Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу n А50-22497/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-11370/2014-АК

г. Пермь

01 октября 2014 года                                                      Дело № А50-22497/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 октября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей                                 Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Низовцевой Анны Авенировны – Низовцева А.А., лично, водительское удостоверение; Горбунова Е.В., паспорт, доверенность;

от ответчика ООО «ЛР-Менеджмент» - Ануфриева М.А., паспорт, доверенность от 03.12.2012;

от третьих лиц Пронченко Бронислава Леонидовича, Сидельникова Андрея Васильевича – не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца индивидуального предпринимателя Низовцевой Анны Авенировны

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 04 июля 2014 года

по делу № А50-22497/2013,

принятое судьей Кудиновой О.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Низовцевой Анны Авенировны (ОГРНИП 307590608000044, ИНН 590611561949)

к ООО «ЛР-Менеджмент» (ОГРН 1125906002386, ИНН 5906113891)

третьи лица: 1) Пронченко Бронислав Леонидович, 2) Сидельников Андрей Васильевич

о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды от 22.08.2013

и по встречному иску ООО «ЛР-Менеджмент» (ОГРН 1125906002386, ИНН 5906113891)

к индивидуальному предпринимателю Низовцевой Анне Авенировне (ОГРНИП 307590608000044, ИНН 590611561949)

о взыскании 51 794 руб. 51 коп. основного долга, 4 673 руб. 93 коп. пени,

установил:

Индивидуальный предприниматель Низовцева Анна Авенировна (истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО «ЛР-Менеджмент» (далее - ответчик) о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды от 22.08.2013 (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

В производстве Арбитражного суда Пермского края находилось дело № А50-23471/2013 по иску ответчика к истцу, о взыскании 51 794 руб. 51 коп. основного долга по договору аренды от 01.04.2013 № 21, пени в сумме 4 673 руб. 93 коп. (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.01.2014 дела № А50-22497/2013 и № А50- 23471/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен №А50-22497/2013.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2014 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать. Исковые требования ответчика удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Из содержания апелляционной жалобы следует, что суд не принял во внимание расчет задолженности, выполненный истцом, а также доказательства того, что с 16.09.2014 истец имел возможности пользоваться спорным помещением. Ответчик не доказал размер взыскиваемых коммунальных  расходов с истца. Истец не согласен с указанной ответчиком долей арендуемых помещений 4,37%. Истец считает, сумма арендной платы за сентябрь уплачена, поскольку ответчик не возвратил обеспечительный взнос.

Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2014 в части удовлетворения встречного иска отменить, в удовлетворении исковых требований ответчика отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 01.04.2013 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 21 (далее - договор).

Арендодатель обладает правом заключения договора аренды помещения на основании агентского договора № 1 от 30.11.2012 заключенного между ответчиком и Пронченко Брониславом Леонидовичем, а также агентским договором 08.08.2013 № 17 с ИП Сидельниковым А.В.

01.04.2013 во исполнение условий договора ответчик передал истцу во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 30,5 кв.м. на 3 этаже в многофункциональном здании торгово-сервисного назначения, расположенного по адресу: город Пермь, ул. Кабельщиков, дом 12, в границах, обозначенных на плане Приложения № 1.

В соответствии с п. 3.1 договора платежи по договору состоят из арендной платы, стоимости эксплуатационных и коммунальных услуг.

Пунктом 3.1.1 договора установлен ежемесячный размер арендной платы, при этом арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг, с 01.04.2013 по 31.08.2013 в сумме 37 478 руб. 00 коп., с 01.09.2013 по 30.11.2013 в сумме 42 876 руб. 00 коп., с 01.12.2013 в сумме 48 274 руб. 00 коп.

Стоимость эксплуатационных услуг составляет 13 851 руб., без НДС; коммунальных услуг (электроэнергия, горячее, холодное водоснабжение, теплоснабжение) - определяется Арендодателем ежемесячно расчетным путем исходя из фактического потребления коммунальных услуг по торговому центру в целом, а также Арендатором (п. п. 3.1.2, 3.1.3 договора).

Оплата арендной платы, эксплуатационных услуг, согласно п.п. 3.3, 3.4 договора, осуществляется ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Оплата коммунальных услуг (электроэнергия, горячее, холодное водоснабжение, теплоснабжение) осуществляется в следующем порядке: денежную сумму в размере 10 810 руб. (без НДС) Арендатор обязуется оплатить в качестве аванса в срок не позднее 25 числа месяца, предшествующего оспариваемому; оплата коммунальных услуг за апрель 2013 года осуществляется Арендатором в срок не позднее 19.04.2013; размер оставшейся суммы коммунальных услуг определяется Арендодателем дополнительно, исходя из фактического потребления коммунальных услуг, и подлежит оплате Арендатором в срок не позднее 5 календарных дней с момента выставления Арендодателем счета на оплату (п. 3.5 договора).

