Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 по делу n А60-51267/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ипотеки №12641 от 21.06.2012 (с учетом дополнительного соглашения от 05.12.2012), №12846 от 05.12.2012, №12928 от 26.02.2013.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что факт неисполнения обязанностей по возврату кредита подтвержден, сделки, положенные в основание требований, действительны, и при определении начальной продажной цены заложенного имущества исходил из оценки рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Топал Е.Г.

Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, полагает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (часть 1 статьи 334 ГК РФ).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (часть 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, в обеспечение своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом заключены следующие договоры:

В обеспечение исполнения обязательства ООО «Гарант» по кредитному договору №02151 от 22.08.2012 между ОАО «Сбербанк России» и ИП Владимировым И.В. заключен договор залога №12726 от 22.08.2012, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю имущество (торговое оборудование) согласно приложению №1, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что указанным предметом залога обеспечивается исполнение ООО «Гарант», именуемое заемщик, всех обязательств по договору об открытии возобновляемой кредитной линии №02151 от 22.08.2012, заключенному между залогодержателем и заемщиком.

Пунктом 1.3. договора определено, что залоговая стоимость предмета залога устанавливается на основании рыночной стоимости с учетом НДС по состоянию на 22.08.2012 с применением залогового дисконта в размере 60% и составляет 19 177 200 руб.

В обеспечение исполнения обязательства ООО «Гарант» по кредитному договору №02199 от 24.10.2012 между ОАО «Сбербанк России» и ИП Владимировым И.В. заключен договор залога №12790 от 24.10.2012, по условиям которого залогодатель передает в последующий залог залогодержателю имущество (торговое оборудование) согласно приложению №1, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что указанным предметом залога обеспечивается исполнение ООО «Гарант», именуемое заемщик, всех обязательств по договору об открытии возобновляемой кредитной линии №02199 от 24.10.2012, заключенному между залогодержателем и заемщиком.

Пунктом 1.3. договора определено, что залоговая стоимость предмета залога устанавливается на основании рыночной стоимости с учетом НДС по состоянию на 24.10.2012 с применением залогового дисконта в размере 40% и составляет 78 024 000 руб.

Факт неисполнения обязанностей по возврату кредита подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался.

В связи с этим у суда первой инстанции имелись основания в силу ст. 348, 349 ГК РФ обратить взыскание на заложенное имущество по договорам залога №12726 от 22.08.2012, №12790 от 24.10.2012

В ходе рассмотрения дела истец сославшись на результаты проведенной оценки рыночной стоимости торгового оборудования, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 139, проведенной ООО «Областной центр экспертиз» по заданию заказчика ОАО «Сбербанк России», указывал, что начальная продажная стоимость имущества, принадлежащая ИП Владимирову И.В., составляет 48 341 060 руб.

Ответчиком ИП Владимировым И.В. в суд первой инстанции был представлен отчет №ЕК-ОА-0987/13 от 05.07.2013, составленный ОАО «НЭО Центр» по заказу ИП Владимирова И.В., согласно которому рыночная стоимость заложенного имущества (торгового оборудования, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 139) на дату оценки 03.07.2013 составляет 79 605 206 руб.

В ходе судебного разбирательства была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно заключению эксперта ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» №22-02/14, составленному 28.02.2014 стоимость имущества (эксперт Топал Е.Г.), заложенного по договорам залога №12726 от 22.08.2012, №12790 от 24.10.2012 составляет 63 614 000 руб.

В соответствии с п. 11 ст. 28.1 Закона Российской Федерации «О залоге» начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге.

При установлении начальной продажной цены предмета залога, суд исходил из рыночной стоимости заложенного имущества по договорам залога №12726 от 22.08.2012, №12790 от 24.10.2012, определенной в заключении эксперта.

Оценив данное доказательство, в соответствии с положениями абзаца 3 пункта 11 статьи 28.2 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге», арбитражный суд установил начальную продажную цену предметов залога в размере 80% от их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением эксперта.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств ООО «Кавур», ООО «Селена», ООО «Гарант» по кредитным договорам №02039 от 13.04.2012, №02058 от 26.04.2012, №02151 от 22.08.2012, №02199 от 24.10.2012, №02291 от 26.02.2013 между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Компания Строймастер-3000» (залогодатель) заключены договоры ипотеки №12641 от 21.06.2012 с учетом дополнительного соглашения от 05.12.2012, №12846 от 05.12.2012, №12928 от 26.02.2013, в соответствии с которым в залог передано следующее имущество:

а) здание, назначение: торговое, площадь общая 3791,9 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 139, номер на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№1-35; 2 этаж - помещения №№1-31; 3 этаж - помещения №№1-16; 4 этаж - помещения №№1-16; 5 этаж - помещения №№1-21, антресоль 3 этажа - помещения №№1-12, антресоль 4 этажа - помещения №№1-16, подвал - помещения №№1-10. Этаж: 5 этаж + антресоль 3 этажа + антресоль 4 этажа, подвал. Литер: А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 66:41:0206901:379;

б) земельного участка, площадью 1477 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка 66:41:0601005:0010, с разрешенным использованием - под строительство пристроя к зданию. Адрес (местоположение): РФ, Свердловская область, местоположение установлено относительно ориентира - дома, расположенного в границах участка, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 139.

