Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу n А71-6648/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1727/2013-ГК

г. Пермь

25 июня 2014 года                                                                  Дело № А71-6648/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  25 июня 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шималиной Т.В.,

при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью «Фармасервис»: Сафронов И.Н. (доверенность №831 от 20.11.2013),

от ответчика - Муниципального образования «город Ижевск» в лице Администрации города Ижевска: Банникова Е.Л. (доверенность №981/01-33До от 28.03.2014),

от ответчика - Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска: Банникова Е.Л. (доверенность № 13 от 20.03.2014),

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Фармасервис», 

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28 марта 2014 года

по делу № А71-6648/2012,

принятое судьей Волковой О.Н.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фармасервис» (ОГРН  1021800995810, ИНН 1827018503)

к Муниципальному образованию «город Ижевск» в лице Администрации города Ижевска, Управлению имущественных отношений Администрации города Ижевска 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» (ОГРН 1091831005793, ИНН 1831137253)

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фармасервис» (далее - общество «Фармасервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к муниципальному образованию «Город Ижевск», Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, литера А, этаж: подвал, номера: 1 - 7; 9 - 15; согласно кадастрового паспорта помещения от 28.05.2009 № 30189, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Ижевск, пл. 50 лет Октября, д. 6, площадью 191,1 кв.м на условиях проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с учетом протокола разногласий от 24.02.2012, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 6 120 000 руб., в том числе НДС»; п. 3.5 договора в следующей редакции: «Обязательство по оплате имущества и процентов считается исполненным Покупателем в день списания платежных средств с расчетного счета Покупателя»; исключив из текста договора купли-продажи пункты 3.4., 4.2.1., 4.2.2., 5.3, 5.5.2.

Решением суда от 29.12.2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2013 решение суда отменено, спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения площадью 191,1 кв.м в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, пл. 50 лет Октября, д. 6 (литера А, этаж: подвал, номера: 1 - 7; 9 - 15; согласно кадастрового паспорта помещения от 28.05.2009 № 30189), изложены в следующей редакции: пункт 2.1 договора «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 6 098 000 руб. с НДС»; пункт 3.5 договора: «Обязательство по оплате имущества и процентов считается исполненным Покупателем в день поступления платежных средств на указанный в п. 3.3 договора счет»; пункты 3.4 4.2.1, 4.2.2, 5.3, 5.5.2 исключены из текста договора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа судебные акты судов нижестоящих инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

При новом рассмотрении дела решением суда от 28.03.2014 в удовлетворении иска отказано.

На решение обществом «Фармасервис» подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить. Ссылаясь на п. 4 ст. 170 АПК РФ, заявитель жалобы считает, что суд не проанализировал и в решении не дал должной оценки доводам истца. Считает, что в данном споре определение достоверности либо недостоверности отчета оценщика от 30.11.2011 №11/54-У-146 не имеет значения, т.к. помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, по своим характеристикам не соответствует помещению, в отношении которого проводилась оценка. В обоснование довода ссылается на листы 25, 33 отчета оценщика №11/54-У-146 в доказательство противоречивости сделанных оценщиком выводов о влиянии обременений на стоимость объекта недвижимости. По мнению заявителя жалобы, результат оценки помещения, проведенной апелляционным судом в рамках повторной экспертизы, свидетельствует о том, что принятие во внимание имеющихся обременений влияет на величину рыночной стоимости. Указывает, что отсутствие в протоколе разногласий к договору купли-продажи возражений со стороны истца об установлении обременений в отношении предмета договора не опровергает сделанные истцом возражения в отношении отчета №11/54-У-146. Кроме того, истец полагает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований общества об исключении из текста договора пунктов 3.4, 4.2.1, 4.2.2, 5.3, 5.5.2 и об изменении редакции п. 3.5 договора в отсутствие на то соответствующих выводов у суда кассационной инстанции.

Принявший участие в судебном заседании от 19.06.2014 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Указал, что ключевым в преддоговорном споре является вопрос о цене имущества, являющегося предметом договора купли-продажи объекта муниципальной собственности.

