорный период  исполнены ненадлежащим образом, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований освобождения ответчика от исполнения данной обязанности не имеется, судом первой инстанции сделан верный вывод о наличии задолженности ответчика перед истцом в сумме 653534 руб. 25 коп.

Относительно доводов апелляционной жалобы о прекращении срока действия договора  от 28.12.2006 апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 5.1 договора от 28.12.2006 г. договор  может быть расторгнут  в одностороннем порядке по инициативе собственников в случае несоблюдения Управляющим обязанностей по договору с обязательным уведомлением об этом не позднее чем за 1 месяц.

Кроме этого, в соответствии с пунктами 6.2 и 6.3 договора договор заключен сроком на три года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Согласно заявлений от 29.12.2012 г., адресованных ООО «УК «Уралцентр» и полученных обществом, собственники административного здания, подписавшие договор от 28.12.2006, заявили о прекращении действия указанного договора истечением срока, на который был заключен договор.

 При этом, дополнительным соглашением от 28.12.2012, заключенным между ООО «УК «Уралцентр» и собственниками административного здания (ООО «АНС», ООО «ОВОД», ООО «РОСУал», ООО «Уральские экономические мастерские», ООО «ФЮАВВ», ООО «ЭЛ-Макс» ) принято решение о продлении срока действия договора от 28.12.2012 до 28.12.2015 г.

Указанное дополнительное соглашение от 28.12.2012 как сделка сторонами не оспорена, не расторгнута, порождает юридические права и обязанности.

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусмотрено, что отношения собственников помещений расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Из положений статьи 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме.

При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

В силу статьи 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

При этом, действительное волеизъявление домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или юридических лиц, выражающих их интересы. Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом.

Проанализировав указанные выше обстоятельства,  суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку частью собственников подтверждена воля на продолжение действия договора и последующие действия сторон, в том числе, частичная оплата задолженности со стороны  ООО «ВэЛ- инвест» в январе, феврале, марте 2013 г., подтверждают намерение на продление его действия, оснований считать договор от 28.12.2006 не действующим на 2013 г., не имеется.

Впоследствии волеизъявление всех собственников на расторжение договора управления от 28.12.2006  было выражено в протоколе общего собрания собственников административного здания от 23.09.2013 и подтверждено соответствующим протоколом. Одновременно было принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «РЭП «Горкоммунсервис».

Как верно установлено судом первой инстанции соответствующие письма о расторжении  договора были направлены истцу 25.09.2013 и 17.10.2013, в связи с чем оснований считать договор от 28.12.2006 расторгнутым в спорном периоде не имелось.

Кроме этого, из материалов дела следует, что за весь спорный период услуги по содержанию административного здания, по обеспечению предоставления коммунальных услуг оказывались ООО «УК «Уралцентр», а не иным лицом. Иного ответчиком в соответствии  со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

 Доводы апелляционной жалобы о необходимости учета при определении размера задолженности доходов, полученных ООО «УК «Уралцентр» от сдачи имущества в аренду рассмотрены апелляционным судом и отклонены.

 В соответствии с пунктом 3.5 договора от 28.12.2006  доход, полученный  в результате  хозяйственной деятельности Управляющего при использовании  общего имущества участников договора, направляется  полностью или частично для оплаты общих расходов или, по решению общего собрания участников договора, на иные цели.

Таким образом, из буквального толкования названного условия договора следует, что сторонами предусмотрен определенный порядок зачета поступивших ООО «УК «Уралцентр» денежных средств от использования общего имущества в счет оплаты расходов на содержание такого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом, в материалах дела отсутствует обоснованный контррасчет исковых требований с учетом полученных ООО «УК «Уралцентр»  в спорном периоде доходов от использования общего имущества, который позволил бы сделать вывод о частичном прекращении обязательства ответчика по оплате расходов на содержание общего имущества нежилого здания, оплате коммунальных услуг.

Доводы апелляционной жалобы  о необоснованном непринятии  судом первой инстанции  сумм, перечисленных по платежным поручениям от ООО «РЭП «Горкоммунсервис» были предметом исследования судом первой инстанции и им была дана надлежащая оценка.

В частности, судом правомерно было указано, что перечисление денежных средств  третьему лицу ООО «РЭП «Горкоммунсервис» не может быть признано  надлежащим исполнением обязанности, поскольку истец не давал распоряжения либо согласия  на перечисление третьему лицу денежных средств в счет исполнения обязательств ответчика перед истцом по договору от 28.12.2006.

Оснований для переоценки изложенных в решении суда от 28.02.2014 выводов относительно произведенных третьим лицом платежей у апелляционного суда не имеется.

Апелляционным судом отклонен довод апелляционной жалобы о неправомерном взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества, коммунальные услуги в связи с невозможностью расходования взысканных денежных средств на содержание такого имущества. Предметом и основанием исковых требований является взыскание расходов за оказанные в прошлом периоде услуги по содержанию общего имущества, за предоставленные коммунальные услуги, в связи с чем указанный довод апелляционной жалобы является несостоятельным.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате основного долга, истцом обоснованно в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.09.2013 по 25.11.2013 и с 18.10.2013 по 25.11.2013, в общей сумме 2963 руб. 52 коп. Расчет процентов проверен судом первой инстанции и обоснованно признан верным, учитывающим положения ч. 2 ст. 314 Гражданского кодекса.

С учетом изложенного решение суда от 28.02.2014 года является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит. Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного  суда  Свердловской области от 28.02.2014 года по делу № А60-46528/2013  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.В.Дружинина

Судьи

Д.И.Крымджанова

С.А.Яринский