Факт неисполнения обязанностей по возврату кредитов подтвержден материалами дела и ответчиками не оспаривался.

Поскольку обязательство, принятое на себя заемщиками по кредитным договорам не исполнено, суд полагает необходимым в силу ст. 348, 349 ГК РФ обратить взыскание на заложенное имущество по договорам об ипотеке объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объектов, являющихся предметом договоров ипотеки, по мнению истца, должна быть определена на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества №6639007339-2013-461 (8301), составленным ООО «Областной центр экспертиз».

Ответчик ООО «Компания Строймастер-3000» полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть определена в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости имущества, составленным ООО «Оценка и экспертиза собственности» №6673109436-2013-1194, проведенной по заказу ООО «Компания Строймастер-3000».

В ходе разбирательства в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества. Перед экспертом ставился вопрос об определении рыночной стоимости заложенного имущества по договорам ипотеки.

Согласно заключению эксперта ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» №22-02/14 (с учетом дополнения №61 от 09.04.2014) рыночная стоимость заложенного имущества:

а) здание, назначение: торговое, площадь общая 3791,9 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 139, номер на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№1-35; 2 этаж - помещения №№1-31; 3 этаж - помещения №№1-16; 4 этаж - помещения №№1-16; 5 этаж - помещения №№1-21, антресоль 3 этажа - помещения №№1-12, антресоль 4 этажа - помещения №№1-16, подвал - помещения №№1-10. Этаж: 5 этаж + антресоль 3 этажа + антресоль 4 этажа, подвал. Литер: А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 66:41:0206901:379 ,

б) земельного участка, площадью 1477 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка

66:41:0601005:0010, с разрешенным использованием - под строительство пристроя к зданию. Адрес (местоположение): РФ, Свердловская область, местоположение установлено относительно ориентира - дома, расположенного в границах участка, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 139, составляет в общей сумме 555 267 000 руб., в том числе стоимость здания 537 475 000 руб., земельного участка 17 792 000 руб.

При установлении начальной продажной цены предмета залога, арбитражный суд исходил из рыночной стоимости заложенного имущества по договорам ипотеки №12641 от 21.06.2012 с учетом дополнительного соглашения от 05.12.2012, №12846 от 05.12.2012, №12928 от 26.02.2013, определенной в заключении эксперта.

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Арбитражный суд установил начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением эксперта (с учетом дополнения от 09.04.2014), а именно: в размере 444 213 600 руб., в том числе здания – 429 980 000 руб., земельного участка – 14 233 600 руб.

Доводы истца о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства, были отклонены судом первой инстанции со ссылкой на то, что эксперт  при производстве экспертизы, руководствовался положениями АПК РФ и Федерального закона №73 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», но не положениями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая во внимание доводы истца о необходимости иной основы для оценки представленных суду доказательств, апелляционный суд отмечает, что аргументы банка фактически направлены на то, чтобы склонить суд к установлению такой начальной цены имущества на торгах, которая выгодна банку в сложившихся в настоящий момент обстоятельствах.

Поскольку банк указывает на несоответствие заключения эксперта ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» №22-02/14 формальным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки № 1, № 2, № 3, утвержденные приказами Минэкономразвития №256, №255, №254 от 20.07.2007, суд полагает необходимым отметить следующее.

Все отчеты об оценке и экспертное заключение, представленные сторонами суду первой инстанции, опираются на ограниченные первым порядком чисел выборки объектов-аналогов для сравнительного подхода, а также исходных данных для доходного и затратного походов. При таком характере выборки даже ее произвольный характер, что, впрочем, не опровергнуто сторонами, не может являться основанием объективного результата.

В этой связи необходимо отметить, что все представленные суду сторонами результаты оценки рыночной стоимости имущества не находятся в значительном различии между собой.

Как следствие, ни один из представленных суду результатов оценки рыночной стоимости имущества не может быть признан имеющим значимое преимущество.

Также следует учитывать, что установленный Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» механизм продажи заложенного имущества на открытых по составу участников публичных торгах предусматривает как повышение, так и понижение начальной цены имущества на каждых торгах и обеспечивает возможность сформировать справедливую цену выставленного на продажу имущества, отвечающего действительной его рыночной стоимости.

Поэтому, поскольку все результаты оценки рыночной стоимости имущества не находятся в значительном различии между собой, установление начальной продажной цены в отношении реализуемого имущества в размере, определенном судом первой инстанции, не будет являться препятствием к участию в торгах максимального количества потенциальных участников, и поэтому следует считать соответствующим интересам кредитора, должников и залогодателей.

При таких обстоятельствах, установленные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия решения по существу спора, в силу чего доводы апелляционной жалобы не влекут ее удовлетворения.

Основания для изменения или отмены судебного акта, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного