Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2009 по делу n А60-11948/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области.

С учетом анализа вышеизложенных норм законодательства договор аренды от № 12а-10-05 является ничтожным в силу положений ст. 168 ГК РФ, так как заключен без обязательного согласия собственника имущества

С согласия собственника договор аренды заключен на срок с 01.10.2005 г.  по 01.09.2015г. и имеет № 19а-10-05, при этом, как уже было указано выше,  в силу п.1.3 данного договора  его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с момента фактической передачи Арендатору имущества, то есть с 04.07.2005г.

Акт приема-передачи помещения с 01.10.2005г. не имеет юридической силы, поскольку доказательств возврата помещения, ранее переданного истцу, до 01.10.2005г. ответчику не представлено.

Истец, полагая, что в нарушение положений договора Арендодатель с 09.01.2008г. создает препятствия пользованию имущества, обратился с требованием о досрочном расторжении договора.

Пунктом 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции основывал свои выводы на том, что факт препятствий в пользовании помещением подтвержден постановлением следователя ОВД СО по Ленинскому району г.Екатеринбурга от 14.02.2008г. об отказе в возбуждении уголовного дела, согласно выводам которого, был установлен факт совершения противоправных действий арендодателем, выразившихся в самовольном занятии и препятствии пользования арендованным помещением 09.01.2008г.

Однако, 04.04.2008г. руководителем СО по Ленинскому району г.Екатеринбурга СУ СК при Прокуратуре РФ по Свердловской области указанное постановление от 14.02.2008г. отменено в связи с необоснованностью. Данный факт подтверждается постановлением об отказе в удовлетворении жалобы от 17.09.2008г.

Иных доказательств препятствования  в пользовании арендованным помещением в материалы дела не представлено. Ответчик данный факт отрицает, более того, указывает на прекращение работы истцом самостоятельно, в связи с возникшими разногласиями по размеру арендной платы.

Поскольку доказательств существенных нарушений арендодателем договора, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых им на себя обязательств, истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, вывод суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований являются неправомерными. В указанной части решение суда подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Также истец на основании положений ст.ст. 616, 623 ГК РФ просит взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений, произведенных им в ходе проведения капитального ремонта арендованного помещения, в сумме 2.579.368,72 руб. и оборудования в сумме 1.247.364,25 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, на основании ст. 15 ГК РФ взыскал с ответчика убытки в общей сумме 3.826.732,97 руб. Однако, требования о взыскании убытков истцом не заявлялись, следовательно, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований. Кроме того, из текста решения суда первой инстанции, равно, как и из искового заявления, не усматривается, какое право истца нарушено, какие расходы лицо произвело или должно произвести для восстановления указанного права.

Требования о возмещении произведенного капитального ремонта, проведенного истцом, также не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Правило это - диспозитивное. Обязанности по капитальному ремонту, как и обязанности по несению расходов на него, могут быть иным образом определены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

При этом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п.п. 2.1. договора аренды арендатор самостоятельно определяет интерьер и внутреннюю отделку арендуемых помещений, не затрагивая несущих конструкций здания, и не осуществляя перепланировок, при этом согласно п. 2.2.2 указанного договора арендатор вправе проводить работы по реконструкции и капитальному ремонту арендуемого объекта с согласия арендодателя. Данные условия не противоречат положениям п.1 ст. 616 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что в период с июня по сентябрь 2005г. арендодателем осуществлялся капитальный ремонт принадлежащих ему помещений, в том числе переданных арендатору (л.д. 55-89  т.3).

         По ходатайству арендатора в связи с планируемой им хозяйственной деятельностью ответчиком было дано согласие на проведение дополнительного ремонта в помещении столовой за счет средств арендатора (л.д.  138 т.1). Данные обстоятельства соответствуют условиям договора, изложенным в п.2.4.16, о долевом участии арендатора в проводимом капитальном ремонте здания.

         При этом, факт неотложной необходимости проведения капитального ремонта материалами дела не доказан, ни один из актов приема-передачи арендованного имущества не содержит данной     информации.

         Кроме того, отсутствуют доказательства и проведения капитального ремонта, поскольку акт о приемке выполненных работ за сентябрь 2005г., составленный по смете № 128-1, согласованной сторонами на сумму  1.295.281,28 руб., а также сама смета составлены на проведение текущего ремонта (л.д.22-28, 130-134 т.1, ), обязанность по возмещению расходов на который у арендодателя отсутствует в силу п.2 ст. 616 ГК РФ.

