Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2009 по делу n А71-5432/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Пермь

05 февраля 2009 года                                                   Дело № А71-5432/2008­­

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей  Осиповой С.П., Мещеряковой Т.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калмаковой Т.А.,

при участии:

от истца -  ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс»: Молчанов М.В., паспорт, доверенность от 15.01.2009г., Самойлов В.В., удостоверение, доверенность от 15.01.2009г.;

от ответчиков -  ООО «Близнецы»: Феофилактов С.С., удостоверение, доверенность от 03.02.2009г., ООО «Аптека «Тазалык»: Данасиенко А.А., паспорт, доверенность от 03.02.2009г.;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков-

ООО «Близнецы», ООО «Аптека Тазалык»

на решение  Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 01 декабря 2008 года

по делу № А71-5432/2008,

принятое судьей Козленко В.Н.,

по иску  ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс»

к ООО «Близнецы», ООО «Аптека «Тазалык»

о признании недействительным договора аренды,

установил:

        ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс»   обратилось с заявлением (с учетом уточненных исковых требований)  в Арбитражный суд Удмуртской Республики  с требованием о признании договора  от 05.11.2008г. №АТ-11/03,  заключенного между ООО «Аптека «Тазалык» и ООО «Близнецы», недействительным в части помещений, занимаемых на правах аренды ЗАО «Прогресс - Фармаимпекс».

        Определением арбитражного суда от 13.08.2008г. принято встречное исковое заявление ООО «Близнецы» о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 11.09.2007г. между ЗАО «Прогресс - Фармаимпекс» и  ООО «Близнецы».                    

        Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01.12.2008г. исковые требования  ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс» удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ООО «Близнецы» отказано.

        Не согласившись с решением суда, ООО «Близнецы» и ООО «Аптека «Тазалык»  обратились с апелляционными жалобами, в которых просят  решение суда отменить и вынести по делу новое решение, отказать в удовлетворении иска ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс», удовлетворить требования ООО «Близнецы».

         В обоснование жалоб указывают на то, что в ходе проведения реконструкции изменилась планировка и площадь арендуемого помещения, его объем и качества инженерно-технического обеспечения, т.е. после проведения реконструкции объект аренды по договору аренды от 11.09.2007г., заключенного между ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс» и ООО «Близнецы», перестал существовать, истец перестал быть фактическим владельцем помещения, при заключении договора от 04.12.2007г. права ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс» нарушены не были.

         Представители ООО «Близнецы» и ООО «Аптека «Тазалык» в суде апелляционной инстанции поддержали требования и доводы апелляционной жалобы.

          ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс» по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО «Близнецы», просит решение суда оставить в силе, отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что договор аренды от 11.09.2007г., заключенный между ООО «Близнецы» и ЗАО «Прогресс - Фармаимпекс», содержит все необходимые условия договоров данного вида, в том числе согласованный между сторонами размер арендной платы; договор был заключен, зарегистрирован, составлен и подписан акт передачи помещения, помещение не было передано ввиду его занятости ООО «Аптека Тазалык»; проведенная реконструкция не изменила  площадей арендуемых помещений.

         Представители «Прогресс-Фармаимпекс» в суде апелляционной инстанции поддержали позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

         Законность и обоснованность  решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

          Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

          Из материалов дела следует, что ООО «Близнецы» на основании договора купли-продажи №41 от 26.02.1999г. является собственником здания магазина по ул.Калинина, 60 с.Завьялово (л.д.83).

           11.09.2007г. ООО «Близнецы» (арендодатель) заключило с ЗАО «Прогресс - Фармаимпекс» (арендатор) договор аренды нежилого помещения  б/н, в соответствии с условиями которого арендодатель  обязался передать во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 58,5 кв.м, номера на поэтажном плане 3 и 4, расположенное по адресу: с. Завьялово, ул. Калинина, 60, для розничной торговли лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, а арендатор обязался принять помещение и оплачивать   за пользование арендную плату на условиях согласованных сторонами в договоре.

Срок действия договора установлен до 11.09.2012г.  

Указанный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по УР 19.10.2007г. № 18-18-07/023, 2007-323.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Сторонами по договору б/н от 11.09.2007г. был составлен и подписан акт передачи нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, фактически помещение от собственника, арендодателя ООО «Близнецы», арендатору ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс» передано не было, поскольку помещение было занято ООО «Аптека «Тазалык» без наличия на то правовых оснований.

То обстоятельство, что арендодателем не был передан арендатору объект аренды, не может в силу ст.432 Гражданского кодекса РФ служить основанием для признания договора незаключенным, у сторон по договору аренды в связи с этим возникают права и обязанности, предусмотренные ст.611 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, договор аренды нежилого помещения  б/н от 11.09.2007г. между ООО «Близнецы» и ЗАО «Прогресс - Фармаимпекс» является заключенным.

04.12.2007г. ООО «Близнецы» (арендодатель) заключило с ООО «Аптека «Тазалык» (арендатор) договор аренды № АТ-12/01, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (Литер А), общей площадью 40,3 кв.м, в одноэтажном нежилом здании, в том числе: торговый зал (на экспликации обозначен как аптека),  площадью  37,6 кв. м, на поэтажном плане обозначен под № 1 и санузел, площадью 2,7 кв.м, на поэтажном плане обозначен под № 2, расположенное по адресу: с. Завьялово, ул. Калинина,60, для размещения под аптеку.

Предметом настоящего договора явились вновь образованные в результате реконструкции нежилые помещения, являющиеся частью помещений, арендуемых ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс».

