Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 по делу n А60-11146/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7747/2014-ГК

г. Пермь                                                      

23 июля 2014 года                                            Дело №А60-11146/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                          Г.Л. Паньковой,

судей                                      Т.Л. Зелениной, Ю.В. Скромовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шималиной Т.В.

при участии:

от заявителя – ООО «Дегтярский хлеб»: Гимадыева Н.Х. - дов. от 10.01.2014,

от заинтересованного лица - Администрации городского округа Дегтярск: Андриянов А.В. - дов.17.02.2014,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица,

Администрации городского округа Дегтярск,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 апреля 2014 года

по делу №А60-11146/2014,

принятое судьей И.В.Липиной

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб"  (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752)

к Администрации городского округа Дегтярск

о признании незаконным бездействия в части принятия решения по заявлению о реализации преимущественного права на приобретении арендуемого нежилого помещения,

установил:

ООО «Дегтярский хлеб» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Администрации городского округа Дегтярск с заявлением о признании незаконным отказа Администрации городского округа Дегтярск, выразившегося в письме от 08.03.2014 № 01-01-13/817, о реализации преимущественного права ООО «Дегтярский хлеб» на приобретение арендуемого нежилого помещения: здания производственного комплекса, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Дегтярск Свердловской области, ул. Клубная, д.1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740, а также об обязании Администрации городского округа Дегтярск совершить действия, определенные ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутого нежилого помещения, принятии решения об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направлении ООО «Дегтярский хлеб» проекта договора купли-продажи названного помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением от 23.04.2014 требования удовлетворены в полном объеме.

Администрация городского округа Дегтярск с решением суда не согласна по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. В жалобе указала на наличие у заявителя долга по арендной плате в сумме 6 368 939,81 руб., о чем он был извещен письмом от 11.03.2014 № 01-01-13/831. За время действия договора аренды общество не произвело ни одного платежа по арендной плате. Корпус с литерой 1А является собственностью общества «Дегтярский хлеб» с 10.03.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Представитель Администрации городского округа Дегтярск в судебном заседании апелляционного суда полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

ООО «Дегтярский хлеб» отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Представитель общества в судебном заседании апелляционного суда просил оставить решение без изменения, а также пояснил, что арендная плата обществом не уплачивалась в связи с наличием дополнительного соглашения от 19.08.2010 № 3 к договору аренды, предусматривающим  выполнение обществом работ по капитальному ремонту на сумму более 30 000 000 руб.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008 арендует нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью  1 408,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Дегтярск Свердловской области, ул.Клубная,д.1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740.

07.07.2014 общество обратилось в Администрацию городского округа Дегтярск с заявлением в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Письмом от 08.03.2014 № 01-01-13/817 Администрация городского округа Дегтярск в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества заявителю отказала ввиду того, что 17.01.2014 возбуждено уголовное дело по факту незаконного отчуждения части нежилого здания по адресу: г.Дегтярск, ул.Клубная,1, поэтому до окончания производства по указанному уголовному делу решение о возможности реализации преимущественного права выкупа нежилого здания по адресу: г.Дегтярск, ул.Клубная, не может быть принято.

Полагая, что в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества обществу отказано незаконно, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

При исследовании материалов дела и доводов апелляционной жалобы апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В ч. ст. 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства может реализовать преимущественное право покупки арендуемого им имущества, определены в ст. 3 Закона № 159-ФЗ. Одним из условий является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Довод Администрации городского округа Дегтярск о том, что обществу было направлено еще одно письмо от 11.03.2014 № 01-01-13/831 об отказе в преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества по причине задолженности по арендной плате на сумму 6 368 939 руб.81 коп., не может быть принят апелляционным судом во внимание, т.к. общество получение такого письма отрицает, а Администрация не представила доказательств направления письма ответчику (ст.65 АПК РФ).

Однако, несмотря на то, что обжалуемый обществом отказ не содержит ссылок на задолженность по арендной плате, при заявлении таких требований в суд  общество не освобождается от обязанности представления доказательств того, что все необходимые условия для выкупа арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ им соблюдены.

Вместе с тем, таких доказательств, в том числе отсутствия долга по арендной плате на момент обращения с заявлением, в материалах дела не имеется, судом первой инстанции эти обстоятельства не исследовались.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 3.4 договора аренды стороны установили, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату ежемесячно, начиная с 30.07.2008, арендная плата уплачивается арендодателю до 10 числа следующего месяца.

Доказательств уплаты арендной платы в материалах дела не имеется.

Представитель ООО «Дегтярский хлеб» в судебном заседании апелляционного суда пояснил, что арендная плата обществом действительно не уплачивалась, поскольку имеется дополнительное соглашение № 2 от 19.08.2010 к договору аренды, предусматривающее обязанность арендатора произвести работы по капитальному ремонту.

Этот довод не может быть принят во внимание как доказательство освобождения общества от уплаты арендной платы по спорному договору.

         Так, в соответствии с пунктами 2.4.1, 2.4.2 договора по истечении срока его действия арендатор вправе изъять улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для имущества, если сторонами не было подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором улучшений, либо получить от арендодателя компенсацию затрат на неотделимые улучшения имущества, которые не могут быть отделены без ущерба для имущества, произведенные арендатором за свой счет с предварительного разрешения арендодателя.

         Пунктом 3.3 договора предусмотрена также обязанность арендатора помимо арендной платы вносить инвестиционные платежи , которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества. В случае принятия решения о распоряжении имуществом путем его продажи при том, что  покупателем выступает арендатор, инвестиционные платежи, не возвращенные арендодателем, засчитываются в счет оплаты арендатором выкупной цены имущества.

        Дополнительным соглашением от 19.08.2010 № 2 стороны внесли изменения в пункт 3.3 договора, изменив сумму инвестиционных платежей и включив перечень работ по капитальному ремонту.

        Однако, ни договором аренды, ни дополнительным соглашением № 2 к нему не предусмотрена возможность зачета инвестиционных платежей в счет уплаты арендной платы.

        Такое соглашение между сторонами, совершенное в письменной форме согласно п. 8.3 договора, отсутствует.

        При этих условиях расходы общества на инвестиционные платежи не могут быть засчитаны в счет арендной платы.

        Кроме того, материалы дела не содержат доказательств согласования с арендодателем перечня и стоимости каких-либо работ, которые могут быть засчитаны в счет арендной платы по спорному договору.

        Тот факт, что за время действия договора аренды Администрацией не предъявлялось никаких требований и претензий по вопросу внесения арендной платы, не имеет правого значения для рассмотрения настоящего дела.

        Следует также отметить, что согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Вместе с тем, в рамках данного спора вопрос о зачете инвестиционных платежей в счет выкупной цены имущества не может быть рассмотрен, поскольку является преждевременным. Этот вопрос может исследоваться при заключении договора купли-продажи имущества и разногласиях сторон относительно стоимости выкупаемого имущества.

         При наличии на день подачи заявления о реализации преимущественного права задолженности по арендной плате, о чем арендатор не мог не знать, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.

         Кроме того, обществом не опровергнут в порядке ст.65 АПК РФ довод Администрации