Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу n А60-44289/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-6945/2014-АК

г. Пермь

21 июля 2014 года                                                   Дело № А60-44289/2013­­

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей  Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Уральский завод тяжелого машиностроения" (ИНН 6663005798, ОГРН 1026605620689) – Фатахудинова О.Р., доверенность от 01.01.2014,

от ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 7705395248; ОГРН 1027739550156) – Пятницкая А.С., доверенность от 22.05.2014,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца общества с ограниченной ответственностью "Уральский завод тяжелого машиностроения"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 марта 2014 года

по делу № А60-44289/2013 

принятое судьей М.В. Тороповой

по иску общества с ограниченной ответственностью "Уральский завод тяжелого машиностроения"

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" о признании недействительной односторонней сделки,

установил:

ОАО «Уральский завод тяжелого машиностроения» обратилось в суд с исковым заявлением к ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" о признании недействительной односторонней сделки по изменению условия договора аренды от 14.11.2006 г. № 10-2/09-04/1, заключенному между ОАО «Уральский завод тяжелого машиностроения» и ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" о размере арендной платы, оформленной уведомлением от 27.12.2012 г. № 1062/12 о повышении с 01.01.2013 г. арендной платы по договору от 14.11.2006 № 10-2/09-04/1.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что несоответствие оспариваемой односторонний сделки положениям п.1 ст. 450, п.2 ст. 424, п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку изменение условия договора о размере арендной платы произведено в отсутствие предусмотренных законом и п. 6.4 договора оснований.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия № 10-2/09-04/1 от 14.11.2006 г., согласно условиям которого арендодатель по заданию собственника передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение №84 площадью 95,4 кв.м. (часть коридора), расположенное на 2 этаже в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, литер 64, для использования помещений объекта под офис. Состав помещений передаваемых в аренду указан в приложении № 2 (п. 1.1. договора, приложение № 2 к договору).

Согласно п. 2.2. и 2.1. договора договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 01.11.2007 г. (т.е. менее года), в связи с чем, договор не подлежит государственной регистрации.

Отдельно-стоящее здание с пристроем, литер 64, назначение: нежилое, общей площадью 13339,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки принадлежит федеральному государственному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» на праве оперативного управления, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.03.2006 г. сделана запись регистрации №66-66-01/002/2006-496 (свидетельство о государственной регистрации права 66АВ 163878 от 23.03.2006 г.).

Согласно п. 1.1. договора нежилое помещение, указанное в приложении № 2, передано во владение и пользование арендатора по акту приема-передачи от 01.01.2006 г., составленному и подписанному арендатором и арендодателем. Имущество передано арендатору (истцу) по акту приема-передачи от 01.01.2006 г., подписанному сторонами.

Согласно п. 6.2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2009 г.) оплата арендной платы производится ежемесячно по 9 число текущего месяца включительно.

В силу с п. 6.1. договора в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке от 29.05.2006 г. № 01-1407н (приложение 3), сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за аренду помещений объекта составляет 20161 руб. 20 коп. Указанный размер арендной платы был согласован сторонами на момент заключения договора.

В соответствии с п. 6.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2009 г. сумма ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет с 01 октября 2008 года 23 790 руб. 22 коп., в том числе НДС 3 629 руб. 02 коп.

Согласно п. 6.4. договора размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) после выполнения ремонтно-реставрационных работ по сохранению объекта; 2) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 3) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, но не позднее двух недель со дня его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомлением арендодателя от 22.02.2011г. № 121/02 размер арендной платы изменен, с момента получения уведомления размер арендной ежемесячной платы за пользование объектом аренды по договору № 10-2/09-04/1 от 14.11.2006 г. установлен в сумме 26 807 руб. 40 коп., в т.ч. НДС 4 089 руб. 26 коп.

Указанное изменение условия договора аренды о размере арендной платы арендатором не оспорено. Согласно доводам истца, арендная плата уплачивается в указанном в данном уведомлении размере.