Согласно п. 6.1 договора Арендодатель вправе в любое время, без соблюдения срока, указанного в пункте 6.5 договора, в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть договор в случае нарушения Арендатором срока внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором.

Одностороннее расторжение договора Арендодатель реализует путем направления Арендатору письменного уведомления. Договор считается расторгнутым с момента, указанного в таком уведомлении (п. 6.2 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует по 15.12.2013 (п. 4.1 договора).

Дополнительным соглашением № 1 от 01.04.2013 стороны внесли в договор п. 3.10, которым на ответчика возложена обязанность ежемесячно оплачивать арендодателю стоимость услуг по организации хозяйственной деятельности торгового центра в размере 5592 руб. (без НДС). Оплата указанных услуг производится в срок 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В связи с неоднократным нарушением обязательств по внесению арендной платы письмом от 22.08.2013  № 105 ответчик уведомил истца о расторжении договора с 16.09.2013.

Основанием для обращения ответчика в суд послужило отсутствие оплаты за пользование вышеуказанным имуществом за период с 01.09.2013 по 15.09.2013, а также за фактическое пользование помещением за период с 16.09.2013 по 20.09.2013, а также задолженность по оплате эксплуатационных услуг, коммунальных услуг, хозяйственной деятельности составляет 51 794 руб. 51 коп.

Удовлетворяя требования ответчика, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения истцом обязательства по внесению арендной платы, правильности произведенного расчета размера долга по оплате эксплуатационных услуг, коммунальных услуг, хозяйственной деятельности.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Факт передачи спорного имущества подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче недвижимого имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.

Согласно части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу названной нормы взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Поскольку в настоящем деле отсутствуют доказательства возврата ответчику по акту арендованного по договору имущества, ответчиком обоснованно заявлены исковые требования о взыскании с истца долга за фактическое пользование после расторжения договора, соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в заявленный истцом период арендатором надлежащим образом исполнены не были, как и не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.3.15 договора, ответчик не возвратил истцу имущество после расторжения договора.

Установление арендной платы путем выделения постоянной и переменной частей является механизмом ее исчисления и не противоречит ст. 614 ГК РФ.

Поскольку истец не представил доказательства уплаты указанной суммы долга,

Доказательств уплаты указанной задолженности истцом не представлено, суд правомерно удовлетворил требование ответчика о взыскании долга в размере 51 794 руб. 51 коп.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.

Задолженность истца за коммунальные услуги рассчитана ответчиком исходя из показаний приборов учета, а также пропорционально занимаемым истцом площадям, на основании документов от ресурсоснабжающих организаций. Включение в договор условия о водоснабжении, автоматически предлагает и оплату водоотведения. Задолженность по истца по коммунальным платежам правомерно взыскана с истца. Поскольку контррасчет долга истцом не представлен (ст. 65 АПК РФ), доводы истца о завышенном размере долга отклоняются.

Условия договора, а именно п. 3.6., 3.7, касаются внесения истцом обеспечительного взноса в сумме 67 536 руб. 32 коп., а также его удержания ответчиком.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на то, что обеспечительный взнос, несмотря на соответствующие обращения истца, не был возвращен ответчиком, а, следовательно, должен был быть зачтен ответчиком в счет арендной платы за сентябрь 2013 года, о чем 03.12.2013 года ответчиком подано соответствующее заявление.

Между тем, истцом не учтено согласно правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 07.02.2012 № 12990/11, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, данное право может быть реализовано только путем заявления встречного иска, который принимается судом на основании п. 1 ч. 3 статьи 132 АПК РФ.

Исковое заявление подано в суд 26.11.2013 года, заявление о зачете сделано ответчиком 02.12.2013, при этом правом на предъявление встречного искового заявления не воспользовался, в связи с чем, лишен права ссылаться на зачет.

При этом следует отметить, что истец не лишен права обратиться в суд самостоятельным иском в отношении обеспечительного платежа, в рамках рассмотрения которого должны быть установлены обстоятельства, касающимся возникновения/отсутствия права на его удержание арендодателем, возможность его зачета в счет арендных платежей и т.д.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.