Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу n А60-44278/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7454/2014-АК

г. Пермь

16 июля 2014 года                                                   Дело № А60-44278/2013­­

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Голубцова В.Г., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровой И.А.,

при участии:

от истца ОАО «Уральский завод тяжелого машиностроения» (ИНН 6663005798, ОГРН 1026605620689) – Фатахудинова О.Р., доверенность от 01.01.2014, предъявлен паспорт;

от ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156) – Пятницкая А.С., доверенность от 22.05.2014, предъявлен паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца ОАО «Уральский завод тяжелого машиностроения»

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 апреля 2014 года

по делу № А60-44278/2013,

принятое судьей Невмерухой Е.Л.,

по иску ОАО «Уральский завод тяжелого машиностроения»

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»

о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды,

установил:

ОАО «Уральский завод тяжелого машиностроения» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 27.12.2012 № 1062/12 Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в части повышения с 01.01.2013 арендной платы по договору от 08.10.2007 № 07-1/07-03, заключенному между истцом и ответчиком.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ОАО «Уральский завод тяжелого машиностроения» обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме, поскольку выводы, содержащиеся в вынесенном по делу решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает на отсутствие оснований для изменения  арендодателем в одностороннем порядке условия о размере арендной платы. Судом дана ненадлежащая оценка доводов истца о незаключенности договора аренды от 08.10.2007 № 07-1/07-03, не учтено, что при оценке не было учтено назначение здания, неправомерно отказано в проведении судебной экспертизы отчета.

Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, поскольку решение суда законно и обоснованно, отсутствуют основания для отмены решения суда.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 08.10.2007 между ФГУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (арендодатель) и ОАО «Уральский завод тяжелого машиностроения» (арендатор) заключен договор №07-1/07-03 согласно которому, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-й Пятилетки, литер 65, для обеспечения сохранения объекта и использования помещений под офис.

В соответствии с п. 2.1 договор действует до 01.09.2032, в связи с чем договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Названные помещения на дату подачи иска находятся у истца во временном владении и пользовании; договор аренды является действующим.

22.02.2011 от ответчика в адрес истца поступило уведомление о повышении размера арендной платы с 01.01.2011, согласно которому арендная плата с учетом НДС составила 970 970,60 руб.

29.12.2012 от ответчика в адрес истца поступило уведомление от 27.12.2012 № 1062/12 о повышении размера арендной платы с 01.01.2013, согласно которому арендная плата спорного помещения составила 459 руб. за 1 кв.м. в месяц с учетом НДС.

Истец, полагая неправомерным одностороннее изменение арендной платы ответчиком, влекущее ее значительное увеличение, обратился в суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 6.4 договора предусмотрены условия повышения размера арендной платы, в соответствии с которым размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в следующих случаях:

в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка);

в случае введения в действие нормативно правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Таким образом, буквальное содержание положений п. 6.4 договора, свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем внесудебном порядке при наличии предусмотренных договором оснований.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру настоящего договора и является его неотъемлемой частью.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы был установлен при заключении 08.10.2007 договора аренды №07-1/07-03 на основании отчета оценщика, то есть более года назад.

Повторно размер арендной платы определен также оценщиком.

09.10.2012 по заданию ответчика ООО «Оценочной компанией «Априори» составлен отчет № ОА-04/2012-03 по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды, согласно которому рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды за 1 кв.м. в месяц, включая НДС, составляет 459 руб.

Рыночная стоимость объекта аренды по состоянию на 03.10.2012 составила 143 457 080,49 руб., включая НДС 18%, при его наличии.

Именно из указанной стоимости объекта недвижимости исходил оценщик при оценке права пользования данным имуществом на условиях аренды.

В связи с чем, ответчик принял решение об увеличении размера арендной платы, сославшись на конъюнктуру рынка.

Конъюнктура рынка есть экономическая ситуация, складывающаяся на рынке, характеризуемая уровнем спроса и предложения, рыночной активностью, ценами, объемами продаж и т.д.

Согласно отчету № 03/10 об определении рыночной стоимости спорного нежилого отдельно-стоящего здания с пристроем и рыночной стоимости имущественного права пользования одним квадратным метром объекта оценки по состоянию на 10.10.2010, на основании данных которого арендодателем изменена в одностороннем порядке уведомлением от 22.02.2011 арендная плата за предшествующий спорной сделке период, рыночная стоимость указанного здания по состоянию на 10.10.2010 составляла 58 200 000 руб. с НДС.

Данные обстоятельства свидетельствуют об изменении рыночной стоимости объекта аренды по договору.

Доказательств изменения арендной платы чаще раза в год материалы дела не содержат, вместе с апелляционной жалобой не представлено.

Поскольку спорные документы, в том числе отчет об оценке №ОА-04/2012-03 от 09.10.2012, свидетельствуют об увеличении стоимости объекта аренды, следовательно, действия ответчика по увеличению арендной платы соответствуют фактическим обстоятельствам и условиям договора.

При этом, никаких доказательств, свидетельствующих о неизменности рыночной стоимости объекта по сравнению со стоимостью объекта, существовавшей на момент последнего изменения арендной платы, истцом в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

На основании изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что материалами дела подтверждается наличие у ответчика предусмотренного п. 6.4 договора основания для изменения в одностороннем порядке условия о размере арендной платы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что изменение условия договора о размере арендной платы произведено в отсутствие предусмотренных законом и п. 6.4 договора оснований; отчетом об оценке установлена стоимость права пользования, а не рыночная стоимость помещения, судом рассмотрены и отклонены, поскольку изменение рыночной стоимости всего здания повлекло изменение стоимости его отдельных помещений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет оценщика  носит рекомендательный характер; действие статьи  8 ФЗ «Об оценочной деятельности» не распространяется на ответчика,  не могут быть приняты, поскольку объектом аренды является федеральное имущество и согласно условиям договора аренды –  размер  рыночной годовой арендной платы  определяется оценщиком в отчете об оценке (п.6.1).

Кроме того, материалами дела не подтверждается, что указанный истцом кадастровый номер принадлежит спорному объекту (согласно свидетельству о государственной регистрации права оперативного управления отдельно-стоящее здание с пристроями (литер 65), общей площадью 3492,7 кв.м. имеет иной кадастровый номер – 66-66-01/302/2005-559).

Указания истца на неправомерный отказ в проведении экспертизы судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку изначально истец не согласен с изменением аренной платы в целом, а не с конкретным размером арендной платы. Кроме того, как верно указано судом первой инстанции,  доказательств, свидетельствующих о неизменности арендной платы или уменьшения ее, истцом не представлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка его доводу о незаключенности спорного договора в связи с отсутствием охранного обязательства пользователя объектом культурного наследия отклоняется как несоответствующая оспариваемому решению. Суд первой инстанции верно указал, что в рассматриваемой ситуации подлежит применению правовая позиция, изложенная в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2012 № 73, согласно которому арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию , связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Суд первой инстанции обоснованно сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13970/10, в соответствии с которым, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание истца на то, что отсутствие охранного обязательства не препятствовало арендатору в пользовании арендованным имуществом. Более того, арендатор сам длительное время в нарушение с п. 5.1 договора не обращался за оформлением охранного обязательства, что расценено судом апелляционной инстанции в рассматриваемой ситуации, как действия, направленные на злоупотребление своими правами.

Иного истцом не доказано, соответствующие доводы истца отклоняются.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.04.2014 по делу №А60-44278/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

В.Г. Голубцов

Г.Н. Гулякова