Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу n А60-43832/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-6549/2014-ГК

г. Пермь                                                      

16 июля 2014 года                                            Дело №А60-43832/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего       Г.Л. Паньковой,  

судей                                               Л.Ф. Виноградовой, Т.Л. Зелениной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.,

при участии:

от истца – Администрации города Екатеринбурга: не явились,

от ответчика – ООО «Компания «АМБЕР»: Харащо В.Г., доверенность от 15.11.2013,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу истца,

Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 27 марта 2014 года

по делу № А60-43832/2013,

принятое судьей Е.Ю. Абдрахмановой,

по иску Администрации города Екатеринбурга 

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «АМБЕР» (ОГРН 1026605770949, ИНН 6664069071)

о взыскании долга по договору аренды земельного участка, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «Амбер» о взыскании задолженности по основному долгу в сумме 5 437 867 руб. 19 коп., неустойки по договору аренды земельного участка в сумме 242 670 руб. 82 коп.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об изменении исковых требований, в связи с чем истец отказался от исковых требований в части взыскания основного долга и просил взыскать неустойку за период с 11.09.2013 по 19.12.2013 в сумме 202 875 руб. 06 коп.

Уточнение исковых требований в части взыскания суммы неустойки судом первой инстанции принято на основании ст. 49 АПК РФ.

Решением суда от 27 марта 2014 года в отношении суммы долга – 5 437 867 руб. 19 коп., производство по делу прекращено. В остальной части в иске отказано.

Истец с решением суда от 27 марта 2014 года не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В жалобе истец указывает на то, что переплата ответчика была зачтена в качестве оплаты арендной платы за январь, февраль и часть марта 2012 года. Оплата ответчиком арендной платы не позднее 10 числа текущего месяца относится к обязанности арендатора, вне зависимости от того, получал ли он расчет арендной платы на соответствующий год. Поскольку ответчик несвоевременно вносил арендные платежи, неустойка правомерно начислена истцом.

Истец представителя в судебное заседание не направил.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что не согласен с доводами апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 11.05.2007 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО «Компания «АМБЕР» (арендатор) заключен договор аренды № 3-1012 земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, примерно в 100 метрах по направлению на запад от ориентира дом, расположенный за пределами участка ул. Московская, 49 (позднее ул. Малышева, 5), площадью 12 604 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0304003:0010, и предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации досугово - развлекательного центра с подземной стоянкой автотранспорта.

Факт передачи данного земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 11.05.2007 (приложение №2 к договору).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 11.05.2007 № 3-1012 в части внесения арендной платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

За нарушение сроков оплаты истцом начислена неустойка в размере 202 875 руб. 06 коп. за период с 11.09.2013 по 19.12.2013.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда в обжалуемой части законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В силу пункта 3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Вместе с тем, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки, правомерно исходил из следующего.

Статьей 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург», влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.

В случае проведения перерасчета арендной платы арендатор обязан оплачивать арендую плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрено, что расчет арендной платы направляется арендатору не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в настоящем договоре.

Неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является снованием для освобождения его от уплаты арендной платы, в этом случае арендная плата уплачивается арендатором в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год. При этом арендатор обязан не позднее 25 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы.

При получении расчета арендной платы на очередной год позднее 15 марта этого года и уплате арендной платы в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год, арендатор в случае увеличения размера арендной платы при проведении следующего ежеквартального платежа доплачивает разницу арендной платы, при этом пени на указанную недоплату не начисляются, а в случае уменьшения размера арендной платы арендатор при проведении следующего ежеквартального платежа уменьшает размер подлежащей к уплате арендной платы на разницу арендной платы.

В соответствии с п. 2.2.3 договора в случае проведения перерасчета арендной платы арендодатель направляет (выдает на руки) арендатору данный перерасчет в порядке, установленном для направления расчета арендной платы.

В случае неполучения или несвоевременного получения перерасчета арендной платы арендатор уплачивает арендную плату в размере, указанном в полученном им ранее расчете (перерасчете) арендной платы.

При получении нового перерасчета арендной платы, арендатор в случае увеличения размера арендной платы при проведении следующего ежеквартального платежа доплачивает разницу арендной платы, при этом пени на указанную недоплату не начисляются, а в случае уменьшения размера арендной платы, арендатор, при проведении следующего ежеквартального платежа уменьшает размер подлежащей к уплате арендной платы на разницу арендной платы.

Как правильно установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.07.2012 по делу № А60-21353/2012 установлен факт наличия по состоянию на 01 января 2012 года переплаты по арендным платежам, поскольку ответчиком в 2010-2011 годах арендная плата уплачена в большем размере.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2013 года по делу № А60-49367/2012 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.10.2010 установлена в размере 146 836 600 руб.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что названные судебные акты имеют обязательное значение для рассматриваемого спора в силу ст. 16 АПК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28.06.2011 и п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости земельного участка в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время.

Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

Таким образом, с момента вступления в силу судебного акта об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной у сторон договора аренды земельного участка возникает обязанность при расчетах по договору руководствоваться именно такой стоимостью земельного участка (ст.ст. 16, 182 АПК РФ).

Следовательно, верен вывод суда первой инстанции о том, что поскольку договором аренды обязанность по перерасчету возложена на арендодателя, последний был обязан в силу указанного выше произвести перерасчет арендной платы для арендатора.

Как верно установлено судом первой инстанции, перерасчеты арендной платы на 2010 год (в части определения суммы переплаты, имеющейся на начало спорного периода – на 2012 год) и на 2013 год (в части учета кадастровой стоимости, признанной равной рыночной) произведены истцом только в ходе рассмотрения настоящего дела по существу – 28.01.2014 и 25.02.2014 соответственно.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о том, что в данной ситуации отсутствовала правовая определенность относительно размера имевшейся у ответчика переплаты, что затрудняло применение положений п. 2.2.3 договора аренды об уменьшении размера подлежащей к уплате арендной платы на разницу имеющейся переплаты.

Кроме того, верным признается и вывод суда первой инстанции об уклонении истцом от исполнения своих обязательств перед ответчиком, предусмотренных договором аренды, в связи с чем были созданы препятствия для исполнения