Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2008 по делу n А60-29037/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

(г.Каменск-Уральский Свердловской области).

На территории города Каменск-Уральский действует агент Общества, который и заключает с дольщиками договоры. Таким образом, Общество посредством сил своего агента продвигает свой продукт на территории г.Каменск-Уральский. Однако, при привлечении средств дольщиков для строительства не принимает мер для организации кассы либо приема платежей через агента либо уполномоченный банк  непосредственно в месте заключения договора, а возлагает обязанность на дольщика нести дополнительное финансовое бремя при исполнении договора.

Суд апелляционной инстанции считает, что при таком порядке заключения договора (привлечение агента только для подписания договора) и без создания для дольщика возможности выбрать иной способ оплаты объекта долевого строительства, спорные положения договора ущемляют права потребителя.

Пункт 5.2.3 договора содержит условие, согласно которому до подписания акта приема-передачи квартиры дольщик обязуется заключить с эксплуатирующей организацией, принявшей дом в эксплуатацию, договор на коммунальное и техническое обслуживание, а также обязуется осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома соразмерно доле владения площадью недвижимого имущества, начиная с ввода дома в эксплуатацию. При этом дольщик оплачивает расходы по жилищно-коммунальному и техническому обслуживанию дома соразмерно доле владения площадью за 3 (три) месяца вперед (п.5 постановления).

Суд первой инстанции, проанализировав положения ст. 210 ГК РФ, ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), ст.ст. 5, 12 Федерального закона № 214-ФЗ, пришел к обоснованному выводу, что до передачи объекта договора дольщику по передаточному акту дольщик не обязан оплачивать расходы по техническому обслуживанию жилого дома.

Таким образом, суд находит правомерной позицию административного органа о том, что нельзя обязать дольщика нести расходы в отношении того, что дольщику не передано.

В апелляционной жалобе заявитель, считая данное условие соответствующим действующему законодательству, приводит доводы, указывающие на период после подписания акта приема-передачи квартиры. Доводы Общества суд апелляционной инстанции признает несостоятельными, поскольку рассматриваемое условие договора говорит об ином периоде (до подписания акта приема – передачи).

Более того, согласно ст. 4 ЖК РФ, отношения по оплате коммунальных услуг регулируются названным Кодексом, а обязанность по внесению платы за коммунальные услуги установлена ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у лица, обладающего правами на конкретное жилое помещение. Обязанность дольщика осуществлять авансовые платежи за коммунальные услуги, предоставленные жилому дому пропорционально доле жилья, законодательством не предусмотрена.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно указал на противоречие пункта 5.2.3 договора нормам действующего законодательства.

Пунктом 9 оспариваемого постановления заявителю вменяется нарушение, выразившееся во включении в договор условия об ответственности дольщика за своевременное заселение и сохранность квартиры, а также об обязанности, в противном случае, возместить застройщику убытки (п.5.2.7 договора).

Суд первой инстанции правомерно признал данный пункт в части установления условия об ответственности дольщика за своевременное заселение, сохранность квартиры, поскольку в такой редакции данное положение договора нарушает право дольщика самостоятельно определить момент заселения.

Более того, редакция пункта устанавливает обязанность возместить убытки, однако такая обязанность может быть установлена только судом, а не договором.

Утверждение апеллятора о том, что данное положение договора носит только дисциплинирующий характер, а все убытки подлежат доказыванию в судебном порядке, апелляционным судом во внимание не принимаются.

Апелляционный суд считает, что положения договора не должны вводить потребителя в какое-либо заблуждение относительно его обязанностей. А дисциплинировать своего контрагента Общество имеет возможность, использую иную конструкцию, т.е. с точки зрения права застройщика обратиться в суд за взысканием убытков с указанием случаев возникновения такого права.

При таких обстоятельствах п.5.2.7 договора нельзя признать законным.

В соответствии с п. 5.2.8 договора на дольщика возложена обязанность в течение 1 года с момента ввода дома в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По истечении 1 года с момента ввода жилого дома в эксплуатацию дольщик все вопросы, связанные с регистрацией права собственности на квартиру, решает самостоятельно, без участия застройщика (п.10 постановления).

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно усмотрел нарушения прав потребителей и в данной части договора, следовательно, наличие правонарушения в действиях Общества.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В силу п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Таким образом, законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности  участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Более того, вопрос о сроке регистрации дольщиком права собственности на объект долевого строительства не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства, и определение такого срока является правом самого дольщика.