         Также не подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании истребуемой суммы в качестве стоимости неотделимых улучшений (ввиду проведения капитального ремонта, не вызванного неотложной необходимостью).

         Заключенным договором аренды условия возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, не предусмотрены,

         Дополнительное соглашение, предусматривающее  возможность возмещения расходов по произведенным неотделимым улучшениям при досрочном расторжении договора, а также исключающее возможность долевого участия арендатора в проводимым арендодателем ремонте (л.д. 24 т.3), признано недействительным в соответствии со ст.168 ГК РФ решением арбитражного суда Свердловской области по делу А60-20526/2008-С3, вступившим в законную силу   26.01.2009г.

         В соответствии с п.2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

         В нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлены доказательства произведения арендатором неотделимых улучшений в качестве самостоятельно (не входящих в состав работ по ремонту помещения) произведенных работ. Так как доказательств проведения капитального ремонта истцом в материалы дела не представлено, отдельно неотделимые улучшения не произведены, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

         Также судом первой инстанции в качестве убытков удовлетворены требования истца о взыскании стоимости оборудования в сумме 1.247.364,25 руб. Однако, расходы на приобретенное оборудование не являются ни расходами на капитальный ремонт, ни стоимостью неотделимых улучшений, иных оснований в заявленном иске не содержится.

         Ответчиком в материалы дела представлен комиссионный акт приема помещения арендатора  от 08.05.2008г., содержащий перечень оборудования, принятого на хранение (л.д.180 т.1). При сопоставлении с представленным в материалы дела предпринимателем счетом № 002861 от 12.07.2005г. на приобретение данного оборудования (л.д.33 т.3) расхождений по ассортименту и количеству судом апелляционной инстанции не установлено. Доказательств удержания оборудования ответчиком в материалы дела не представлено. Таким образом, заявленные требования в данной части не подлежат удовлетворению ни в качестве неотделимых улучшений, ни в качестве стоимости капитального ремонта, ни убытков.

         Кроме того, истцом не доказан размер понесенных затрат на проведение ремонта или, по его мнению, неотделимых улучшений. Исковые требования заявлены к ответчику в общей сумме 3.826.732,97 руб., которая состоит из стоимости капитального ремонта – 2.579.368,72 руб. и стоимости оборудования в сумме 1.247.364,25 руб. Однако, сумма расходов 2.579.268,72 руб. включает в себя стоимость ремонта 2.105.465,25 руб. и стоимость оборудования 1.247.364,25 руб. с учетом износа, что следует из описательной части искового заявления. Таким образом, удовлетворяя заявленные истцом требования в полном объеме, суд первой инстанции дважды взыскал с ответчика стоимость оборудования.

         Также судом апелляционной инстанции проанализированы все первичные документы, подтверждающие понесенные истцом расходы.

Из анализа представленных платежных документов усматривается, что при проведении работ по смете истцом уплачено подрядчику по приходно-кассовым ордерам 1.285.000 руб. (л.д. 59-72 т.2). При этом, справка о стоимости  выполненных работ по договору № 770/05 от 01.06.2005г. (л.д. 22 т.1) содержит ссылку на согласованный сметный расчет, акт  и включает в себя стоимость работ и материалов. При этом, истцом дополнительно предъявлены ко взысканию расходы по проведению ремонтных работ по договору с аналогичным номером и датой с этим же подрядчиком на сумму 569.665,91 руб., а также расходы по приобретению материалов на сумму 237.518,06 руб. Таким образом, сумма несогласованных расходов составляет 807.183,97 руб. Доказательств понесения расходов на оставшуюся сумму 13.281,23 руб. в материалы дела не представлено.

Доказательства оплаты приобретенного истцом оборудования представлены только на сумму 510.828,45 руб. В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцом для обозрения представлены дополнительные расходные документы, подтверждающие, по его мнению, оплату приобретенного оборудования. Однако, в силу требований процессуального законодательства об относимости доказательств, указанные документы не были приняты во внимание судом, поскольку свидетельствуют о понесении расходов на оплату посуды, медицинских осмотров и т.д.

         Таким образом, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не доказан размер иска.

         Учитывая изложенное, заявленные требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

При указанных обстоятельствах, решение суда следует отменить.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. ст. 176, 258, 266, 268, 269, ч.ч. 1, 2 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.08.2008 года отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Шишкина Евгения Юрьевича в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 (Одна тысяча) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий                                                   Г.Н.Гулякова

Судьи                                                                                  В.Г.Голубцов

                                                                                               Н.П.Григорьева