О реконструкции помещений помимо разрешительной документации (л.д.108, 153-154) свидетельствуют данные технических паспортов по состоянию на 14.07.2006г. (л.д.83-92) и по состоянию на 27.11.2007г. (л.д.71-82).

Согласно данным технического паспорта по состоянию на 14.07.2006г., сопоставимым с предметом договора аренды без номера от 11.09.2007г., предметом аренды являлось нежилое помещение под номерами 3 и 4 поэтажного плана дома, общей площадью 58,5 кв.м (43,2 + 15,3 = 58,5) (л.д.85).

В результате реконструкции помещение под номером 3 площадью 43,2 кв.м стало значится под номером 1 и 2, площадью 37,6 кв.м и 2,7 кв.м (санузел) соответственно, помещение под номером 4 площадью 15,3 кв.м стало значится под номером 3 площадью 12,8 кв.м (л.д.75).

Полученные в результате реконструкции помещения под номерами 1 и 2 стали предметом договора аренды между ООО «Близнецы» и ООО «Аптека «Тазалык» от 04.12.2007г. При этом собственник спорных помещений договор аренды с ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс» не расторгал, о внесении в него изменений не предлагал.

То обстоятельство, что фактически объектом аренды указанных договоров аренды является одно и то же нежилое помещение, но после проведения ремонта и установления санузла были изменены номера комнат на поэтажном плане, в связи с чем в договорах аренды указаны разные данные об объектах аренды, нашло свое подтверждение во вступившем в законную силу решении арбитражного суда Удмуртской Республики по делу №А71-3184/2008, и в силу ст.69 АПК РФ не требует доказательств, поскольку имеет преюдициальное значение при разрешении спора по настоящему делу.

     В  соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

     В силу ст. 608 ГК РФ  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Заключив договор аренды  б/н от 11.09.2007г. о передаче в аренду ЗАО «Прогресс - Фармаимпекс»  нежилых помещений, расположенных по адресу: с. Завьялово, ул. Калинина, 60,  собственник распорядился указанным имуществом.

     Повторное распоряжение нежилым помещением, расположенным по адресу: с. Завьялово, ул. Калинина, 60, посредством заключения  договора аренды № АТ - 12/01 от 04.12.2007г. не соответствует требованиям закона (ст. 209, 607 ГК РФ) и нарушает права истца.

    Доводы подателей апелляционной жалобы со ссылкой на то, что проведена реконструкция, в ходе проведения которой изменилась площадь арендуемого помещения, его объем и качество инженерно-технического обеспечения, и после проведения реконструкции объект аренды по договору  аренды б/н от 11.09.2007г. перестал существовать, подлежат отклонению.

         Граждане и юридические лица обязаны осуществлять градостроительную деятельность, включая реконструкцию объектов недвижимости в соответствии с градостроительной документацией. Реконструкция возможна только на основе утвержденной проектной документации и разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления (ст. 1, 20, 61, 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

         Согласно заявлению (л.д.108), разрешению на строительство (л.д.154), разрешению на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.153) реконструкции подлежит здание магазина, объектом же аренды по договору от 11.09.2007г. является часть помещений в здании, фактическая реконструкция которых, хотя и коснулась, но в пределах объекта аренды ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс».

         Данное обстоятельство не дает право ООО «Близнецы» заключать с третьими лицами, в данном случае с ООО «Аптека Тазалык» договор аренды на объекты, полученные в результате реконструкции помещений, входящих в предмет договора аренды с иным лицом – ЗАО «Прогресс – Фармаимпекс», при действующем договоре аренды от 11.09.2007г.

         Возникшую спорную ситуацию арендодатель должен был разрешить в соответствии с требованиями действующего законодательства.

         В силу ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды имущество передается арендатору во временное владение и пользование, следовательно, переданное в аренду имущество не может быть повторно передано в аренду другому лицу до истечения срока действий заключенного первоначального договора и возврата этого имущества арендодателю в установленном законом порядке.

   В силу ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

  В соответствии с положениями вышеуказанных норм гражданского права суд апелляционной инстанции усматривает основания для признания соглашения (договора) об арендных отношениях между ООО «Близнецы» с ООО «Аптека Тазалык» по спорным помещениям ничтожным как заключенного в отношении имущества, предоставленного в нарушение статей 606, 611 Гражданского кодекса РФ в аренду повторно. 

  В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

         В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

  Таким образом, требования ЗАО «Прогресс – Фармаимпекс» о признании договора от 05.11.2008г. № АТ-11/03, заключенного между ООО «Аптека «Тазалык» и ООО «Близнецы» недействительным в части помещений, занимаемых на правах аренды ЗАО «Прогресс - Фармаимпекс», заявлены обоснованно и правомерно  удовлетворены судом первой инстанции.

         Признание судом недействительным в части помещений, занимаемых на правах аренды ЗАО «Прогресс-Фармаимпекс», договора аренды АТ-11/03 от 05.11.2008г., заключенного ООО «Близнецы» с ООО «Аптека Тазалык» в последующем в связи с истечением срока действия договора аренды АТ-12/01 от 04.12.2007г., не свидетельствует о процессуальных нарушениях судом. Спор обоснованно рассмотрен судом первой инстанции по существу в отношении спорных арендных помещений, являвшихся предметом аренды как первоначально оспариваемого договора от 04.12.2007г., так и измененного в порядке ст.49 АПК РФ оспариваемого договора от 05.11.2008г.. Доводы апелляторов в данной части подлежат отклонению как не основанные на нормах процессуального законодательства.

     Ссылка апелляторов на то, что ЗАО «Прогресс - Фармаимпекс»  не являлся участником договоров аренды № АТ - 12/01 от 4.12.2007г. и