Согласно буквальному толкованию спорного условия договора, которое изложено именно в такой редакции, на дольщика возлагается обязанность в определенный срок зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, что противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы апеллятора в данной части подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

При этом, апелляционный суд отмечает, что свое истинное волеизъявление (принятие на себя дополнительных обязанностей по содействию и предоставлению документов в течение 1 года) застройщик должен излагать определенно и недвусмысленно при заключении договора, что будет только способствовать повышению степени доверия дольщиков.

Таким образом, нарушение, указанное в п.10 оспариваемого постановления с учетом редакции п.5.2.8 договора как она имеет место быть в действительности,  правомерно вменено заявителю.

Ущемляющим права участников долевого строительства административный орган признал условия, изложенные п.6.2 договора, касающиеся гарантийных сроков для объекта долевого  строительства (11 постановления).

Согласно п.6.2 договора застройщик устанавливает в рамках настоящего договора следующие гарантийные сроки:

6.2.1 гарантийный срок на квартиру составляет 5 (пять) лет.

6.2.2 гарантийный срок на материалы (отделочные, санитарно-технические и другие) и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое) соответствует гарантийным срокам заводов-изготовителей, но не более 1 (одного) года.

6.2.3 указанные в п.п. 6.2.1, 6.2.2 настоящего договора гарантийные сроки исчисляются со дня получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Административный орган считает, что гарантийные сроки на материалы и оборудование, являющиеся составными частями объекта долевого строительства, по его мнению, должны соответствовать гарантийному сроку для объекта долевого строительства. Гарантийный срок на объект долевого строительства должен исчисляться с даты передачи объекта участнику  долевого строительства, а не с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд первой инстанции, проанализировав  п.5. ст. 7 Федерального закона  № 214-ФЗ, правильно отметил, что законодатель не запрещает устанавливать в качестве начала отсчета гарантийного срока событие, наступающее ранее дня передачи объекта долевого строительства дольщику.

Вместе с тем, в этих отношениях, исходя из характеристик квартир, усматривается нарушение прав дольщиков.

Учитывая специфику отношений в сфере долевого строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на материалы и оборудование гарантийный срок может быть более 1 года, чем этом определено условиями договора.

Данный вывод заявителем в суде апелляционной инстанции не опровергнут.

В суде апелляционной инстанции, представитель Общества пояснил, что на отдельные материалы и оборудование (например, пластиковые окна) гарантийный срок от производителя действительно может быть более того срока, как он указан Обществом в договоре.

Таким образом, оснований считать п.6.2 договора законным в части установления ограничения (не более 1 года) на гарантийный срок на материалы и оборудование у суда апелляционной инстанции не имеется.

В п. п.12 оспариваемого постановления указано на несоответствие п.9.12 договора требованиям п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей.

Оспаривая данный пункт постановления и соответствующие выводы суда первой инстанции, заявитель жалобы считает, что содержание п.9.12 договора (при недостижении согласия путем переговоров и обмена письмами спор между сторонами будет рассматриваться судом по мету нахождения застройщика) не ограничивает право на подсудность.

Данный довод апеллятора подлежит отклонению как несостоятельный.

Согласно ст. 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Правильно применив указанные нормы права, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что включение Обществом в договор названного в п. 9.12 условия приводит к ущемлению прав потребителя и к фактическому лишению последнего права на выбор подсудности по своему усмотрению.

Кроме того, спорное условие договора, приводит к тому, что дольщик уже на стадии заключения договора вынужден выбрать именно ту подсудность, которую предлагает ему заявитель, в частности, по месту нахождения застройщика.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что условия договора, изложенные в п.п. 2.3, 5.2.1 (с учетом п.п. 1.2 и 1.3 приложения № 2 к договору), 5.2.3, 5.2.7, 5.2.8, 6.2 (в части установления ограничения на гарантийный срок на материалы и оборудование) и 9.12 не соответствуют нормам гражданского законодательства и законодательства о защите прав потребителей, ущемляют права потребителя, в связи с чем, в действиях Общества имеется состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Нарушений процедуры привлечения к административной ответственности апелляционным судом не установлено. Наказание применено Роспотребнадзором в минимальных пределах санкции ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание просительную часть апелляционной жалобы, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

В силу ст.104 АПК РФ уплаченная заявителем госпошлина при подаче апелляционной жалобы подлежит возврату, т.к. данная категория споров согласно ст.208 АПК РФ госпошлиной не облагается.

Руководствуясь ст.ст. 104, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 ноября 2008 года по делу № А60-29037/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «Уральский строитель» - без удовлетворения.

Возвратить Закрытому акционерному обществу «Уральский строитель» из средств федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от  № 948 от 01.12.2008 г. госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 (Одна тысяча) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий                                                   Т.С. Нилогова

Судьи                                                                                  Н.М. Савельева

  Т.И. Мещерякова