Уведомлением исх. № 1062/12 от 27.12.2012 г. арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы. Согласно указанному уведомлению арендная плата арендуемых помещений, расположенных по адресу: пл. Первой Пятилетки, литер 64 составляет 441 руб. за 1 кв.м. арендуемых помещений в месяц с учетом НДС. Уведомление об изменении арендной платы было получено арендатором 29.12.2012 г., что не оспаривается истцом.

Несогласие арендатора с последним изменением арендодателем в одностороннем порядке условия договора аренды № 10-2/09-04/1 от 14.11.2006г. о размере арендной платы (уведомлением исх. № 1062/12 от 27.12.2012 г.) послужило основанием для обращения в суд с иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что у ответчика имелись основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции, ссылаясь на то, что изменение условия договора о размере арендной платы произведено в отсутствие предусмотренных законом и п. 6.4 договора оснований; отчетом об оценке установлена стоимость права пользования, а не рыночная стоимость помещения; отчет оценщика носит рекомендательный характер; действие ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» не распространяется на ответчика, который является государственным учреждением, за которым арендуемые помещения закреплены на праве оперативного управления; рыночная стоимость здания является его кадастровой стоимостью.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положения п.3 ст. 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г.№ 73 (в ред. постановления от 25.12.2013г. № 13), разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, что в п.6.4 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, как буквальное содержание положений п. 6.4 договора, свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем внесудебном порядке при наличии предусмотренных договором оснований.

Уведомлением арендодателя от 27.12.2012 № 1062/12, размер арендной платы изменен с 01.01.2013.

В подтверждение наличия такого предусмотренного договором основания, как изменение рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка), ответчиком представлен отчет об оценке №ОА-04/2012-02 от 09.10.2012 ООО «Оценочная компания «Априори» об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом недвижимости: объектом культурного наследия федерального значения, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, литер 64.

Как следует из содержания отчета об оценке №ОА-04/2012-02 от 09.10.2012 ООО «Оценочная компания «Априори», рыночная стоимость объекта аренды на дату оценки стоимости права пользования им по состоянию на 03.10.2012 составляет 504 576 286 руб. 76 коп.

Именно из указанной стоимости названного объекта недвижимости исходил оценщик при оценке права пользования данным имуществом на условиях аренды.

Согласно отчету № 02/10 об определении рыночной стоимости как спорного нежилого отдельно-стоящего здания с пристроем, так и стоимости пользования им по состоянию на 10.10.2010 (и приложенному заключению к нему от 09.12.2010 № ВО-19034), на основании данных которого арендодателем изменена в одностороннем порядке арендная плата за предшествующий спорной сделке период, рыночная стоимость указанного здания по состоянию на 10.10.2010 составляла 234 710 000 руб. 00 коп.

Таким образом, факт изменения рыночной стоимости объекта аренды по договору, по сравнению со стоимостью, существовавшей на момент последнего изменения арендной платы, подтверждается материалами дела.

Доказательства того, что ответчик изменяет арендную плату чаще, чем один раз в год, истцом не представлены (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, поскольку отчет об оценке №ОА-04/2012-02 от 09.10.2012 свидетельствует об увеличении стоимости объекта аренды, следовательно, действия ответчика по увеличению арендной платы соответствуют фактическим обстоятельствам и условиям договора. При этом, никаких доказательств, свидетельствующих о неизменности рыночной стоимости объекта по сравнению со стоимостью объекта, существовавшей на момент последнего изменения арендной платы, истцом в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

На основании изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что материалами дела подтверждается наличие у ответчика предусмотренного п. 6.4 договора основания для изменения в одностороннем порядке условия о размере арендной платы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что изменение условия договора о размере арендной платы произведено в отсутствие предусмотренных законом и п. 6.4 договора оснований; отчетом об оценке установлена стоимость права пользования, а не рыночная стоимость помещения;  объектом аренды по данному договору является часть коридоров,  отклоняются, поскольку изменение рыночной стоимости всего здания повлекло изменение стоимости его отдельных помещений. При этом  судом установлено, что  помещения здания (в том числе кабинеты, коридоры) являются объектами аренды по нескольким договорам аренды.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет оценщика  носит рекомендательный характер; действие статьи  8 ФЗ «Об оценочной деятельности» не распространяется на ответчика,