Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по делу n А60-4527/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

отказ от исполнения договора ничтожен как противоречащий статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и не имеет юридических последствий.

Как установлено пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи с переходом права собственности на здание к ответчику договор сохранил силу, арендодателем стало выступать общество «Екатеринбургский городской молочный завод № 1», в результате действий которого (односторонний отказ от исполнения договора, угроза самостоятельного демонтажа устройств) договор досрочно прекращен с момента демонтажа устройств и истцом понесены расходы на выполнение демонтажных работ.

Договором (пункт 5.4) определены неблагоприятные последствия досрочного отказа исполнителя от него по причинам, не указанным в договоре, (неустойка, возмещение убытков), что не запрещено нормами главы 34 (Аренда) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении предъявленных к ответчику исковых требований, истец вправе требовать уплаты 360 000 руб. неустойки и возмещения 216 120 руб. 65 коп. расходов, понесенных в связи с демонтажом устройств, на основании пункта 5.4 договора.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на правовую позицию, сформулированную в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем в рассматриваемом случае, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора ввиду его заключенности на срок менее года, ответчик на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2012 был осведомлен о наличии права пользовании истцом крышей здания на основании договора от 01.01.2009 № 0114, что подтверждается соглашением по фактическим обстоятельствам от 01.04.2014, и, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из данного договора. Поэтому при перемене собственника имущества договор сохранил силу по правилам статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

С выводом суда первой инстанции о том, что упомянутое соглашение по фактическим обстоятельствам не может служить доказательством осведомленности об обременении здания, поскольку до момента квалификации судом договора и в отсутствие доказательств обратного ответчик разумно полагал, что заключенный истцом и третьим лицом договор является договором возмездного оказания услуг с соответствующими правовыми последствиями, нельзя согласиться, так как заблуждение ответчика относительно квалификации договора и его последствий не имеет правового значения. Кроме того, проявив должную осмотрительность при приобретении имущества, он мог узнать о наличии разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также обратить внимание на условие в договоре (пункт 5.6) о том, что переход права собственности на объект, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда от 14.04.2014 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 14 522 руб. 41 коп., понесенные при подаче искового заявления, а также судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 2 000 руб., понесенные в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.04.2014 по делу № А60-4527/2014 отменить.

Иск удовлетворить.

Взыскать с ОАО «Екатеринбургский городской молочный завод № 1» в пользу ОАО «МегаФон» 576 120 руб. 65 коп., в том числе 360 000 руб. неустойки и 216 120 руб. 65 коп. убытков; 16 522 руб. 41 коп. судебных расходов на уплату государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.В. Суслова

Судьи

Л.Ф. Виноградова

Р.А. Балдин