Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу n А60-39841/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5514/2014-ГК

г. Пермь

09 июля 2014 года                                                                Дело № А60-39841/2013­­

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  09 июля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кычёвой С.В.,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 марта 2014 года

по делу № А60-39841/2013,

принятое судьей Парамоновой В.В.

по иску Администрации города Екатеринбурга 

к обществу с ограниченной ответственностью «Консультативно-диагностический центр «КОНСИЛИУМ» (ОГРН 1026605770487, ИНН 6674108033)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Консультативно-диагностический центр «Консилиум» (далее – общество, ответчик) 197 527 руб. 77 коп. долга по арендной плате за период с 2009 по 2011 г.г., неустойки по договору от 04.07.2005 № 5-1049МН аренды земельного участка за период с 16.09.2005 по 24.03.2013 в сумме 15 381 руб. 80 коп.

Решением суда от 05.03.2014 в удовлетворении иска отказано.

Администрация с принятым судебным актом не согласна, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить. Считает правомерным доначисление ответчику арендных платежей за спорный период, поскольку в этот период наряду со строительными работами на мансардном этаже помещения первого и второго этажа здания использовались для оказания медицинских услуг. По мнению истца, при аренде земельного участка, имеющего два и более целевых назначения, арендная плата подлежит определению пропорционально занимаемой площади объекта недвижимости в соответствии с фактическим видом использования земельного участка. Считает, что подписанное 13.12.2007 дополнительное соглашение № 1  к договору аренды №5-1049МН являлось мерой компенсационного характера, связанной с использованием имущества при реконструкции муниципального объекта недвижимости. Истец прикладывает к жалобе акт от 07.05.2013 №408/5-2013 обследования земельного участка в доказательство отсутствия оснований для применения при расчете арендной платы коэффициента, установленного для строительства, в отношении всего земельного участка.

Ответчик направил отзыв на апелляционную жалобу. В отзыве указывает, что за спорный период арендатором платежи по договору произведены своевременно в соответствии с предъявленными арендодателем расчетами по ставке 0,4% как для земельных участков, предоставленных для строительства; разрешение на строительство ответчику продлено до 01.07.2014; в отсутствие доказательства со стороны истца о прекращении ответчиком строительных работ, общество считает неправомерным произведенный администрацией перерасчет арендной платы. Обращает внимание суда на тот факт, что акт от 07.05.2013 №408/5-2013 судом первой инстанции был отклонен, т.к. не отражает факт использования помещения в спорный период.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 04.07.2005 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор №5-1049 аренды земельного участка общей площадью 5430 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0504002:0027, расположенного в г. Екатеринбурге, по улице Военной, 22, для эксплуатации находящегося в муниципальной собственности двухэтажного нежилого здания общей площадью 1274,9 кв.м, в том числе обществом для использования нежилого помещения площадью 663,6 кв.м под объект здравоохранения. Земельный участок передан ответчику по акту от 04.07.2005 приема-передачи.

Согласно разделу 6 договора права и обязанности по договору у сторон возникают с 21.06.2005, договор заключается на неопределенный срок.

Расчет арендной платы производится исходя из площади участка пропорционально площади помещений, занимаемых обществом, к площади здания в целом (п. 2.2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 13.12.2007 № 1 абзац 1 подп. 2.1.5 договора аренды изложен в новой редакции «…земельный участок предоставлен для использования нежилого помещения площадью 663,6 кв.м под объект здравоохранения, а также под реконструкцию чердачного помещения с надстройкой этажа мансардного типа под поликлинику и офисные помещения».

Соглашением № 1 пункт 2.4 договора аренды дополнен абзацем следующего содержания «арендатор обязуется использовать участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно: получить в администрации города Екатеринбурга разрешение на реконструкцию чердачного помещения с надстройкой этажа мансардного типа под поликлинику и офисные помещения; получить в администрации города Екатеринбурга разрешение на ввод в эксплуатацию объекта после окончания реконструкции; выполнить условия договора от 11.05.2007 №05-07-сф, заключенного с администрацией города Екатеринбурга; заключить с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом договор о компенсации за использование при реконструкции муниципального объекта недвижимости по адресу: ул. Военная, 22».

Кроме того, договора аренды  №5-1049 дополнен пунктом 3.6 следующего содержания «В случае выявления арендодателем факта изменения арендатором разрешенного использования участка, предусмотренного п. 2.1.5 настоящего договора, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использования участка, а арендатор обязан уплачивать измененную арен6дную плату».

За ненадлежащее исполнение условий договора аренды в части внесения арендной платы на арендатора возложена обязанность уплатить пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (п. 3.1 в редакции дополнительного соглашения № 1 к договору).

Арендная плата по договору №5-1049 за 2009, 2010 и 2011 годы истцом рассчитана и ответчиком уплачена по ставке 0,4%, установленной для земельных участков с разрешенным использованием – под строительство (занятые реконструируемыми объектами).

29.05.2013 обществом получен от администрации перерасчет арендной платы за 2009-2011г.г., сделанный истцом в связи с уточнением разрешенного использования и площади земельного участка, а именно площадь занимаемого участка увеличена за счет увеличения общего объема помещений, занимаемых обществом, которые в свою очередь разделены на помещения, занимаемые медицинским центром, и те, в которых ведется реконструкция (мансардный этаж площадь 686,4 кв.м). При этом арендодатель рассчитал арендную плату по ставке 0,6% - для объекта здравоохранения и 0,4% - для помещений, в которых ведется реконструкция.

Поскольку общество отказалось вносить арендную плату в измененном размере за прошлый период, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходя из условий дополнительного соглашения от 13.12.2007 № 1 к договору аренды №5-1049, принимая во внимание продление ответчику до 01.07.2014 разрешения на строительство объекта № RU66302000-377 от 25.07.2008, в отсутствие доказательств того, что в спорный период обществом на арендованном участке осуществлялась медицинская деятельность, в удовлетворении требований администрации отказал, установив, что в период с 2009-2011 г.г. арендная плата уплачивалась обществом в полном объеме исходя из расчетов арендной платы, ежегодно представляемых администраций (л.д. 74-76). Мотивируя решение, суд исходя из совокупности представленных сторонами в материалы дела доказательств, пришёл к выводу, что объект, находящийся в стадии реконструкции, не может быть использован по назначению до введения его в эксплуатацию. В отсутствие в  деле доказательств иного, оснований полагать, что в здании находящемся в стадии реконструкции, осуществлялась медицинская деятельность, не имеется.

Апелляционный суд оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам, не усматривает.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абз. 3 п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

По смыслу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Как следует из дополнительного соглашения от 13.12.2007 к договору аренды №5-1049, разрешенное использование арендованного земельного участка определено как «под объект здравоохранения, а также под реконструкцию чердачного помещения с надстройкой этажа мансардного типа под поликлинику и офисные помещения».

В нарушение ч. 1 ст. 65 и ст. 68 АПК РФ администрация не представила допустимые доказательства в подтверждение факта того, что на спорном участке осуществлялась медицинская деятельность в здании, которое находилось в стадии реконструкции.

В отсутствие таких доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оснований для применения ставки 0,6 (прочие земельные участки, объект здравоохранения) при расчете арендной платы за спорный период не имеется.

Факт уплаты арендных платежей за период с 2009 по 2011 г.г. по начисленной истцом ставке арендной платы 0,4 (земельные участки под строительство; реконструируемыми объектами) ответчиком подтвержден представленными в материалы дела платежными поручениями, администрацией не оспорен (ст. 65 АПК РФ).

Предусмотренные п. 3.6 договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 1 основания для изменения (перерасчета) арендной платы, истцом не доказаны. Приложенный истцом к жалобе акт от 07.05.2013 №408/5-2013 обследования земельного участка таким доказательством не является, поскольку из него, как верно указано судом первой инстанции, невозможно установить факт осуществления медицинской деятельностью в спорный период (2009-2011 г.г.).

Ссылка истца на п. 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения, устанавливающий обязанность арендатора заключить с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом договор о компенсации за использование при реконструкции муниципального объекта недвижимости по адресу: ул. Военная, 22, апелляционный суд также не может отнести к числу допустимых доказательств, подтверждающих факт оказания ответчиком медицинских услуг.

Приведенные администрацией в жалобе доводы судом апелляционной инстанции отклоняются, так как не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

 Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.03.2014 по делу №А60-39841/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Л.Ф. Виноградова

Т.Л. Зеленина