Представитель ответчиков поддержал доводы отзыва на исковое заявление от 04.06.2012. Указал на отказ истца от заявленного в суде первой инстанции ходатайства о проведении экспертизы спорного отчета оценщика. Пояснил, что включая в договор пункты о страховании имущества, продавец исходил из положений Закона «О залоге», ст. 343 ГК РФ во взаимосвязи с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), регламентирующего вопросы продажи недвижимости в рассрочку. Представитель также пояснил, что п. 5.3 договора о неустойке является обязательным, поскольку договор купли-продажи представляет собой публичную оферту.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, общество в период с 2006 года на условиях договоров аренды арендовало муниципальное имущество - нежилое помещение площадью 191,1 кв.м. в подвале жилого дома, расположенное по адресу: УР, г. Ижевск, ул. пл. 50 лет Октября, 6, инвентарный номер технического паспорта 30189 от 28.05.2009, этаж «подвал», литер «А», номера помещений по экспликации 1-7, 9-15, для использования под аптеку (т.1, л. д.52-55).

В рамках реализации положений Закона №159-ФЗ о преимущественном праве покупки подлежащего приватизации имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, уполномоченным органом 12.12.2011 принято решение об условиях приватизации арендуемого обществом «Фармасервис» помещения, утвержденное приказом начальника Управления от 19.12.2011 №84117.

В адрес истца 23.12.2011 направлено уведомление, в котором обществу «Фармасервис» предложено дать согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта недвижимости, а также направлен на подписание проект договора купли-продажи данного объекта.

В соответствии с п. 2.1 названного договора цена продаваемого имущества составляет 7 650 000 руб., без НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного помещения от 30.11.2011 №11/54-У-146, составленным обществом «Инком-Эксперт».

Обществом «Фармасервис» названный проект договора подписан с протоколом разногласий, в котором п. 2.1 договора изложен им в следующей редакции: «Цена указанного в п. 1.1 договора имущества составляет 6 120 000 руб., в том числе НДС.»; п. 3.5 изложен в следующей редакции: «обязательство по оплате имущества и процентов считается исполненным покупателем в день списания платежных средств с расчетного счета покупателя»; п. 3.4, п. 4.2.1, п. 4.2.2, п. 5.3, п. 5.5.2 предложено исключить.

Протокол разногласий направлен в адрес Управления 06.03.2012.

Управление сопроводительным письмом от 20.03.2012 №01-18/1040 направило в адрес общества «Фармасервис» протокол урегулирования разногласий, в котором отклонило предложенные истцом изменения в договор.

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора (по рыночной стоимости объектов), а также по иным пунктам договора, общество «Фармасервис» обратилось в арбитражный суд соответствующим иском.

При первоначальном рассмотрении спора, суд апелляционной инстанции цену договора определил в соответствии с рыночной стоимостью имущества, определенной в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что судами первой и апелляционной инстанций не исследована достоверность рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. В соответствии со ст. 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого ими имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо не достоверной. Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной. Лишь признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

В силу ч. 2 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела, суд первой инстанции в силу обязательности указаний суда кассационной инстанции назначил по делу экспертизу отчета, перед экспертом поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет № 11/54-У-146 об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, пл. 50 лет Октября, д. 6, составленный по состоянию на 16.11.2011г. законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки? Является ли величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 7650000 руб. 00 коп. (без НДС), достоверной по состоянию на 16.11.2011? (т. 4, л.д. 76).

В дальнейшем по заявлению истца (т. 4, л.д. 84), полагавшего проведение экспертизы нецелесообразным и просившего прекратить проведение экспертизы, производство по делу было возобновлено (т. 4, л.д. 86, 87).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что цена объекта определена на основании отчета независимого оценщика в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ. В силу положений указанного закона, а также Федерального закона от 29.07.1998 и №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» величина стоимости объекта оценки имеет обязательный характер. Поскольку недостоверность рыночной стоимости отчуждаемого имущества не установлена, оснований для соответствующего изменения условий договора купли-продажи о цене не имеется.

Отказывая в удовлетворении требований истца об исключении из текста договора купли-продажи пунктов 3.4, 4.2.1, 4.2.2, 5.3, 5.5.2, суд указал на их соответствие Закону №159-ФЗ и нормам гражданского, бюджетного законодательства.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в дело доказательства и доводы сторон, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отчет, выполненный обществом «Инком-Эксперт» от 30.11.2011 № 11/54-У-146, недостоверным в установленном порядке не признан (от проведения экспертизы отчета истец отказался). Цена в указанном случае не является условием, определяемым по усмотрению сторон (в рамках преддоговорного спора), в силу Закона №159-ФЗ устанавливается на основании отчета независимого оценщика, привлеченного органом местного самоуправления.

Положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При отмене судебных актов по настоящему делу, суд кассационной инстанции указал, что настоящий спор следует разрешить с учетом положений Закона №159-ФЗ, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной