Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А60-24909/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

сторон по содержанию арендованного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Из материалов дела следует, что обращаясь в арбитражный суд со встречным иском, ответчик просил взыскать с  истца стоимость произведенного капитального ремонта системы отопления в арендованном здании, ссылаясь на условия договора от 13.10.2011 № 13/10-2011/Ар, а именно п.п. 9.1., 9.2. договора.

Действительно, в указанном договоре предусмотрена возможность зачета стоимости капитального ремонта, между тем, данное положение договора не изменяет диспозитивной нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ, которая предусматривает то, что производство капитального ремонта арендатором допускается только в том случае, если арендодатель нарушил свою обязанность по производству капитального ремонта.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В материалы дела представлен договор подряда от 25.07.2011 № 12/11, заключенный истцом по первоначальному иску (заказчик) и ООО «НПК «ПСБ» (подрядчик), предметом которого является ремонт здания, которое 13.10.2011 было сдано в аренду ответчику (л.д. 126-128, т.1).

Согласно п. 2.1. договора подряда цена работ составила 70 025 256 руб.

Из условий договора (п. 3.1. – необходимость проведения дополнительных работ определяется сторонами в процессе выполнения работ по договору), дополнительного соглашения к договору от 27.09.2011, локальных смет усматривается, что истцом (арендодателем) до сдачи объекта недвижимости в аренду производился капитальный ремонт здания, в том числе ремонт системы отопления (л.д. 129-144, т.1).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды недвижимого имущества заключен сторонами 13.10.2011. При этом стороны договора (арендодатель - в лице в лице генерального директора ОАО «Федеральный цент логистики» Евтюхина Е.Д., арендатор – в лице директора ООО «Техрезерв» Евсеевой О.В.) подписали Акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно предпоследнему абзацу которого арендатор не имеет претензий к качеству и техническим характеристикам принимаемого в соответствии с настоящим актом недвижимого имущества (л.д. 21, т. 1).

Таким образом, доказательств того, что разумный срок для производства капитального ремонта отопительной системы арендованного здания наступил, как и доказательств необходимости производства такого ремонта, ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил.

Также суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

 Пунктом 3.1.3. договора аренды установлена обязанность арендодателя по участию в порядке, согласованном с арендатором, в создании необходимых условий для эффективного использования объекта аренды и поддержания его в надлежащем состоянии.

Таким образом, договором предусмотрены согласованные действия сторон.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о том, что арендатор может произвести капитальный ремонт арендованного имущества и без согласия с арендодателем, поскольку данный вывод не следует из толкования условий договора (п.п. 3.1.3, 9.1).

Доказательств обращения к арендодателю с согласованием или уведомлением о предстоящем ремонте, о причинах его проведения, согласования проведения реконструктивных работ здания для поддержания его в надлежащем состоянии, материалы дела не содержат.

Довод апелляционной жалобы о том, что ремонт отопительной системы был осуществлен ответчиком в связи неотложной необходимостью, поскольку система не функционировала, а сотрудники арендатора «мерзли», судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку доказательств нарушения температурного режима в помещении, а также  того, что низкий температурный режим в зимний период времени в арендованном помещении был обусловлен дефектами отопительной системы, а не режимом подачи тепла теплоснабжающей организацией, в материалы дела не представлено.

При этом, представленные документы апеллятора не свидетельствуют о невозможности использования всего здания ( три этажа) в период проведения ремонта (с учетом начала проведения работ в летний период), то есть о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы за соответствующий период.

Указание арендатора , содержащееся в апелляционной жалобе о наличии у него права на невнесение арендной платы с октября 2013 года, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, так как противоречит вступившему в законную силу решению суда по делу № А60-50934/2013.

Также судом отклоняется ссылка апеллянта на соглашения о зачете взаимных требований за предшествующий период, как на доказательство по настоящему спору, поскольку из представленных соглашений не усматривается порядок их подписания и предварительного согласования относительно произведенного капитального ремонта, что не позволяет суду прийти к выводу о возможности применения в рассматриваемом случае положений ст. 431 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что все ремонтные работы производились ответчиком по своей инициативе и без согласования с истцом необходимости их проведения и их сметной стоимости и правомерно отказал в удовлетворении встречного искового требования.

Выводы суда первой инстанции о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям положений ст. 623 Гражданского кодекса РФ являются необоснованными, поскольку подобного требования арендатор во встречном иске не заявлял, договорные отношения между сторонами не прекращены, в силу сложившихся обстоятельств право на судебную защиту посредством предъявления надлежащего требования у него сохраняется, однако, в силу изложенного выше, это не повлекло принятия неверного решения.

 Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого в части судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 октября 2014 года по делу  № А60-24909/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области. 

Председательствующий

Судьи

Г.Н.Гулякова

И.В.Борзенкова

Н.М.Савельева